[대구 다세대주택 경매] 평리동 4층 402호, 2026타경3372 — 인수 0원 소형
매각기일 2026-10-15(목) 10:00 · 대구서부지원 6계 · 감정가 3,200만 · 최저가 2,240만(1회 유찰, 70%)
어떤 집인가
대구 서구 평리동 1139-36에 있는 다세대주택 4층 402호입니다. 4층 건물의 맨 위층이고, 전용 34.56㎡(약 10.5평)의 작은 집입니다. 1996년 9월에 사용승인을 받았고, 구조는 자료에 없어 확인 필요입니다. 지하철은 2호선 반고개역이 824m, 내당역이 940m라 걸어서 10분 남짓 걸립니다. 역세권이라고 하기엔 조금 멀고, 걸어서 다닐 만한 거리입니다.
감정가는 3,200만 원입니다. 지난 9월 10일 첫 기일에 아무도 들어오지 않아 한 번 유찰됐고, 이번 10월 15일에는 2,240만 원부터 시작합니다. 공시가격이 1억 원 이하인 물건이라 취득 단계의 세금 부담이 가벼운 편입니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부에 올라온 권리는 모두 세 건입니다. 지금 소유자는 2021년 3월에 다른 경매(2020타경32715)를 통해 이 집을 가져갔습니다. 그 뒤 2023년 11월 7일에 개인 앞으로 보증금 3,000만 원짜리 전세권이 설정됐습니다. 마지막이 올해 3월에 시작된 이번 임의경매(담보권을 가진 사람이 신청하는 경매)입니다. 청구금액이 3,000만 원으로 전세권 금액과 같아서, 전세권자가 직접 신청했을 가능성이 커 보입니다. 다만 자료에 그렇게 적혀 있지는 않아 확인 필요입니다. 소유자와 채무자는 같은 사람입니다.
여기서 중요한 개념은 말소기준권리입니다. 낙찰과 동시에 어디까지 지워지는지를 정하는 기준선이고, 이 사건에서는 2023년 11월 7일의 전세권이 그 자리에 있습니다. 전세권자가 배당을 요구했기 때문에 기준권리가 됐고, 이 전세권을 포함해 그보다 뒤의 권리는 낙찰되면 모두 말소됩니다. 낙찰자가 떠안는 등기는 없고 인수 부담은 0원으로 정리됩니다. 전세권의 존속기간은 2025년 11월 5일에 끝났으니, 계약 기간이 이미 지난 상태로 경매가 진행되는 셈입니다.
점유 쪽도 살펴봤습니다. 법원 조사에는 전입일, 확정일자, 보증금이 모두 비어 있고, 판정은 "대항력 없음"입니다. 대항력이란 낙찰자에게도 "나가지 않겠다"고 맞설 수 있는 힘인데, 그런 세입자가 조사되지 않았다는 뜻입니다. 그래도 지금 누가 살고 있는지는 자료에 없으므로 현장 확인이 필요합니다. 점유자가 소유자든 전세권자든 이사 협의는 직접 해야 합니다.
숨은 비용
밀린 관리비가 얼마인지는 자료에 없어 확인 필요입니다. 건물 규모가 작아 금액이 크지는 않겠지만, 공용 부분 관리비는 낙찰자가 부담할 수 있어서 관리사무소나 관리인에게 미리 물어봐야 합니다. 건물이 1996년 준공이라 내부 상태에 따라 수리비가 들 수 있다는 점도 입찰가에 넣어 두어야 합니다. 내부는 자료로 알 수 없으니 이것도 확인 필요입니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 3,200만 | 2026-04-09 감정 |
| 최저가 | 2,240만 | 1회 유찰, 감정가의 70% |
| 동네 낙찰가율 | 52.5% | 대구 서구 다세대주택 평균, 15건 |
| 예상 낙찰가 | 2,240만 | 낙찰가율을 곱하면 최저가 아래라 최저가로 잡음 |
| 추정 시세 | 4,242만 | 국토부 매매 8건 중앙값, 유사 면적 |
| 취득 비용 | 약 26만 | 취득세·등기 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 2,766만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
동네 평균 낙찰가율 52.5%를 감정가에 곱하면 약 1,680만 원인데, 이미 최저가가 2,240만 원이라 그 밑으로는 쓸 수 없습니다. 그래서 예상 낙찰가를 최저가와 같게 잡았습니다. 이 가격 근처에서 끝난다는 뜻이 아니라, 이보다 낮은 값은 계산에 넣을 수 없다는 뜻입니다. 경쟁이 붙으면 그 위에서 주인이 정해집니다.
시세는 추정치이고, 근거 자료도 오래됐습니다. 같은 단지와 인근의 매매 중 자료에 있는 가장 최근 거래가 2019년 4월 2층 전용 33.2㎡의 4,600만 원이고, 나머지는 2013~2016년 거래입니다. 같은 해 2015년 6월에도 3,200만 원과 5,100만 원이 함께 나올 만큼 거래 값의 폭도 넓습니다. 7년 넘게 지난 거래가 시세의 뼈대라서, 지금 팔릴 값은 따로 알아봐야 합니다.
가까운 경매로 평리롯데캐슬 115동 10층(감정 3억 3,600만)이 있지만 낙찰가는 확인 필요입니다. 유형이 아파트로 달라 직접 비교하기도 어렵습니다. 결과를 확인하고 들어가는 것이 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 인수할 등기 없음, 대항력 있는 세입자 조사 안 됨, 공시가 1억 이하, 최저가가 추정 시세의 절반 수준
- 챙길 점: 현재 점유자와 명도 협의, 밀린 관리비 공용분, 낡은 건물의 내부 상태, 2019년 이후 거래가 없는 시세 근거, 인근 경매 결과
- 한 줄: 권리는 단순하고 숫자는 낡은 자료에 기대고 있어서, 현장에서 확인할 것이 남은 작은 집
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.