[경남 아파트 경매] 안민동 대동청솔 401호, 2025타경11746 — 압류는 많아도 떠안을 건 0
매각기일 2026-10-15(목) 10:00 · 창원지방법원 1계 · 감정가 1억 5,600만 · 최저가 1억 920만(1회 유찰, 70%)
어떤 집인가
경남 창원시 성산구 안민동 대동청솔아파트 102동 4층 401호입니다. 23층짜리 동이고 1999년 6월에 사용승인을 받은, 27년쯤 된 단지입니다. 전용 59.99㎡(약 18평)이고, 방 구조는 자료에 없어 확인 필요입니다.
감정가는 1억 5,600만 원입니다. 9월 9일 첫 기일에 입찰자가 없어 한 번 유찰됐고, 10월 15일에는 30% 낮춘 1억 920만 원부터 시작합니다. 같은 단지·인근에서 올여름 거래된 실거래는 전용 85㎡ 기준 1억 7,500만 원에서 2억 3,200만 원 사이로 흩어져 있습니다. 우리 집은 그보다 작고 거래 편차도 커서, 국토부 매매 2건 중앙값으로 잡은 추정 시세 1억 6,850만 원은 말 그대로 추정치입니다. 최저가는 이 시세의 64.8% 자리입니다.
권리는 어떻게 생겼나
지금 소유자는 2009년 10월에 9,800만 원에 이 집을 샀습니다. 2012년 11월 14일에 근저당이 잡혔는데, 이 근저당이 "말소기준권리"입니다. 경매에서 어떤 권리가 지워지고 어떤 권리가 낙찰자에게 남는지 가르는 기준선이라는 뜻입니다. 이 날짜 뒤에 생긴 권리는 낙찰과 함께 지워집니다.
근저당권자는 한국자산관리공사(경남지역본부)입니다. 원래는 푸본현대생명보험이 가진 채권을 넘겨받은 것으로 등기부에 적혀 있습니다. 채권최고액은 1억 4,170만 원이고, 경매를 신청한 곳도 이 기관입니다. 청구 금액은 9,707만 원이며, 소유자와 채무자는 같은 사람입니다.
눈에 띄는 건 그 뒤로 줄줄이 붙은 압류입니다. 2018년에 창원세무서와 김해세무서가 압류했고, 같은 해 12월에는 개인 채권자의 압류도 있습니다. 2021년에는 근로복지공단이 700만 원 가압류를 걸었고, 2022년에는 국민건강보험공단이 압류했습니다. 모두 말소기준권리보다 늦게 생긴 것이라 낙찰되면 전부 지워집니다. 등기 8건 가운데 낙찰자가 떠안는 등기는 없고, 인수 부담은 0원입니다.
법원 현황조사에는 "임차인이 없으며 전부를 소유자가 점유 사용합니다"라고 적혀 있어 대항력 있는 세입자도 없습니다. 대신 이사 나가라고 협상할 상대는 소유자 본인입니다. 자료에 특수조건으로 "임금채권자/공시가 1억 이하"가 표시돼 있는데, 정확히 어떤 의미인지는 확인 필요입니다.
숨은 비용 하나
체납 관리비가 157만 원입니다. 전기·수도 포함이고 도시가스는 별도이며, 조사일은 8월 25일입니다. 밀린 관리비 중 복도·엘리베이터 같은 공용 부분은 낙찰자가 물어야 한다는 것이 대법원 판례라, 일부는 내 돈이 나갑니다. 조사일 이후로도 더 쌓였을 수 있으니 입찰 전에 관리사무소에 다시 물어보는 편이 좋습니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1억 5,600만 | 2025-07-09 감정 |
| 최저가 | 1억 920만 | 1회 유찰, 감정가의 70% |
| 동네 낙찰가율 | 74.0% | 성산구 아파트 자체 벤치마크, 71건 평균 |
| 예상 낙찰가 | 1억 1,544만 | 감정가 × 74.0% |
| 추정 시세 | 1억 6,850만 | 국토부 매매 2건 중앙값, 유사 면적 |
| 취득 비용 | 약 134만 | 취득세·등기 |
| 명도비 가정 | 500만 | 소유자 점유, 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 1억 2,178만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
성산구 아파트는 평균적으로 감정가의 74% 안팎에서 낙찰됐습니다. 이 흐름대로면 예상 낙찰가는 1억 1,544만 원으로, 최저가보다 600만 원쯤 위입니다. 예상 낙찰가는 추정 시세의 68.5% 수준입니다. 다만 74%는 동네 평균일 뿐 이 물건의 값이 아닙니다. 시세도 다른 면적 거래가 섞인 추정치라, 실제로 팔 때의 값은 그때 시장이 정합니다. 위 총투입에는 체납 관리비 공용분이 들어 있지 않으니 따로 얹어서 보셔야 합니다. 같은 단지의 최근 경매 결과는 자료에 없어 확인 필요입니다.
정리
- 좋은 점: 세입자 없음, 압류가 많아도 모두 말소되고 인수 부담 0원, 최저가가 추정 시세의 64.8%
- 챙길 점: 체납 관리비 157만 원(공용분은 낙찰자 부담), 소유자 직접 명도, 특수조건 '임금채권자/공시가 1억 이하'의 의미, 방 구조
- 한 줄: 등기부는 길어도 낙찰자가 안고 갈 권리는 없고, 남은 일은 가격과 명도입니다
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.