[경남 오피스텔(주거) 경매] 법원경매 2025타경11966 창원 상남아크로타워 오피스텔
매각기일 2026-11-17 10:00 · 창원지방법원 4계 · 감정가 3억 8,000만 · 최저가 2억 6,600만(1회 유찰, 70%)
낙찰자가 인수할 권리와 보증금은 0원입니다
등기부와 법원 경매 기록 기준으로 낙찰자가 인수할 등기와 보증금은 없습니다(인수부담 0원). 말소기준권리는 낙찰되면 어디까지 지워지는지 정하는 기준 등기입니다. 이 등기보다 뒤에 접수된 권리는 낙찰 때 함께 지워집니다. 이 등기보다 앞선 권리와 세입자는 따로 따져야 합니다.
물건은 창원시 성산구 상남동 71-3 상남아크로타워 20층 2001호입니다. 전용 132.43㎡(약 40.1평)의 주거용 오피스텔이고, 2008-01-25에 사용승인을 받은 34층 건물입니다. 감정가는 3억 8,000만 원입니다. 2026-07-22에 한 번 유찰됐고, 매각기일 2026-11-17 10:00에는 최저가 2억 6,600만 원부터 시작합니다. 경매는 남창원농협이 신청했고 청구금액은 3억 2,913만 원입니다.
등기부 권리를 접수일 순서로 놓아 봅니다
등기부에 오른 권리는 건물 기준 4건입니다. 여기에 점유 상황을 한 줄 더해 표로 놓았습니다.
| 순번 | 권리 종류 | 접수일 | 낙찰 후 말소 여부 |
|---|---|---|---|
| 갑(3) | 소유권이전(매매) | 2008-05-13 | 말소 대상 아님(소유권은 낙찰자에게 넘어감) |
| 을(5) | 근저당권 남창원농협 3억 4,800만 | 2013-03-18 | 말소기준권리, 말소 |
| 갑(6) | 가압류 개인 1억 (2023카단21180) | 2023-10-30 | 기준보다 늦어 말소 |
| 갑(11) | 임의경매 개시 남창원농협 3억 2,913만 | 법원 접수 2025-08-18, 등기 2025-08-26 | 이번 사건의 등기, 말소 |
| 점유자 | 임차인 없음, 소유자 직접 점유 | 전입·확정일자 없음 | 인수 보증금 0원 |
기준은 2013-03-18에 설정된 남창원농협 근저당입니다. 그보다 앞선 등기는 갑(3) 소유권이전 하나뿐입니다. 2023년 가압류와 경매 개시 등기는 모두 기준보다 늦어서 낙찰과 함께 정리됩니다.
갑(11)에 날짜가 둘인 이유는 이렇습니다. 경매 신청은 2025-08-18에 법원에 접수됐습니다. 그 사실이 등기부에 올라간 날이 2025-08-26입니다.
등기된 채권최고액 합계는 4억 4,800만 원입니다. 이 금액은 배당에서 정리되며 낙찰자가 갚을 돈이 아닙니다.
점유자와 보증금은 이렇게 따져 봅니다
현황조사 기록에는 "임차인이 없으며 전부를 소유자가 점유 사용합니다"라고 적혀 있습니다. 전입일·확정일자·배당요구·보증금이 모두 비어 있습니다. 세입자 자체가 없어 주택임대차보호법 적용 여부를 따질 필요가 없습니다.
판정은 "대항력 없음, 인수 보증금 0원"입니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 보증금을 돌려받을 때까지 나가지 않을 수 있는 힘입니다. 보통은 세입자의 전입일을 말소기준권리 2013-03-18과 비교해 이 힘이 있는지 가립니다. 이 물건은 비교할 세입자가 없습니다.
명도, 곧 집을 비우는 일의 상대는 소유자 본인입니다. 명도비는 500만 원으로 가정했습니다.
권리와 별개로 체납 관리비는 따로 봐야 합니다. 이 물건의 체납 관리비는 법원 경매 기록에 없어 금액 확인 필요입니다. 관리사무소에서 체납 개월 수·금액과 공용·전용 구분을 받아 아래 계산식의 관리비 칸에 넣습니다.
입찰 전에 서류 세 장을 이 순서로 대조하세요
법원 서류 세 장을 아래 순서로 맞춰 봅니다.
1. 매각물건명세서: 법원이 정리한 낙찰자 인수 목록입니다. 인수 권리·임차인 기재 여부를 봅니다.
2. 현황조사서: 집행관이 직접 확인한 점유 상황입니다. 이 물건은 임차인 없음, 소유자 점유입니다.
3. 등기부: 표의 4건이 그대로인지, 2013-03-18 남창원농협 근저당 뒤에 새 등기가 생기지 않았는지 봅니다.
현황조사 기록은 조사 시점의 상태입니다. 매각기일 2026-11-17 전에 점유자가 바뀌었는지 서류를 다시 열어 봅니다.
최저가 2억 6,600만 + 인수 보증금 0 + 인수할 체납 관리비(확인 필요) = 낙찰자가 떠안는 금액입니다.
여기에 취득비용 약 1,230만 + 명도비 가정 500만을 더하면 예상 총투입은 2억 8,330만 원입니다. 체납 관리비는 이 합계에 들어 있지 않습니다.
가격 쪽 숫자는 이렇습니다. 감정가는 3억 8,000만 원(감정일 2025-08-29)입니다. 추정 시세는 같은 단지·인근 매매 6건을 유사면적 기준으로 맞춘 중앙값인 4억 79만 원입니다. 같은 면적(132.43㎡)은 2026-10-11 26층이 3억 8,300만 원, 2026-09-06 25층이 3억 7,500만 원에 거래됐습니다. 최저가는 추정 시세의 66.4%입니다.
자체 벤치마크 낙찰가율은 60.0%입니다. 창원시 주거용 오피스텔의 최근 12개월 실제 낙찰 85건 중앙값입니다. 감정가에 곱하면 2억 2,800만 원이지만 최저가 아래로는 쓸 수 없어 예상 낙찰가는 최저가와 같은 2억 6,600만 원입니다. 같은 단지 17층 1706호는 2026-10-15에 감정가 3억 8,100만 원 중 3억 3,329만 원(87.5%, 응찰 7명)에 낙찰됐습니다. 같은 동의 다른 주거용 오피스텔은 70.0%(응찰 1명)와 96.1%(응찰 1명)였습니다.
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.