[부산 아파트 경매] 송정 조희바다풍경주건축물 703호, 2025타경5265 — 세입자는 있어도 떠안을 돈은 없다
매각기일 2026-10-26(월) 10:00 · 부산동부지원 4계 · 감정가 2억 5,600만 · 최저가 1억 2,544만(2회 유찰, 49%)
어떤 집인가
부산 동해선 송정역에서 497m 떨어진 2019년 8월 사용승인 아파트입니다. 14층 건물의 7층 703호이고, 전용 57.08㎡(약 17.3평)입니다. 방 구조는 확인 필요입니다. 감정가는 2억 5,600만 원입니다. 5월 18일과 6월 29일에 연이어 유찰돼서, 10월 26일에는 1억 2,544만 원부터 시작합니다.
눈여겨볼 대목은 실거래입니다. 올해 5월 27일 같은 단지·인근에서 전용 57.08㎡ 8층이 3억 38만 원에 팔렸습니다. 3월에는 전용 47.3㎡ 11층이 2억 6,000만 원에 거래됐습니다. 국토부 실거래 세 건으로 잡은 추정 시세는 3억 879만 원 정도입니다. 시세는 어디까지나 추정치이고, 최저가는 여기서 40.6% 수준입니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기가 11건이라 복잡해 보이지만 정리하면 간단합니다. 지금 주인은 2022년 8월 22일에 3억 375만 원에 집을 샀습니다. 같은 날 하나은행이 2억 2,000만 원 근저당을 잡았습니다. 이 근저당이 "말소기준권리"입니다. 낙찰되면 이 날짜보다 뒤에 생긴 권리가 전부 지워지는 기준선이라고 보시면 됩니다.
그 뒤에 붙은 것들은 연제구 압류 두 건, 국민건강보험공단 압류, 그리고 비엔케이캐피탈·롯데캐피탈·소상공인시장진흥공단 등의 가압류입니다. 개인 채권자의 가압류도 한 건 있습니다. 밀린 돈이 여러 곳에 쌓인 소유자입니다. 이번 경매는 비엔케이캐피탈이 가압류를 본압류로 바꿔 신청했고, 청구 금액은 2,111만 원입니다. 하나은행도 따로 임의경매(2025타경871, 청구 2억 237만 원)를 걸어 뒀습니다. 두 사건이 어떻게 묶여 진행되는지는 확인 필요입니다. 어느 쪽이든 낙찰자가 떠안는 등기는 없습니다.
세입자는 2024년 10월 21일 전입했고 보증금은 2,000만 원, 배당도 요구했습니다. 말소기준보다 늦게 들어와서 "대항력"이 없습니다. 낙찰자에게 보증금을 돌려달라고 할 수 없다는 뜻이고, 인수할 보증금은 0원입니다. 계약 기간은 10월 22일까지라 매각기일 직전에 끝납니다. 명도 상대는 이 세입자입니다. 배당을 얼마나 받는지에 따라 이사 협조가 달라질 수 있어, 이 부분은 확인 필요입니다.
숨은 비용
이 자료에는 관리비 체납 내역이 없어서 확인 필요입니다. 밀린 관리비 중 공용 부분은 낙찰자가 물어야 한다는 대법원 판례가 있어 입찰가에 미리 넣어 둘 항목입니다. 연제구 압류가 재산세 같은 세금이라면 배당 순서에서 근저당보다 앞설 수 있습니다. 다만 그건 낙찰 대금이 어떻게 나뉘느냐의 문제라 낙찰자가 따로 내는 돈은 아닙니다. 세목은 확인 필요입니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 2억 5,600만 | 2025-05-12 감정 |
| 최저가 | 1억 2,544만 | 2회 유찰, 감정가의 49% |
| 동네 낙찰가율 | 74.29% | 송정동 아파트 최근 12개월 7건, 평균 응찰 3.71명 |
| 예상 낙찰가 | 2억 1,120만 | 감정가 × 82.5%(부산 해운대구 아파트 189건 평균) |
| 추정 시세 | 3억 879만 | 국토부 매매 3건, 유사 면적, 최근 2026-05-27 |
| 취득 비용 | 약 293만 | 취득세·등기 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 2억 1,913만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
예상 낙찰가는 해운대구 전체 평균을 쓴 값입니다. 송정동만 보면 낙찰가율이 74%대라 1억 9천만 원 안팎이 나오는데, 두 숫자 사이에 폭이 있습니다. 더 눈여겨볼 것은 기일 내역입니다. 8월 3일 기일에 1억 6,600만 원 낙찰, 1억 6,000만 원 차순위라는 기록이 있습니다. 그런데 8월 10일 매각결정기일 결과는 0원으로만 나오고, 10월 26일에 다시 기일이 잡힌 경위도 자료에 없습니다. 확인 필요입니다. 그 사정을 먼저 알아보고 들어가는 게 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 역에서 500m가량, 신축급 소형, 떠안는 등기와 보증금 0원, 실거래 대비 낮은 최저가
- 챙길 점: 8월 3일 낙찰 기록의 후속 결과, 하나은행 별도 사건 관계, 관리비 체납, 세입자 명도
- 한 줄: 권리는 정리돼 있고, 지난 낙찰 기록의 뒷이야기부터 확인할 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.