[부산 아파트 경매] 거제1차현대홈타운 거제동, 2025타경22080 — 세입자 없는 47평
매각기일 2026-11-04(수) 10:00 · 부산지방법원 8계 · 감정가 9억 1,200만 · 최저가 6억 3,840만(1회 유찰, 70%)
어떤 집인가
부산 3호선 거제역에서 553m 떨어진 연제구 거제동의 아파트입니다. 사직역(828m)과 1호선 교대역(839m)도 걸어갈 만한 거리라 역을 셋 낀 자리입니다. 2001년 7월 사용승인을 받은 27층짜리 동의 19층이고, 전용 156.42㎡(약 47.3평)로 꽤 큰 평수입니다. 구조(방 개수 등)는 자료에 없어서 확인 필요입니다.
감정가는 9억 1,200만 원입니다. 6월 17일 기일에 유찰됐고, 이번 11월 4일에는 30% 깎인 6억 3,840만 원부터 시작합니다. 중간의 7월 22일 기일은 '변경'으로만 기록돼 있어 사정은 확인 필요입니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부에 올라온 건 네 건입니다. 소유권 쪽에는 2008년 8월 상속 등기가 있는데, 두 사람이 협의분할로 절반씩 물려받은 내용입니다. 이후 소유권 이전 기록은 자료에 없습니다. 지금 소유자는 개인이고, 자료에는 채무자와 소유자가 다르다고 적혀 있습니다. 누가 어떤 관계로 담보를 섰는지는 확인 필요입니다.
돈 빌린 쪽 권리는 두 건입니다. 2020년 6월 11일에 중소기업은행이 채권최고액 3억 2,880만 원으로 근저당을 잡았고, 2023년 10월 16일에 승학신협이 4억 8,000만 원으로 두 번째 근저당을 잡았습니다. 경매를 신청한 쪽은 승학신협이고 청구 금액은 4억 원입니다. 두 근저당의 채권최고액을 합하면 8억 880만 원입니다.
낙찰자에게 중요한 건 중소기업은행의 2020년 6월 11일 근저당이 '말소기준권리'라는 점입니다. 말소기준권리는 낙찰되면 어떤 권리가 지워지고 어떤 권리가 남는지를 가르는 기준 날짜입니다. 이 날짜 뒤에 생긴 권리는 낙찰과 함께 지워집니다. 이 사건은 낙찰자가 떠안을 등기가 없고, 인수 부담은 0원입니다.
세입자도 없습니다. 법원 현황조사에 "임차인이 없으며 전부를 소유자가 점유 사용합니다"라고 적혀 있어서, 보증금을 물어줄 일이 없습니다. 대신 이사를 나가게 할 상대가 집주인 본인입니다. 이사 날짜와 비용은 직접 협의해야 합니다.
숨은 비용
관리비가 12개월 넘게 밀려 있고 약 550만 원입니다(2026-06-01 조사, 전기·수도 포함, 가스 별도). 조사일이 넉 달 전이라 지금은 더 늘었을 수 있습니다. 밀린 관리비 중 복도·엘리베이터 같은 공용 부분 몫은 낙찰자가 물어야 한다는 게 대법원 판례입니다. 550만 원 전부는 아니어도 일부는 내 돈이 나갑니다. 입찰가를 정할 때 따로 떼어 두는 게 좋습니다. 아래 표의 총투입에는 이 금액을 넣지 않았습니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 9억 1,200만 | 2025-06-09 감정 |
| 최저가 | 6억 3,840만 | 1회 유찰, 감정가의 70% |
| 동네 낙찰가율 | 84.22% | 거제동 아파트 최근 12개월 16건, 평균 응찰 7.25명 |
| 예상 낙찰가 | 7억 9,709만 | 감정가 × 87.4%(자체 벤치마크, 같은 16건 기준) |
| 추정 시세 | 11억 1,127만 | 국토부 실거래 1건(10층 128.09㎡ 9억 1,000만, 2026-08-28)을 면적 비례로 환산 |
| 취득 비용 | 약 1,268만 | 취득세·등기 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 8억 1,477만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
이 동네 아파트는 최근 1년간 감정가의 84% 안팎에서 낙찰됐고, 한 건에 일곱 명 넘게 들어왔습니다. 경쟁이 센 편이라 최저가 근처에서 끝나기는 어렵고, 7억대 후반에서 주인이 정해진다고 보는 게 흐름에 맞습니다. 동네 평균 84.22%를 그대로 쓰면 7억 6,800만 원 안팎입니다.
시세는 조심해서 봐야 합니다. 같은 단지·인근 실거래 4건 중 크기가 비슷한 건 한 건뿐이어서, 그 거래를 면적 비례로 늘려 잡은 추정치입니다. 실제로 팔 때의 값은 그때 시장이 정합니다. 최저가는 이 추정 시세의 57.4%, 예상 낙찰가는 71.7% 수준입니다.
근처 경매도 세 건 있었지만 낙찰가는 모두 확인 필요입니다. 거제동 604-4(감정 16억 7,821만, 5월 13일), 수림하우스가동 402호(6월 12일), 거제한양 1008호(감정 7억 6,900만, 7월 2일)입니다. 크기와 종류가 달라 그대로 비교하기는 어렵지만, 결과를 확인하고 들어가는 게 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 역 세 곳 사이의 47평, 세입자 없음, 떠안는 권리 없음, 최저가는 추정 시세의 57.4%
- 챙길 점: 12개월 넘게 밀린 관리비 약 550만 원(공용분), 집주인 직접 명도, 시세 근거가 실거래 1건뿐이라는 점, 채무자와 소유자가 다른 사정, 근처 경매 결과 확인
- 한 줄: 권리는 단순하고 경쟁이 가격을 정하는 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.