[부산 아파트 경매] 남부민동 대동맨션, 2025타경102110 — 떠안을 권리 없는 꼭대기층
매각기일 2026-11-03(화) 10:00 · 부산서부지원 5계 · 감정가 3억 3,100만 · 최저가 1억 6,219만(2회 유찰, 49%)
어떤 집인가
부산 서구 남부민동 대동맨션 2동 5층 236호입니다. 1977년 3월에 사용승인이 난 5층 건물의 맨 위층이고, 전용 87.37㎡(약 26.4평)입니다. 복도식인지 계단식인지, 엘리베이터가 있는지는 자료에 없어서 확인 필요입니다. 감정가는 3억 3,100만 원인데 8월 25일과 9월 29일에 연달아 유찰돼, 11월 3일에는 1억 6,219만 원부터 시작합니다. 감정가의 절반이 안 되는 금액입니다.
비교할 거래는 많지 않습니다. 같은 단지 같은 면적이 2021년 9월 2층에서 4억 2,000만 원, 2022년 7월 3층에서 3억 8,500만 원에 팔린 기록이 국토부 실거래에 있습니다. 두 건의 중앙값 4억 250만 원을 기준값으로 삼았는데, 최저가는 그 40% 정도에 해당합니다. 가장 최근 거래가 2022년 7월이라는 점은 눈여겨봐야 합니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부에는 모두 열한 건이 올라와 있습니다. 지금 주인은 2002년 4월에 이 집을 샀고, 경매를 신청한 채권자는 한국자산관리공사입니다. 청구금액은 1억 893만 원이고, 자료상 소유자와 채무자는 같은 사람입니다.
기준선은 2018년 1월 18일에 설정된 근저당(채권최고액 7,200만 원)입니다. 이를 "말소기준권리"라고 부르는데, 낙찰대금을 내면 어떤 권리가 지워지고 어떤 권리를 낙찰자가 안고 가는지 가르는 기준입니다. 이 근저당은 원래 현대해상화재보험이 잡았다가 채권이 공사로 넘어간 것으로 표시돼 있습니다.
그 뒤로 권리가 줄줄이 붙었습니다. 2021년에 공사의 근저당 6,000만 원, 2022년에 개인 두 명이 각각 3,000만 원 근저당을 걸었습니다. 2025년에는 삼성카드(1,029만), 부산신용보증재단(6,090만), 현대캐피탈(844만), 케이비국민카드(1,573만)가 차례로 가압류를 했고, 2026년 1월에도 개인의 262만 원 가압류가 들어왔습니다. 가압류란 소송으로 돈을 받기 전에 집을 미리 묶어 두는 절차입니다. 숫자는 많아 보여도 전부 기준선보다 뒤라서 낙찰과 함께 지워지고, 자료상 인수할 등기는 없습니다.
세입자 쪽도 조용합니다. 조사된 임차내역이 없고 전입·확정일자·배당요구도 비어 있어서 대항력 있는 세입자가 없고, 인수할 보증금은 0원입니다. 다만 지금 누가 집을 쓰고 있는지는 자료에 없어 확인 필요입니다. 소유자 본인이면 직접 협의하는 명도가 되고, 비어 있다면 사정이 달라집니다.
숨은 비용
밀린 관리비 자료가 없어 확인 필요입니다. 공용 부분 체납분은 낙찰자가 물 수 있어서 관리사무소에 먼저 물어봐야 합니다. 1977년 건물이라 배관·전기·방수 상태에 따라 수리비가 들 수 있는데, 현장 상태도 확인 필요입니다. 또 공시가 1억 이하라는 특수조건 표시가 붙어 있어, 보유 주택 수에 따라 취득세가 달라질 수 있는지 따져봐야 합니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 3억 3,100만 | 2025-11-13 감정 |
| 최저가 | 1억 6,219만 | 2회 유찰, 감정가의 49% |
| 동네 낙찰가율 | 74.7% | 부산 서구 아파트, 자체 벤치마크 19건 평균 |
| 예상 낙찰가 | 2억 4,726만 | 감정가 × 74.7% |
| 추정 시세 | 4억 250만 | 국토부 실거래 2건 중앙값, 최근 2022-07 |
| 취득 비용 | 약 338만 | 취득세·등기 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 2억 5,564만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
부산 서구 아파트는 평균적으로 감정가의 74.7% 안팎에서 낙찰됐고, 이 흐름을 대입하면 2억 4천만 원대 중반이 나옵니다. 최저가보다 8천만 원 가까이 위입니다. 표본이 19건이라 물건마다 편차가 클 수 있고, 시세 4억 250만 원은 4년 전 거래에서 뽑은 추정치라 지금 시장 값과 다를 수 있습니다.
가까운 비교 사례도 있습니다. 충무대로241번길 마린포시즌2차 6층 602호가 8월 26일 감정 2억 5,000만, 최저 1억 2,250만에 나왔는데 낙찰가는 확인 필요입니다. 그 결과를 확인하고 들어가는 게 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 인수할 등기 0건, 대항력 있는 세입자 없음, 인수 보증금 0원
- 챙길 점: 현재 점유자, 밀린 관리비, 1977년 건물 상태, 4년 전 거래뿐인 시세, 인근 602호 결과 확인
- 한 줄: 권리는 단순하고, 낡은 집의 값을 어떻게 볼지가 숙제인 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.