[제주 연립주택 경매] 대정읍 구억리 제니스 101동 1층, 2025타경8373 — 세입자 없고 신협 대출만 남은 집
매각기일 2026-11-10(화) 10:00 · 제주지방법원 7계 · 감정가 8억 2,100만 · 최저가 4억 229만(2회 유찰, 49%)
어떤 집인가
제주 서귀포시 대정읍 구억리에 있는 제니스 101동 1층 101호입니다. 2019년 9월에 사용승인을 받은 연립주택이고, 총 4층 건물의 1층, 전용 125.8㎡(약 38평)입니다. 건물 구조는 자료에 없어서 확인 필요입니다. 감정가는 8억 2,100만 원입니다. 6월 9일과 7월 21일에 두 번 유찰됐고, 8월 25일에는 기일이 변경됐습니다. 11월 10일에는 4억 229만 원부터 시작합니다.
같은 동의 102호, 201호, 302호도 9월 8일에 경매에 나갔습니다. 최저가는 2억 7천만~2억 9천만 원대였는데, 낙찰 결과는 확인 필요입니다. 이 결과를 확인하고 들어가는 게 순서입니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부에는 권리가 5건 있습니다. 2021년 1월 22일에 신탁재산이 귀속되는 형태로 소유권이 두 사람에게 1/2씩 넘어왔습니다. 같은 날 화곡신협이 근저당을 잡았는데, 채권최고액이 7억 6,800만 원입니다. 채권최고액은 대출을 못 갚을 때 담보로 우선 받아 갈 수 있는 한도입니다. 이 근저당이 "말소기준권리"입니다. 이 날짜 뒤에 생긴 권리는 낙찰과 함께 지워집니다.
그 뒤로 2023년 7월과 8월에 제주세무서장이 각 지분을 압류했고, 2025년 7월 9일에 화곡신협이 임의경매를 신청했습니다. 세무서 압류 두 건은 말소기준권리보다 늦어서 낙찰로 지워집니다. 낙찰자가 떠안는 등기는 없고, 인수 부담은 0원입니다.
청구금액은 20억 3,659만 원으로 채권최고액보다 훨씬 큽니다. 그 차이가 어디서 왔는지는 자료로는 알 수 없어 확인 필요입니다. 낙찰대금으로 다 갚지 못하는 몫은 채권자 사정이고, 낙찰자가 대신 물지 않습니다. 소유자와 채무자가 서로 다른 사람이라는 점, 신탁 귀속의 경위도 확인 필요입니다.
임차인은 조사된 내역이 없고, 대항력 있는 세입자도 없어 인수할 보증금은 0원입니다. 다만 조사된 내역이 없다는 말이 집이 비어 있다는 뜻은 아닙니다. 지금 누가 살고 있는지는 현장에서 확인해야 합니다.
숨은 비용
관리비 체납 여부는 자료에 없어서 확인 필요입니다. 밀린 관리비 중 복도·계단 같은 공용 부분 몫은 낙찰자가 물어야 한다는 게 대법원 판례입니다. 입찰 전에 관리사무소에 한 번 물어봐야 합니다. 점유자가 있다면 이사 나가는 협상도 직접 해야 하는데, 그 비용은 아래 표에 500만 원으로 가정해 넣었습니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 8억 2,100만 | 2025-07-18 감정 |
| 최저가 | 4억 229만 | 2회 유찰, 감정가의 49% |
| 동네 낙찰가율 | 52.3% | 대정읍 연립주택 최근 12개월 8건, 평균 응찰 2.13명 |
| 예상 낙찰가 | 4억 2,528만 | 감정가 × 51.8% |
| 추정 시세 | 8억 5,000만 | 국토부 실거래 1건(2021-11-14, 같은 단지 4층 동일 면적) |
| 취득 비용 | 약 557만 | 취득세·등기 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 4억 3,585만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
이 동네 연립주택은 최근 1년간 감정가의 52% 안팎에서 낙찰됐고, 한 건에 두 명 남짓 들어왔습니다. 그 흐름대로면 최저가보다 2천만 원 조금 넘는 선에서 주인이 정해집니다. 최저가는 추정 시세의 47.3%, 예상 낙찰가는 50.0%입니다.
다만 시세 근거가 많이 약합니다. 실거래가 5년 가까이 된 한 건뿐이고, 층도 다른 4층입니다. 시세는 어디까지나 추정치이고 1층이 낮게 거래될 수도 있어, 이 숫자를 그대로 믿기는 어렵습니다. 낙찰가율 표본도 8건이라 한두 건에 흔들립니다. 9월 8일 같은 단지 세 건의 결과가 나오면 가장 가까운 비교 자료가 됩니다.
정리
- 좋은 점: 떠안는 등기 없음, 인수 보증금 0원, 같은 동 최저가가 감정가 절반 아래
- 챙길 점: 실제 점유자, 관리비 공용분, 시세 근거가 5년 전 1건뿐이라는 점, 9/8 같은 단지 낙찰 결과 확인
- 한 줄: 권리는 단순하고 시세와 점유 확인이 남은 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.