[부산 아파트 경매] 용호동 엘지메트로시티, 2025타경4904 — 떠안을 권리는 없는 큰 평수
매각기일 2026-10-19(월) 10:00 · 부산동부지원 2계 · 감정가 6억 7,800만 · 최저가 4억 7,460만(1회 유찰, 70%)
어떤 집인가
부산 남구 용호동 엘지메트로시티 229동 8층 801호입니다. 2004년 10월에 사용승인을 받은 24층짜리 동의 8층이고, 전용 126.638㎡(약 38.3평)로 큰 평수입니다. 방 구조는 자료에 없어서 확인 필요입니다. 감정가는 6억 7,800만 원(2025년 2월 감정)입니다. 9월 7일 첫 기일에 유찰됐고, 10월 19일에는 4억 7,460만 원부터 시작합니다.
시세는 조금 조심해서 봐야 합니다. 같은 단지와 인근의 최근 실거래 세 건(9월 8일 5억, 9월 2일 5억 7,000만, 8월 29일 5억 9,000만)이 모두 전용 85㎡ 안팎의 작은 평수입니다. 그 중앙값 5억 7,000만 원을 우리 물건 면적에 맞춰 환산한 값이 8억 4,942만 원입니다. 면적이 다른 거래로 잡은 추정치라 오차가 있을 수 있습니다. 이 추정대로라면 최저가는 시세의 55.9%입니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부에는 건물 기준으로 4건이 올라 있습니다. 지금 주인은 2020년 10월에 5억 5,000만 원에 이 집을 샀습니다. 이후 엠씨아이대부(주)가 2021년 11월 10일에 채권최고액 2억 6,400만 원, 2022년 10월 28일에 5억 4,000만 원으로 근저당을 두 번 잡았고, 합계는 8억 400만 원입니다. 두 건 모두 원래는 대연새마을금고가 가졌던 채권이 엠씨아이대부로 넘어온 것으로 표시됩니다. 경매를 신청한 채권자도 엠씨아이대부이고, 청구 금액은 6억 8,506만 원입니다.
특이한 점은 소유자와 채무자가 다르다는 것입니다. 집주인이 남의 빚에 집을 담보로 내놓았을 수 있는데, 그 사정은 자료만으로는 알 수 없어 확인 필요입니다. 낙찰자에게는 이 부분이 크게 중요하지 않습니다. 중요한 것은 2021년 11월 10일 근저당이 "말소기준권리"라는 점입니다. 이날 이후 생긴 권리는 낙찰과 함께 전부 지워집니다. 이 집은 인수할 등기가 없고, 인수 부담은 0원입니다.
세입자도 걱정이 없어 보입니다. 법원 조사에서 임차 내역이 나오지 않았고, 대항력 있는 임차인도 없으며, 떠안을 보증금은 0원으로 판정됐습니다. 다만 지금 누가 살고 있는지는 자료에 없어 확인 필요입니다. 집을 비워 받는 절차(명도)는 입찰 전에 현장에서 점유 상태를 보고 가늠해야 합니다.
숨은 비용
체납 관리비가 357만 원이고 22개월째입니다(전기·수도 포함, 도시가스 별도, 조사일 2026-06-02). 복도나 엘리베이터 같은 공용 부분의 체납분은 낙찰자가 물어야 한다는 게 대법원 판례라, 이 중 일부는 내 몫이 됩니다. 조사일 이후로도 계속 쌓였을 테니 지금 금액은 관리사무소에 확인해야 합니다. 입찰가에 미리 넣어 두는 게 맞습니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 6억 7,800만 | 2025-02-25 감정 |
| 최저가 | 4억 7,460만 | 1회 유찰, 감정가의 70% |
| 동네 낙찰가율 | 77.35% | 용호동 아파트 최근 12개월 38건, 평균 응찰 4.79명 |
| 예상 낙찰가 | 5억 2,274만 | 감정가 × 77.1%(자체 벤치마크, 38건) |
| 추정 시세 | 8억 4,942만 | 국토부 실거래 3건 중앙값, 면적이 달라 환산한 추정치 |
| 취득 비용 | 약 682만 | 취득세·등기 등(공시가 3~4억 구간 자료 기준) |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 5억 3,456만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
이 동네 아파트는 최근 1년간 감정가의 77% 안팎에서 낙찰됐고, 한 건에 네다섯 명이 들어왔습니다. 그 흐름대로면 5억 2천만 원대가 기준선이 됩니다. 최저가 4억 7천만 원대로는 받기 어렵다고 보는 게 맞습니다. 다만 시세가 추정치인 만큼, 실제 팔 때의 값은 그때 시장이 정합니다. 체납 관리비도 별도로 계산해 두어야 합니다.
같은 단지 다른 경매 세 건도 있습니다. 129동 14층(2025-11-25, 최저 4억 9,910만), 140동 13층(2025-11-24), 130동 17층(2026-03-24)입니다. 모두 낙찰가가 자료에 없어 확인 필요입니다. 그 결과를 확인하고 들어가는 게 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 전용 126㎡ 큰 평수, 떠안을 등기 없음, 조사된 임차인 없음, 추정 시세 대비 최저가 55.9%
- 챙길 점: 체납 관리비 357만 원 중 공용분, 실제 점유 상태, 소유자와 채무자가 다른 사정, 같은 단지 경매 낙찰 결과
- 한 줄: 권리는 가볍고 가격과 관리비를 따져 볼 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.