[제주 도시형생활주택 경매] 남원 숲으로풀룸 405호, 2025타경1653 — 임차인부터 확인
매각기일 2026-10-13(화) 10:00 · 제주지방법원 4계 · 감정가 6,400만 · 최저가 3,136만(2회 유찰, 49%)
어떤 집인가
서귀포시 남원읍 남원리에 있는 도시형생활주택 '숲으로풀룸'의 4층 405호입니다. 5층 건물이고 2015년 2월에 사용승인이 났습니다. 전용 20.13㎡, 약 6.1평의 작은 원룸형입니다. 구조는 자료에 없어 확인 필요입니다.
감정가는 6,400만 원입니다. 7월 28일과 9월 1일 두 번 유찰돼서 이번 10월 13일 기일에는 3,136만 원부터 시작합니다. 오늘이 10일이니 기일이 사흘 남았습니다.
추정 시세는 6,800만 원입니다. 같은 단지에서 2023년 5월 4층이 7,000만 원, 8월 5층이 6,600만 원에 팔린 두 건의 중앙값입니다. 다만 거래가 3년 전 것뿐이라 지금 시장과 차이가 있을 수 있습니다. 시세는 어디까지나 추정치로 보셔야 합니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기는 모두 8건입니다. 기준이 되는 건 2015년 12월 24일에 제주새마을금고가 잡은 근저당(채권최고액 1억 3,560만 원)입니다. 이를 "말소기준권리"라고 부르는데, 이 날짜 뒤에 생긴 권리는 낙찰되면 모두 지워집니다.
그 뒤로 이어진 권리는 이렇습니다.
- 2023년 5월에 소유권이 개인에게 매매로 넘어갔습니다.
- 2024년 3월에 (주)재성창호가 4,300만 원 근저당을 잡았습니다.
- 2025년 5월부터 6월 사이에 하나카드(주) 1,476만 원, 농협은행 5,130만 원, 토스뱅크(주) 1,934만 원의 가압류가 들어왔습니다. 가압류는 채권자가 돈을 받으려고 집을 미리 묶어 둔 것입니다.
- 2025년 8월에 제주새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 청구금액은 9,349만 원입니다.
이 가운데 말소기준보다 앞선 등기는 없어서 낙찰자가 떠안는 등기 권리는 0건입니다. 이 건물은 원래 (주)태전이 지어 보존등기를 했고, 경매의 채무자도 (주)태전입니다. 지금 집주인은 개인이라 채무자와 소유자가 서로 다른 구조입니다.
문제는 임차인입니다. 점유 자료에 405호 임차인이 두 명 적혀 있습니다.
- 한 명은 보증금 6,000만 원, 2025년 2월 전입, 2025년 9월 배당요구를 한 임차인입니다. 말소기준보다 늦게 들어와서 대항력이 없습니다. 대항력은 새 주인에게 "나 계속 살겠다, 보증금 돌려달라"고 맞설 수 있는 힘입니다. 이 임차인의 계약기간은 2026년 9월 13일에 끝났습니다.
- 다른 한 명은 2015년 10월 19일에 전입했고 말소기준보다 두 달 앞섭니다. 판정은 "대항력 있음"인데 보증금과 계약기간은 "미상"이고 배당요구도 없습니다. 자료에는 인수보증금 0원으로 나오지만, 보증금이 얼마인지 모르는 상태라 믿고 넘어가기 어렵습니다.
한 호실에 임차인이 둘 나오는 것 자체가 어색합니다. 실제로 누가 살고 있는지는 확인 필요입니다.
숨은 비용
이 물건의 숨은 비용은 두 가지로 봅니다. 첫째는 위의 앞선 임차인입니다. 대항력 있는 임차인이 보증금을 못 받으면 그 돈이 낙찰자에게 넘어올 수 있는데, 금액을 알 수 없습니다. 아래 표의 총투입에는 이 돈이 들어 있지 않습니다. 둘째는 관리비 체납입니다. 자료에 없어서 확인 필요입니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 6,400만 | 2025-09-17 감정 |
| 최저가 | 3,136만 | 2회 유찰, 직전가 4,480만의 70% |
| 동네 낙찰가율 | 61.0% | 서귀포시 도시형생활주택 자체 집계 16건 평균 |
| 예상 낙찰가 | 3,904만 | 감정가 × 61.0% |
| 추정 시세 | 6,800만 | 국토부 매매 2건 중앙값, 같은 단지(최근 2023-08) |
| 취득 비용 | 약 52만 | 취득세·등기 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 4,456만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비(앞선 임차인 보증금 제외) |
이 동네 도시형생활주택은 감정가의 61% 안팎에서 낙찰됐습니다. 그 흐름이면 3,900만 원 근처가 됩니다. 최저가 3,136만 원은 이미 두 번 유찰된 가격이라 그 근처 입찰은 경쟁에서 밀릴 가능성이 큽니다. 예상 낙찰가는 추정 시세의 57.4% 수준입니다. 다만 이 계산은 인수할 보증금이 0원이라는 전제 위에 서 있습니다. 앞선 임차인의 보증금이 드러나면 계산이 달라지니, 입찰 전에 전입세대 열람 내역과 법원 문건을 직접 보시길 권합니다.
정리
- 좋은 점: 인수 등기 없음, 최저가가 추정 시세의 46.1% 수준, 취득 비용이 작음
- 챙길 점: 2015년 전입 임차인의 대항력과 보증금, 임차인 두 명의 점유 관계, 관리비 체납, 3년 된 시세
- 한 줄: 가격보다 먼저 임차인을 확인할 물건입니다
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.