[부산 아파트 경매] 범천동 가야누리애 402호, 2025타경21826 — 떠안을 권리 없는 22평
매각기일 2026-10-15(목) 10:00 · 부산지방법원 4계 · 감정가 2억 6,300만 · 최저가 1억 8,410만(1회 유찰, 70%)
어떤 집인가
부산진구 범천동의 아파트입니다. 1호선 범일역까지 422m, 범내골역까지 448m, 2호선 국제금융센터역까지 480m라 걸어서 갈 수 있는 역이 셋입니다. 2017년 1월에 사용승인을 받은 15층 건물의 4층이고, 전용 73.59㎡(약 22.3평)입니다. 건물 구조는 확인 필요입니다.
감정가는 2억 6,300만 원입니다. 9월 10일 첫 기일에 유찰되어, 다음 주 10월 15일에는 1억 8,410만 원부터 시작합니다.
눈여겨볼 건 같은 단지의 실거래입니다. 올해 6월에 7층 같은 면적이 2억 7,500만 원, 3월에는 13층이 2억 8,000만 원, 12층이 2억 7,500만 원에 팔렸습니다. 이 거래들로 잡은 추정 시세는 2억 7,250만 원쯤이고, 최저가는 그 시세의 67.6%입니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부는 짧습니다. 지금 소유자는 개인이고, 2017년 5월에 2억 6,000만 원에 샀습니다. 2024년 3월 18일에 승학신협이 근저당을 잡았습니다. 채권최고액, 곧 담보로 잡은 한도는 2억 2,800만 원입니다. 경매를 신청한 채권자도 승학신협이고 청구 금액은 1억 9,070만 원입니다. 2025년 4월에 임의경매 개시 등기가 붙었습니다.
한 가지 눈에 띄는 점은 채무자와 소유자가 서로 다른 사람이라는 겁니다. 남의 빚에 집을 담보로 내준 경우일 수 있습니다. 다만 자료만으로는 사정을 알 수 없어 확인 필요입니다.
낙찰자에게 중요한 건 2024년 3월 18일 근저당, 이른바 "말소기준권리"입니다. 이 날짜 뒤에 생긴 권리는 낙찰과 함께 지워집니다. 등기는 모두 3건이고 낙찰자가 떠안을 등기는 없습니다.
세입자도 없습니다. 법원 현황조사에는 "임차인이 없으며 전부를 소유자가 점유 사용합니다"라고 적혀 있습니다. 대항력, 곧 낙찰자에게 보증금을 돌려 달라고 맞설 힘이 있는 사람이 없고, 인수할 보증금은 0원입니다. 대신 집을 비워 달라고 협상할 상대, 즉 명도 상대가 소유자 본인입니다.
숨은 비용
밀린 관리비가 있는지는 자료에 없어 확인 필요입니다. 체납이 있다면 복도·엘리베이터 같은 공용 부분 몫은 낙찰자가 물어야 한다는 게 대법원 판례라, 관리사무소에 미리 물어 두는 게 순서입니다. 집 안 상태도 현황조사에 나와 있지 않아 확인 필요입니다. 이사비는 아래 표에 500만 원으로 가정해 넣었습니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 2억 6,300만 | 2025-04-29 감정 |
| 최저가 | 1억 8,410만 | 1회 유찰, 감정가의 70% |
| 동네 낙찰가율 | 69.45% | 범천동 아파트 최근 12개월 20건, 평균 응찰 4.5명 |
| 예상 낙찰가 | 1억 8,752만 | 감정가 × 71.3%(자체 벤치마크, 같은 동네 n=20) |
| 추정 시세 | 2억 7,250만 | 국토부 매매 6건 중앙값, 유사 면적 |
| 취득 비용 | 약 208만 | 취득세·등기(공시가 1~2억 구간) |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 1억 9,460만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
이 동네 아파트는 최근 1년간 감정가의 69% 안팎에서 낙찰됐고, 한 건에 네댓 명이 들어왔습니다. 그 흐름을 자체 기준 71.3%로 잡으면 1억 8,752만 원이고, 최저가와는 340만 원 차이입니다. 최저가 바로 위에서 승부가 난다는 뜻입니다. 다만 시세는 다른 층 거래로 잡은 추정치라, 실제로 팔 때 값은 그때 시장이 정합니다.
같은 동네 범천로12번길의 아진더팔라시우 201호·202호·301호도 경매에 나와 있습니다. 이 세 건의 낙찰가는 확인 필요이니, 결과를 확인하고 들어가는 게 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 역 세 곳이 걸어서 닿는 거리, 세입자 없음, 떠안는 권리 없음, 실거래 추정 시세 대비 최저가 67.6%
- 챙길 점: 밀린 관리비 공용분, 소유자 직접 명도, 채무자·소유자가 다른 사정, 인근 아진더팔라시우 낙찰 결과 확인
- 한 줄: 권리는 깨끗하고, 최저가 근처 가격 싸움만 남은 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.