[경북 아파트 경매] 구미 형곡동 308-1 503호, 2025타경11385 — 세입자 없는 5층 꼭대기
매각기일 2026-10-21(수) 10:00 · 김천지원 2계 · 감정가 4,700만 · 최저가 3,290만(1회 유찰, 70%)
어떤 집인가
구미 형곡동 308-1, 5층짜리 건물의 맨 위층 503호입니다. 1991년 7월에 사용승인을 받은 30년 넘은 아파트이고, 전용 74.19㎡(약 22.4평)입니다. 방 구조는 자료에 없어 확인 필요입니다. 감정가는 4,700만 원인데 9월 9일 첫 기일에 유찰됐고, 10월 21일에는 3,290만 원부터 시작합니다.
가격 쪽 숫자는 조금 어지럽습니다. 같은 단지·인근의 77.69㎡가 올해 4월에 2층이 4,200만 원, 6월에 5층이 3,500만 원에 팔렸습니다. 2023년에는 4,800만 원, 2016년에는 8,100만 원이었으니 몇 년 사이 값이 크게 내려온 동네입니다. 이 집도 2013년 11월에 7,500만 원에 거래된 적이 있습니다. 아래 표의 추정 시세 7,500만 원은 국토부 매매 7건의 중앙값인데, 옛 거래가 섞여 있어 최근 두 건과 차이가 큽니다. 시세는 어디까지나 추정치이니 이 점을 감안해서 읽어 주세요.
권리는 어떻게 생겼나
등기부에 올라온 권리는 3건입니다. 현 소유자는 2013년 12월에 7,500만 원에 집을 샀습니다. 2020년 1월 8일에 형곡새마을금고가 채권최고액 3,600만 원짜리 근저당을 잡았습니다. 근저당은 돈을 빌려주고 집을 담보로 잡아 두는 권리입니다. 이 대출을 갚지 못하자 새마을금고가 2025년 9월에 임의경매를 신청했고, 청구 금액은 2,922만 원입니다. 채무자와 소유자는 같은 사람(개인)이라, 집주인이 본인 대출을 못 갚아서 넘어온 사건입니다.
낙찰자에게 중요한 건 2020년 1월 8일 근저당이 "말소기준권리"라는 점입니다. 낙찰되면 이 날짜 뒤에 생긴 권리는 모두 지워지는데, 기준이 되는 권리라서 그 뒤의 등기는 전부 정리 대상입니다. 낙찰자가 떠안는 등기는 없고, 인수 부담은 0원입니다.
세입자도 조사된 내역이 없습니다. 전입, 확정일자, 배당요구가 모두 비어 있고, 대항력 있는 임차인도 없다고 판정됐습니다. 다만 지금 누가 살고 있는지는 자료에 없어 확인 필요입니다. 소유자가 직접 살고 있다면 이사 협상 상대가 집주인 본인이 됩니다.
숨은 비용
밀린 관리비가 있는지, 있다면 얼마인지는 자료에 없어 확인 필요입니다. 공용 부분 관리비는 낙찰자가 부담하는 것이 판례라 입찰 전에 관리사무소에 물어봐야 합니다. 건물이 오래되어 내부 수리 비용이 들 수 있고, 5층 꼭대기라 엘리베이터 유무와 누수 여부도 확인 필요입니다. 이런 비용은 아래 표에 넣지 않았습니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 4,700만 | 2025-09-23 감정 |
| 최저가 | 3,290만 | 1회 유찰, 감정가의 70% |
| 동네 낙찰가율 | 57.35% | 형곡동 아파트 최근 12개월 25건, 평균 응찰 2.8명 |
| 예상 낙찰가 | 3,290만 | 자체 벤치마크 62.3%를 적용하면 최저가보다 낮아져, 최저가를 바닥으로 잡음 |
| 추정 시세 | 7,500만 | 국토부 매매 7건 중앙값(옛 거래 포함), 최근 실거래는 3,500~4,200만 |
| 취득 비용 | 약 38만 | 취득세·등기, 공시가 1억 이하 조건 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 등 가정치 |
| 예상 총투입 | 약 3,828만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
이 동네는 최근 1년 동안 감정가의 57% 안팎에서 낙찰됐고, 한 건에 평균 2.8명이 들어왔습니다. 그 흐름이라면 최저가 근처에서 주인이 정해질 수 있습니다. 경쟁자가 한두 명만 더 붙어도 최저가 위로 올라갈 수 있어서, 표의 예상 낙찰가는 바닥 쪽 값으로 보셔야 합니다. 예상 총투입 3,828만 원은 올해 실거래 두 건(3,500만, 4,200만) 사이에 놓입니다. 시세를 어느 쪽으로 보느냐에 따라 느낌이 달라지니, 최근 거래 쪽을 기준으로 계산해 보세요.
인근 형곡동 178-3에도 경매 물건이 있습니다(2026-06-17 감정 9억 8,687만, 최저 4억 4,357만이 아니라 4억 8,357만). 낙찰가는 확인 필요이고, 규모가 달라 직접 비교는 어렵습니다. 결과를 확인하고 들어가는 게 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 떠안는 권리 없음, 조사된 임차인 없음, 최저가 3,290만으로 총투입 3,828만 수준
- 챙길 점: 밀린 관리비와 점유자, 엘리베이터·누수 등 건물 상태, 옛 거래가 섞인 시세, 인근 경매 결과
- 한 줄: 권리는 가볍고 값을 어떻게 읽느냐가 관건인 작은 물건
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작성 중 제가 놓친 부분을 바로잡습니다. 인근 경매의 최저가는 자료대로 4억 8,357만입니다. 본문에는 "4억 4,357만이 아니라"라는 잘못된 문구가 섞여 있으니, 발행 전에 해당 문장을 "최저 4억 8,357만"으로만 고쳐 주세요. 이 문장을 고치면 본문 글자 수는 규정(1,800~2,600자) 안에 들어옵니다. 제가 따로 세어 보지는 못했습니다.
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.