[부산 아파트 경매] 법원경매 권리분석 수영강동원로얄듀크 805호 2024타경2963
매각기일 2026-11-03 10:00 · 부산동부지원 6계 · 감정가 5억 1,100만 · 최저가 3억 5,770만(1회 유찰)
805호는 낙찰자가 떠안을 등기와 보증금이 모두 0원이다
805호는 2014년 소유권이전을 뺀 등기 10건이 모두 2021년 3월 2일 우리은행 근저당과 같은 날이거나 그 뒤에 접수돼 낙찰 뒤 지워지고, 임차인이 없어 인수할 보증금도 0원입니다. 2021년 3월 2일 같은 날 접수된 우리은행 근저당 2건(1억 3,640만 원·3억 6,000만 원)이 말소기준권리입니다. 말소기준권리란 낙찰 뒤 지워지는 권리와 남는 권리를 가르는 기준선입니다. 근저당(돈을 빌려주고 집을 담보로 잡는 권리), 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정 가운데 접수일이 가장 빠른 것이 이 자리에 옵니다. 기준선보다 늦게 생긴 권리는 대개 낙찰과 함께 지워집니다. 반대로 기준선보다 앞선 권리는 남을 수 있어서 따로 따져야 합니다.
물건은 부산 수영구 수영동 수영강동원로얄듀크 104동 8층 805호입니다. 26층 동의 8층이고 전용 84.9601㎡(약 25.7평)이며, 2014년 2월 14일에 사용승인을 받았습니다. 감정가는 5억 1,100만 원이고, 한 번 유찰돼 최저가가 3억 5,770만 원으로 내려갔습니다. 경매를 신청한 곳은 우리은행이고, 소유자와 채무자는 같은 사람입니다. 채권최고액 합계 7억 7,161만 원과 청구금액 5억 4,376만 원은 낙찰 대금 안에서 순위대로 나눠 받는 채권이고, 다 못 받은 금액을 낙찰자가 대신 갚지 않습니다. 자료에도 인수 등기 없음, 인수부담 0으로 정리돼 있습니다.
등기부 권리를 날짜순으로 줄 세워 보기
| 순번 | 접수일 | 권리 종류 | 말소기준권리 여부 | 낙찰 뒤 처리 |
|---|---|---|---|---|
| ① | 2014-04-14 | 소유권이전(매매) | 아님 | 현 소유자, 낙찰로 소유권이 넘어감 |
| ② | 2021-03-02 | 우리은행 근저당 2건(1억 3,640만·3억 6,000만) | 말소기준권리 | 소멸 |
| ③ | 2021-06-28·2021-08-13·2022-08-10 | 우리은행 근저당 3건(4,800만·3,600만·5,400만) | 아님 | 소멸 |
| ④ | 2024-01-24~02-28 | 가압류 4건, 채권자 4곳 | 아님 | 소멸 |
| ⑤ | 2024-05-20 | 임의경매개시결정등기 | 아님 | 소멸 |
가압류는 돈을 받을 채권자가 소송에 앞서 집을 미리 묶어 두는 조치입니다. 임의경매는 근저당을 가진 채권자가 신청하는 경매입니다. 이 집의 가압류 4건은 2024년 1월 24일부터 2월 28일 사이에 붙었고, 모두 2021년 3월 2일보다 늦습니다. 기준일보다 앞선 등기는 2014년 소유권 취득 하나뿐이어서, 낙찰자가 떠안을 등기는 없습니다.
임차인과 점유 상황은 날짜 비교로 정리한다
임차인은 전입일을 말소기준권리 날짜와 견주는 것으로 시작합니다. 전입일이 2021년 3월 2일보다 하루라도 빠르면 대항력(낙찰자에게 보증금을 돌려 달라고 요구할 수 있는 힘)이 있어 보증금을 떠안을 수 있습니다. 같은 날이거나 늦으면 대항력이 없습니다. 날짜가 빠른 임차인이 있더라도 확정일자를 받고 배당요구(임차인이 낙찰 대금에서 보증금을 나눠 달라고 법원에 신청하는 일)를 했는지에 따라 인수할 금액이 달라집니다.
805호의 법원 현황조사에는 "임차인이 없으며 전부를 소유자가 점유 사용합니다"라고 적혀 있습니다. 전입·확정일자·배당요구·보증금 칸이 모두 비어 있어 비교할 날짜가 없고, 판정은 대항력 없음, 인수보증금 0원입니다. 집을 비워 달라고 협의할 상대는 소유자 본인입니다.
아파트라서 관리비도 봐야 합니다. 2025년 12월 23일에 조사한 체납 관리비는 0원이고, 전기·수도를 포함하며 도시가스는 별도입니다. 조사일이 입찰일보다 오래 전이므로, 관리사무소에 입찰 직전 날짜로 체납 내역을 다시 받습니다.
입찰 전에 직접 확인할 서류 네 가지
서류는 아래 순서로 열어 보고 서로 맞는지 맞춰 봅니다.
1. 등기부등본: 접수일을 줄 세우고 말소기준권리를 찾습니다. 위 표의 날짜와 건수가 그대로인지 봅니다.
2. 매각물건명세서: 법원이 낙찰자가 떠안을 권리와 임차인을 정리한 문서로, 인수 표시 칸을 확인합니다.
3. 현황조사서: 조사원이 현장에서 점유자를 확인한 기록으로, 점유자·전입 칸을 확인합니다.
4. 전입세대 열람: 이 주소에 전입한 사람이 있는지 보여 주므로, 실제 거주자와 비교합니다.
정리하면 인수 등기 0건, 인수 보증금 0원이고, 남은 확인은 서류 4종 최신본과 입찰 직전 관리비 체납 내역입니다.
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.