[경북 아파트 경매] 포항 이동팰리스 302호, 2025타경3932 — 채권자만 줄지어 선 집
매각기일 2026-10-19(월) 10:00 · 포항지원 2계 · 감정가 1억 3,200만 · 최저가 6,468만(2회 유찰, 49%)
어떤 집인가
포항시 남구 이동에 있는 이동팰리스 3층 302호입니다. 8층짜리 건물이고 2005년 12월에 사용승인을 받았습니다. 전용 77.68㎡, 약 23.5평이라 방 세 개짜리 가족형 평수입니다. 건물 구조와 엘리베이터 유무는 자료에 없어서 확인 필요입니다.
감정가는 1억 3,200만 원이고, 8월 10일과 9월 14일 두 번 유찰됐습니다. 한 번 유찰될 때마다 30%씩 내려가서 10월 19일에는 6,468만 원부터 시작합니다. 감정가의 절반 아래입니다. 자료상 공시가는 1억 원 이하로 분류돼 있습니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부에 올라온 건수가 여덟 건이라 복잡해 보이지만, 정리하면 간단합니다. 현재 소유자는 2016년 1월에 1억 6,000만 원에 이 집을 샀고, 같은 날 북안농협이 1억 1,400만 원 근저당을 잡았습니다. 이 근저당이 "말소기준권리"입니다. 낙찰되면 그 뒤에 생긴 권리를 모두 지우는 기준선이라는 뜻입니다.
그 뒤로 이런 권리가 차례로 붙었습니다.
- 2023년 6월, 개인 근저당 1,500만 원
- 2024년 7월~8월, 경북신용보증재단(4,020만 원), 서포항새마을금고(1,041만 원), 서포항농협(1,023만 원) 가압류
- 2025년 4월, 북안농협 가압류 1,084만 원
- 2025년 7월, 북안농협의 임의경매 신청(청구금액 1억 340만 원)
가압류는 "빚을 갚기 전에 집을 함부로 처분하지 못하게 미리 묶어 둔 것"이고, 임의경매는 근저당권자가 집을 팔아서 돈을 회수하는 절차입니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 뒤라서 낙찰과 동시에 지워집니다. 낙찰자가 떠안는 등기는 없고, 인수 부담은 0으로 정리됩니다. 채권자들끼리 배당을 나눠 갖는 일은 법원과 그들 사이의 문제입니다.
세입자도 보이지 않습니다. 조사된 임차 내역이 없고 전입도, 배당요구도 없어서 대항력(세입자가 새 주인에게 계속 살겠다고 주장할 수 있는 힘)도 없다고 판정돼 있습니다. 소유자와 채무자가 동일인이라, 명도(집 비우기)는 집주인 본인과 협의하는 일이 됩니다. 실제 점유자가 누구인지는 자료에 없어서 확인 필요입니다.
숨은 비용
관리비 체납 여부는 자료에 없어서 확인 필요입니다. 채무가 이만큼 쌓인 집이라면 관리사무소에 미납액부터 물어보는 게 순서입니다. 공용 부분 미납분은 낙찰자가 부담할 수 있기 때문입니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1억 3,200만 | 2025-07-24 감정 |
| 최저가 | 6,468만 | 2회 유찰, 감정가의 49% |
| 동네 낙찰가율 | 71.2% | 포항시 남구 아파트 자체 벤치마크, 표본 62건 |
| 예상 낙찰가 | 9,398만 | 감정가 × 71.2% |
| 추정 시세 | 1억 5,100만 | 국토부 매매 6건 중앙값, 같은 면적 |
| 취득 비용 | 약 113만 | 취득세·등기 등 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 1억 11만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
이 동네 아파트는 감정가의 71% 안팎에서 낙찰돼 왔습니다. 그 흐름대로라면 9천만 원대 중반이 예상선이고, 최저가인 6천만 원대 중반은 경쟁이 붙으면 닿기 어려운 가격입니다. 최저가는 추정 시세의 42.8%, 예상 낙찰가는 62.2%입니다.
다만 이 시세는 어디까지나 추정치이고, 숫자를 읽을 때 조심할 점이 있습니다. 6건의 실거래 가운데 2014~2015년 거래가 1억 5,700만~1억 6,200만 원으로 중앙값을 끌어올립니다. 가장 최근인 2025년 9월에는 5층이 1억 3,900만 원에 팔렸고, 2022년에는 1억 2,000만 원이었습니다. 지금 팔 때 값은 중앙값보다 낮을 수 있다고 보고 계산하는 편이 안전합니다.
같은 동 657-1의 인근 경매 물건은 감정가가 16억 원대로 규모가 전혀 달라 비교 대상으로 삼기 어렵고, 낙찰가도 확인 필요입니다. 결과를 확인하고 들어가는 게 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 떠안는 등기 없음, 조사된 세입자 없음, 3회차 최저가가 감정가의 49%
- 챙길 점: 관리비 체납 확인, 집주인 직접 명도, 시세 중앙값이 옛 거래에 끌려 높게 잡혔을 가능성, 인근 경매 결과 확인
- 한 줄: 권리 관계는 단출하고, 남은 숙제는 시세를 얼마로 보느냐입니다
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.