[경남 아파트 경매] 동정오성아파트 413호 2025타경11909
매각기일 2026-11-12(목) 10:00 · 창원지방법원 1계 · 감정가 1억 5,900만 · 최저가 7,791만
인수 권리 0건, 서류 다섯 가지로 확인하는 지점
이 물건은 서류상 낙찰자가 떠안는 권리가 0건입니다. 지워지는 권리를 가르는 기준(말소기준권리)은 2016-09-09 근저당이고, 이보다 먼저 전입한 임차인은 없습니다. 확인된 사실은 등기 5건, 임차인 없음, 인수보증금 0원입니다. 확인하지 못한 사실은 매각물건명세서의 비고란 내용과 건물의 대지권 등기입니다.
기일은 2026년 9월 9일과 10월 15일에 두 번 유찰됐고, 11월 12일에 7,791만 원부터 다시 시작합니다.
소재지는 창원시 의창구 동정동 288, 동정오성아파트 101동 4층 413호입니다. 16층짜리 동이고 1996년 3월 5일에 사용승인이 났습니다. 신청채권자는 한국자산관리공사이고, 채무자와 소유자는 같은 사람입니다. 이 결론을 만드는 서류는 아래 다섯 가지입니다.
| 서류 | 어디서 구하나 | 보는 항목 | 알 수 있는 것 |
|---|---|---|---|
| 등기부 | 등기소 | 갑구·을구의 접수일과 권리 종류 | 등기 5건, 말소기준 을(18) 2016-09-09 |
| 매각물건명세서 | 법원 사건기록 | 인수되는 권리, 비고란 | 평가 자료상 인수 등기 없음, 비고란은 직접 확인 |
| 현황조사서 | 법원 사건기록 | 점유자, 전입일, 보증금 | "임차인이 없으며 전부를 소유자가 점유 사용" |
| 감정평가서 | 법원 사건기록 | 감정가, 감정일, 면적, 대지권 | 감정가 1억 5,900만, 감정일 2025-08-14, 전용 59.97㎡ |
| 전입세대 열람 | 주민센터 | 그 주소에 전입한 사람 목록 | 조사 이후 전입자가 있는지 |
말소기준권리를 찾는 순서
말소기준권리는 낙찰되면 어떤 권리가 지워지고 어떤 권리가 남는지를 가르는 기준 권리입니다. 말소는 "지워진다"는 뜻입니다. 인수는 "새 주인이 떠안는다"는 뜻입니다. 등기부에서 가장 앞선 근저당·압류·가압류·경매개시결정이 이 자리를 맡고, 그 날짜보다 늦은 등기는 낙찰과 함께 지워집니다.
찾는 방법은 이렇습니다. 갑구(소유권, 압류, 가압류, 경매개시)와 을구(근저당, 전세권)를 따로 펼칩니다. 두 구의 모든 줄을 접수일 순으로 한 줄에 세웁니다. 그중 맨 앞에 선 담보·압류 성격의 권리를 고릅니다. 소유권이전은 기준이 아닙니다.
이 물건은 날짜순으로 이렇게 읽힙니다. 2016-09-09 갑(2) 소유권이전 → 같은 날 을(18) 근저당 한국자산관리공사 최고액 1억 2,000만(말소기준) → 2024-04-04 갑(7) 압류 국민건강보험공단 → 2025-08-06 갑(8) 임의경매 6,382만 → 2026-07-22 갑(9) 압류 순이고, 기준인 을(18)과 그 뒤 3건은 모두 말소됩니다. 을(18) 줄에는 "확정채권양도 전: 한국주택금융공사"라고 붙어 있습니다. 채권이 다른 기관으로 넘어가도 기준은 처음 설정한 날짜입니다. 전세권·가처분·가등기는 5건 안에 없습니다.
기준일을 임차인에게 적용하는 방법은 이렇습니다. 이 물건의 기준일은 2016-09-09입니다. 임차인의 전입일이 이보다 빠르면 대항력(새 주인에게 보증금을 요구할 힘)이 생겨 보증금을 떠안을 수 있습니다. 전입일이 이보다 늦으면 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 떠안지 않습니다. 이 물건은 임차인이 없어 비교할 전입일이 없습니다.
임차인과 매각물건명세서에서 볼 곳
현황조사서에는 "임차인이 없으며 전부를 소유자가 점유 사용합니다"라고 적혀 있습니다. 전입·확정일자·배당요구·보증금 칸은 모두 비어 있습니다. 판정은 대항력 없음, 인수보증금 0원입니다. 소유자와 채무자가 같아서 집을 비우는 협의 상대도 소유자 본인입니다.
현황조사서는 조사 당시의 모습을 적은 서류입니다. 조사 뒤에 전입한 사람은 거기 나타나지 않습니다. 그래서 주민센터에서 전입세대 열람을 떼어 현황조사서와 맞춰 봅니다. 현황조사서의 점유 내용이 명세서와 다르면 그 차이가 입찰 전에 풀어야 할 대상입니다.
매각물건명세서에서는 "인수되는 권리" 칸과 비고란을 봅니다. 비고란에는 대지권 미등기나 인수되는 권리 같은 문구가 들어갈 때가 있습니다. 이 물건의 비고란 내용은 확인 필요입니다.
아파트라서 더 확인할 것과 입찰 전 점검
체납 관리비는 50만 원(조사일 2026-08-25, 전기·수도 포함, 도시가스 별도)입니다. 이 가운데 낙찰자가 넘겨받는 몫이 얼마인지는 근거 자료에 없습니다. 공용 부분은 복도·승강기·계단에 쓰인 몫이고, 전유 부분은 집 안에서 쓴 몫입니다. 50만 원을 둘로 나누는 일은 관리사무소에 물어서 합니다.
대지권은 건물과 함께 따라가는 땅 지분입니다. 건물 등기부 표제부에 대지권 표시가 없으면 땅 지분을 따로 사야 하는지 감정평가서와 명세서 비고란에서 확인합니다. 이 물건의 대지권 등기는 자료에 없어 확인 필요입니다.
입찰 전에는 이 순서로 점검합니다.
1. 매각물건명세서와 현황조사서를 대조하고 비고란을 읽습니다.
2. 주민센터에서 전입세대 열람을 합니다.
3. 관리사무소에 공용분 체납과 도시가스 요금을 묻습니다.
4. 건물 등기부에서 대지권을 확인합니다.
5. 입찰 여부와 금액은 독자가 정합니다.
신호랩 경매 노트는 매일 3건씩 실제 법원경매 물건의 권리분석 글을 올리는 읽는 글입니다.
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.