[부산 아파트 경매] 연산동 연산경동메르빌, 2025타경21882 — 가압류 줄줄이, 인수는 0
매각기일 2026-10-15(목) 10:00 · 부산지방법원 4계 · 감정가 5억 1,000만 · 최저가 3억 5,700만(1회 유찰, 70%)
어떤 집인가
부산 3호선 물만골역에서 327m, 1호선 시청역에서 826m 떨어진 연제구 연산동 아파트입니다. 2013년 12월 사용승인을 받았고, 49층짜리 동의 15층, 전용 91.6㎡(약 27.7평)입니다. 구조는 확인 필요입니다. 감정가는 5억 1,000만 원인데 9월 10일 첫 기일에 유찰되어, 10월 15일에는 3억 5,700만 원부터 다시 시작합니다.
가격을 가늠할 단서는 같은 단지 실거래입니다. 8월 4일부터 9월 2일까지 전용 75~88㎡ 여섯 건이 4억 7,000만~5억 2,500만 원에 팔렸습니다. 국토부 매매 10건 중앙값으로 잡은 추정 시세는 5억 8,013만 원이고, 최저가는 이 값의 61.5%입니다. 다만 눈에 보이는 여섯 건이 모두 우리 집보다 작고 값도 추정 시세보다 낮습니다. 나머지 네 건은 자료에 없어서 확인 필요입니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기가 열 건이라 복잡해 보이지만 핵심은 하나입니다. 2021년 1월 19일 대형선망수협이 잡은 5억 2,680만 원짜리 근저당이 "말소기준권리"입니다. 낙찰되면 이 날짜 뒤에 생긴 권리는 모두 지워진다는 기준입니다.
그 뒤에 붙은 것은 같은 수협의 근저당 두 건(4,700만, 4,080만)과 2024년 10~12월의 가압류 네 건입니다. 농협중앙회 1억 8,028만, 수협은행 9,551만, 부산신용보증재단 944만, 개인 채권자 1,530만 원입니다. 전부 기준보다 늦어서 낙찰과 함께 정리되고, 낙찰자가 떠안는 등기는 없습니다. 법원 판정도 인수 보증금 0원입니다. 경매는 수협이 신청했고 청구금액은 5억 7,241만 원입니다.
눈에 띄는 건 2024년 11월 26일 부산회생법원의 파산선고 등기입니다. 소유자가 곧 채무자인 개인이고, 파산 절차 중인 집입니다. 이 등기도 기준보다 뒤라 말소 대상으로 보이지만, 절차상 따로 챙길 게 있는지는 확인 필요입니다.
세입자는 없습니다. 현황조사에 "임차인이 없으며 전부를 소유자가 점유 사용합니다"라고 적혀 있습니다. 대신 이사 협의는 소유자 쪽과 해야 하는데, 파산 상태라 실제로 누구와 말을 하게 되는지는 확인 필요입니다.
숨은 비용
체납 관리비는 23만 원, 1개월분입니다(전기·수도 포함, 가스 별도, 8월 24일 조사). 밀린 관리비 중 공용 부분은 낙찰자가 물어야 한다는 게 대법원 판례입니다. 금액은 작습니다. 다만 조사 이후에도 쌓였을 수 있으니, 입찰 전에 관리사무소에 확인하는 게 좋습니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 5억 1,000만 | 2025-05-07 감정 |
| 최저가 | 3억 5,700만 | 1회 유찰, 감정가의 70% |
| 동네 낙찰가율 | 79.27% | 연산동 아파트 최근 12개월 19건, 평균 응찰 7.37명 |
| 예상 낙찰가 | 4억 1,514만 | 감정가 × 81.4%(자체 벤치마크, n=19) |
| 추정 시세 | 5억 8,013만 | 국토부 매매 10건 중앙값, 유사 면적 |
| 취득 비용 | 약 549만 | 취득세·등기 등 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 4억 2,563만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
이 동네는 최근 1년간 감정가의 79% 안팎에서 낙찰됐고, 한 건에 일곱 명 넘게 들어왔습니다. 경쟁이 센 편이라 최저가 근처인 3억 5,700만 원에 써서는 받기 어렵다고 보는 게 맞습니다. 흐름대로면 4억 초중반에서 주인이 정해집니다. 시세는 비슷한 면적의 실거래로 잡은 추정치입니다. 앞서 말했듯 보이는 거래만 놓고 보면 더 낮을 수 있고, 실제 값은 그때 시장이 정합니다. 인근 경매 세 건(연산자이, 연산동현대홈타운, 연산동 1799-37)은 모두 낙찰가가 확인 필요입니다. 결과를 확인하고 들어가는 게 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 역 두 개가 가까운 49층 단지, 세입자 없음, 떠안는 등기 없음, 인수 보증금 0원
- 챙길 점: 파산 절차 중인 소유자와의 명도 협의, 밀린 관리비 공용분, 추정 시세와 실거래의 차이, 인근 경매 낙찰 결과
- 한 줄: 권리는 정리되는 쪽이고, 시세와 경쟁률을 읽는 일이 남은 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.