[경남 다세대주택 경매] 김해 신어하이츠빌라 402호
말소기준권리부터 찾으면 인수할 권리가 갈린다
결론부터 말하면, 이 물건의 말소기준권리는 2015년 5월 19일에 설정된 장유농협의 근저당권(채권최고액 6,000만 원)입니다. 등기부에 오른 권리는 모두 3건이고, 낙찰자가 떠안는 등기는 없습니다. 자료상 인수 부담은 0원입니다.
말소기준권리는 "여기보다 늦은 권리는 낙찰되면 지워진다"는 선을 긋는 기준 권리입니다. 근저당, 압류, 가압류, 경매개시결정 같은 등기 가운데 접수일이 가장 빠른 것이 그 자리에 옵니다. 이 선보다 늦은 권리는 낙찰 대금이 납부되면 등기에서 사라집니다. 선보다 빠른 권리는 지워지지 않고 그대로 낙찰자가 떠안게 됩니다.
이 물건의 등기는 2001-01-09 증여 소유권이전, 2015-05-19 장유농협 근저당 6,000만 원(말소기준), 2025-06-13 임의경매 개시 순입니다. 소유권이전은 소유권 자체라서 부담이 아닙니다. 경매개시 등기는 10년 뒤인 2025년 6월 13일이라 기준보다 늦습니다. 그래서 낙찰 뒤에 남는 등기는 없습니다.
기본 정보도 짚어 둡니다. 경상남도 김해시 삼방동 572-3 신어하이츠빌라 비동 4층 402호이고, 전용 74.47㎡(약 22.5평) 다세대주택입니다. 창원지방법원 3계 사건이며 감정가는 8,300만 원입니다. 최저가는 8,300만 → 5,810만 → 4,067만 → 2,847만 원으로 내려왔고(7/9·8/13·9/10 세 번 유찰), 매각기일은 2026년 10월 29일 10시입니다. 경매를 신청한 곳은 장유농협이고 청구금액은 5,237만 원입니다. 빚을 진 사람과 집주인이 같은 사람입니다.
왜 말소기준권리부터 찾을까요? 인수 여부를 판단하는 모든 기준이 그 날짜 하나에서 출발하기 때문입니다. 다만 이 선은 등기부만 보고 긋습니다. 가압류가 근저당보다 먼저 있으면 그 가압류가 기준이 됩니다. 그래서 "근저당이니까 기준"이라고 단정하지 말고 등기부의 접수일을 직접 비교해야 합니다.
임차인이 있다면 전입 날짜 하나로 보증금 인수 여부가 정해진다
세입자가 있으면 문제가 달라집니다. 대항력은 "집주인이 바뀌어도 계속 살겠다, 보증금을 돌려받기 전에는 못 나간다고 새 주인에게 말할 수 있는 힘"입니다. 판단 순서는 세 가지입니다.
첫째, 전입신고와 실제 점유(이사해서 살고 있음)를 말소기준권리 날짜보다 먼저 했는지 봅니다. 둘째, 확정일자가 있는지 봅니다. 확정일자는 임대차계약서에 그 날짜를 공적으로 찍어 두는 도장으로, 배당 순서에 영향을 줍니다. 셋째, 경매 절차에서 배당요구(법원에 "내 보증금도 이 돈에서 나눠 달라"고 신청하는 것)를 했는지 봅니다.
이 세 가지를 네 가지 경우로 정리하면 다음과 같습니다.
| 임차인 전입일 위치 | 대항력 | 낙찰자 보증금 인수 | 확인할 서류 |
|---|---|---|---|
| ① 말소기준권리보다 늦음 | 없음 | 인수 없음 | 현황조사서 |
| ② 말소기준권리보다 빠름 + 배당요구함 | 있음 | 배당으로 못 받은 만큼 인수 | 매각물건명세서 |
| ③ 말소기준권리보다 빠름 + 배당요구 안 함 | 있음 | 전액 인수 | 매각물건명세서 비고 |
| ④ 임차인 없음(소유자 점유) | 해당 없음 | 없음 | 현황조사서 |
402호는 현황조사에서 "조사된 임차내역 없음"이고, 전입·확정일자·배당요구·보증금란이 모두 비어 있습니다. 판정은 대항력 없음, 인수보증금 0원입니다. 표에서는 임차인이 없는 ④와 같은 결론입니다. 점유자가 소유자라면 이사 협상은 소유자와 합니다. 현황조사서에 임차인이 없다는 것은 조사 당시 기준이므로, 입찰 전 실제 거주자는 확인 필요입니다.
인수액은 보증금에서 배당받는 돈을 뺀 값이다
계산식은 단순합니다. 대항력이 있는 임차인의 보증금에서 경매 배당으로 돌려받는 금액을 빼면 낙찰자가 떠안는 금액이 됩니다.
402호의 근거 숫자로 대입합니다. 말소기준권리는 2015-05-19 근저당이고, 예상 낙찰가는 4,349만 원입니다. 임차인 보증금은 자료에 없으므로 보증금이라고만 부릅니다.
전입이 늦은 경우입니다. 임차인 전입일이 2015-05-19보다 늦으면 대항력이 없습니다. 인수액은 0원입니다. 임차인이 배당에서 일부만 받거나 못 받아도 낙찰자 부담이 아닙니다. 예상 낙찰가 4,349만 원에 취득비용 약 50만 원과 명도비 가정 500만 원을 더하면 예상 총투입은 4,899만 원입니다.
전입이 앞선 경우입니다. 전입일이 2015-05-19보다 빠르면 대항력이 생깁니다. 배당요구를 하지 않았다면 보증금 전액이 인수 대상입니다. 실질 부담은 예상 낙찰가 4,349만 원에 보증금 전액을 더한 금액이 됩니다.
배당요구를 했다면 보증금에서 배당으로 받은 돈을 뺀 나머지만 인수합니다.
402호에 대입하려면 말소기준 날짜, 임차인 전입일, 보증금, 배당요구 여부를 채우면 됩니다. 말소기준 날짜는 2015-05-19로 이미 알고 있습니다. 임차인 전입일과 보증금은 매각물건명세서에서 읽습니다. 지금 자료에는 이 칸이 비어 있어서 인수액은 0원으로 나옵니다.
서류에 안 나오는 것은 입찰 전에 이 순서로 확인한다
등기부에 안 나오는 위험 가운데 다세대 호실에 해당하는 것은 관리비 체납과 점유 상태입니다. 건물 한 채의 한 호실이라 법정지상권은 따질 일이 아닙니다.
확인 순서는 이렇습니다.
1. 매각물건명세서 맨 아래 비고란을 읽습니다. 유치권(공사비를 못 받은 사람이 집을 붙잡고 있는 권리) 신고나 인수 조건이 적혀 있으면 여기에 나옵니다.
2. 현황조사서에서 점유자와 전입 여부를 봅니다. 402호는 임차내역이 비어 있으므로 점유자가 누구인지 현장에서 봅니다.
3. 관리사무소에 이 호실의 체납 관리비와 그중 낙찰자에게 넘어오는 몫을 묻습니다. 이 호실의 체납액은 확인 필요입니다.
경매 노트는 매일 3건씩 실제 법원경매 물건의 권리분석을 읽는 글로 올립니다. 오늘 글처럼 말소기준 날짜와 임차인 칸을 순서대로 짚어 가는 방식입니다.
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.