[부산 아파트 경매] 가야삼정그린코아 20층, 2025타경22380 — 대항력 있어도 인수 0원
매각기일 2026-10-14(수) 10:00 · 부산지방법원 3계 · 감정가 1억 6,100만 · 최저가 1억 1,270만(1회 유찰, 70%)
어떤 집인가
부산 2호선 가야역에서 614m, 동의대역에서 656m 떨어진 2000년 7월 사용승인 아파트입니다. 22층짜리 동의 20층, 전용 59.9㎡(약 18평)입니다. 감정가는 1억 6,100만 원이고, 9월 9일 첫 기일에 유찰되어 10월 14일에는 1억 1,270만 원부터 시작합니다.
추정 시세는 1억 9,194만 원입니다. 다만 이 숫자는 올해 6월 20일 같은 단지 12층, 전용 59.92㎡가 1억 9,200만 원에 거래된 단 한 건에 기댄 추정치입니다. 표본이 한 건뿐이니 참고용으로만 보세요. 이 기준으로 최저가는 시세의 58.7% 수준입니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부에는 건물 기준 다섯 줄이 있습니다. 현재 소유자(개인)는 2019년 1월에 1억 6,200만 원에 이 집을 샀습니다. 2024년 8월 23일에는 (주)행복자산관리대부가 채권최고액 1억 3,500만 원의 근저당을 잡았고, 이 근저당이 "말소기준권리"입니다. 낙찰되면 이 날짜 이후에 생긴 권리가 모두 지워지는 기준점이라고 보시면 됩니다.
같은 날 같은 회사가 500만 원짜리 전세권도 설정했습니다. 순서가 근저당 뒤이고 존속기간도 2025년 8월 22일에 끝났습니다. 2025년 4월에는 오케이에프앤아이대부(주)가 602만 원 가압류를 걸었고, 7월에 행복자산관리대부가 청구금액 9,000만 원으로 임의경매를 신청했습니다. 전세권, 가압류, 경매개시 모두 말소기준 뒤라 낙찰과 함께 사라집니다. 자료상 낙찰자가 떠안는 등기는 없습니다. 소유자와 채무자는 같은 사람입니다.
눈여겨볼 대목은 임차인입니다. 2019년 1월 14일에 전입한 임차인이 있고, 이 날짜가 말소기준보다 훨씬 앞서서 "대항력 있음"으로 판정되어 있습니다. 대항력이란 낙찰자에게도 "보증금을 돌려받을 때까지 못 나간다"고 맞설 수 있는 힘입니다. 보통은 이런 물건이 가장 조심스럽습니다. 그런데 자료에는 보증금이 3원으로 적혀 있고 인수보증금은 0원으로 계산되어 있습니다. 소유자가 산 지 일주일 만에 전입한 점을 보면 소유자 쪽 사정일 수도 있지만, 임차인과 소유자의 관계와 실제 계약 내용은 확인 필요입니다. 배당요구 여부도 확인이 필요합니다. 입찰 전에 매각물건명세서와 현황조사서를 직접 열어 보는 게 순서입니다.
숨은 비용
관리비가 11개월째 밀려 92만 원입니다(2026-08-24 조사, 전기·수도 포함, 도시가스 별도). 밀린 관리비 가운데 공용 부분은 낙찰자가 물어야 한다는 것이 대법원 판례라, 이 중 일부는 내 몫이 됩니다. 조사일 이후에도 계속 쌓이니 입찰가 계산에 여유를 두는 게 좋습니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1억 6,100만 | 2025-07-29 감정 |
| 최저가 | 1억 1,270만 | 1회 유찰, 감정가의 70% |
| 동네 낙찰가율 | 71.09% | 가야동 아파트 최근 12개월 6건, 평균 응찰 5.5명 |
| 예상 낙찰가 | 1억 2,896만 | 감정가 × 80.1%(부산진구 아파트 평균 n=108) |
| 추정 시세 | 1억 9,194만 | 국토부 매매 1건, 유사 면적(2026-06-20) |
| 취득 비용 | 약 145만 | 취득세·등기 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 1억 3,541만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
가야동 안에서는 최근 1년 동안 감정가의 71% 안팎에서 낙찰됐고, 한 건에 5명 넘게 들어왔습니다. 예상 낙찰가는 구 전체 평균인 80.1%로 잡았기 때문에 동네 숫자보다 높게 나옵니다. 동네 숫자 6건은 표본이 작아서 둘 다 참고만 하시고, 경쟁이 붙는 물건이라는 점은 염두에 두셔야 합니다. 시세도 한 건짜리 추정치이니 실제로 팔 때의 값은 그때 시장이 정합니다. 명도비는 임차인 점유 상태를 보기 전이라 가정치입니다.
정리
- 좋은 점: 역 두 곳이 걸어서 닿는 거리, 자료상 떠안는 등기와 인수보증금 0원, 감정가 대비 최저가 70%
- 챙길 점: 대항력 있는 임차인의 실제 계약 내용과 배당요구 여부, 밀린 관리비 공용분, 한 건짜리 시세 표본
- 한 줄: 임차인 서류만 직접 확인하면 계산은 단순한 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.