[대구 다세대주택 경매] 태전동 황금빌 4층, 2025타경8087 — 두 번 유찰된 임차인 없는 집
매각기일 2026-10-21(수) 10:00 · 대구지방법원 6계 · 감정가 1억 3,700만 · 최저가 6,713만(2회 유찰, 49%)
어떤 집인가
대구 3호선 태전역에서 441m, 매천역에서 447m 떨어진 북구 태전동의 다세대주택입니다. 2005년 7월에 사용승인을 받았고, 총 5층 중 4층, 전용 74.17㎡(약 22.4평)입니다. 구조와 엘리베이터 여부는 자료에 없어서 확인이 필요합니다.
감정가는 1억 3,700만 원입니다. 4월 20일과 5월 22일 두 번 유찰되면서 최저가가 9,590만 원, 다시 6,713만 원으로 내려갔습니다. 6월과 8월에는 기일이 변경됐고, 10월 21일에 6,713만 원부터 다시 시작합니다.
시세 자료는 같은 단지의 국토부 매매 실거래입니다. 전용 74.17㎡가 2021년 1월에 1억 4,700만 원, 2017년에 1억 5,000만 원으로 거래됐습니다. 이 거래들로 잡은 추정 시세는 1억 4,400만 원입니다. 다만 가장 최근 거래가 2021년이라 지금 시장과는 거리가 있을 수 있습니다. 최저가는 이 추정 시세의 46.6%입니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부에는 건물 권리가 네 건 있습니다. 지금 주인은 2006년 1월에 매매로 소유권을 넘겨받았습니다. 2024년 6월 17일에 개인 채권자가 9,100만 원짜리 근저당을 잡았습니다. 이 근저당을 신청 근거로 2025년 5월에 임의경매가 시작됐고, 청구 금액은 7,445만 원입니다. 채무자와 소유자는 같은 사람입니다. 집주인이 빚을 못 갚아 담보로 잡힌 집이 넘어오는 흔한 모양입니다.
낙찰자에게 중요한 건 2024년 6월 17일 근저당이 "말소기준권리"라는 점입니다. 이 날짜 뒤에 생긴 권리는 낙찰과 함께 지워집니다. 그 뒤인 2025년 6월 19일에는 현대캐피탈(주)이 2,300만 원 가압류를 걸었는데, 이것도 말소 대상입니다. 낙찰자가 떠안는 등기는 없고, 인수 부담은 0원입니다.
임차인도 없습니다. 조사된 임차내역이 없고, 전입이나 배당요구도 없습니다. 대항력 있는 세입자가 낙찰자에게 보증금을 요구할 일은 없다는 판정입니다. 다만 "임차내역 없음"이 "빈집"이라는 뜻은 아닙니다. 실제 누가 살고 있는지는 자료에 없어서 확인이 필요합니다. 집주인이 살고 있다면 명도 상대는 집주인이고, 이사비 정도의 협상이 따릅니다.
숨은 비용
관리비 체납 여부와 금액은 자료에 없어서 확인이 필요합니다. 밀린 관리비 중 공용 부분은 낙찰자가 부담할 수 있으니, 입찰 전에 관리사무소에 물어보는 게 순서입니다. 이 물건은 공시가가 1억 원 이하라 취득세 부담이 작아서, 취득 비용은 약 90만 원으로 잡았습니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1억 3,700만 | 2025-05-22 감정 |
| 최저가 | 6,713만 | 2회 유찰, 감정가의 49% |
| 동네 낙찰가율 | 57.6% | 대구지방법원 다세대주택 중앙값, 표본 42건 |
| 예상 낙찰가 | 7,891만 | 감정가 × 57.6% |
| 추정 시세 | 1억 4,400만 | 국토부 매매 7건 중앙값, 최근 거래 2021-01 |
| 취득 비용 | 약 90만 | 공시가 1억 이하 기준 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 8,481만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
대구 다세대주택은 이 정도 유찰을 거치면 감정가의 57~58% 선에서 주인이 정해지는 경우가 많았습니다. 그 흐름대로면 최저가 6,713만 원보다 1,000만 원 넘게 위인 7,900만 원 안팎입니다. 최저가 근처로 쓰면 경쟁에서 밀릴 가능성이 큽니다. 추정 시세는 5년 전 거래를 포함한 추정치이니, 실제 시세는 따로 확인해야 합니다.
가까운 곳의 다른 경매 두 건도 있습니다. 관음로 24번지 아파트와 태전동 993-4는 낙찰가가 확인되지 않았습니다. 종류와 규모가 달라서 직접 비교는 어렵지만, 결과를 확인하고 들어가는 게 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 역 두 곳이 도보권, 떠안는 권리 없음, 조사된 임차인 없음, 최저가가 추정 시세의 46.6%
- 챙길 점: 실제 점유자와 집주인 명도, 관리비 체납, 구조와 엘리베이터 여부, 오래된 실거래 기준의 시세, 인근 경매 낙찰 결과
- 한 줄: 권리는 단순하고, 점유와 시세를 직접 확인하는 일이 남은 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.