[제주 도시형생활주택 경매] 성산 리치유 클래시아 5층, 2025타경9066 — 두 번 유찰된 9평 소형
매각기일 2026-10-20(화) 10:00 · 제주지방법원 5계 · 감정가 1억 2,800만 · 최저가 6,272만(2회 유찰, 49%)
어떤 집인가
서귀포시 성산읍 성산리의 도시형생활주택(작은 평수 위주로 지은 공동주택) 5층, 전용 30.36㎡(약 9.2평)입니다. 6층 건물이고 2018년 11월 30일에 사용승인을 받았습니다. 구조는 확인 필요입니다. 감정가는 1억 2,800만 원인데, 8월 4일과 9월 8일 두 번 유찰(입찰자가 없어 다음 기일로 넘어가는 것)되어 10월 20일에는 6,272만 원부터 시작합니다.
이 동네 도시형생활주택은 최근 12개월에 6건이 낙찰됐고, 한 건에 평균 1.67명이 응찰했습니다. 경쟁이 센 시장은 아닙니다. 시세로 볼 만한 자료는 같은 단지 2층 전용 24.56㎡가 8월 5일에 1억 원에 거래된 한 건뿐입니다. 이를 면적에 맞춰 환산한 추정 시세는 1억 2,362만 원입니다. 실거래 한 건으로 잡은 추정치라 오차가 클 수 있습니다. 이 값 기준으로 최저가는 시세의 50.7%입니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부는 네 줄입니다. 2019년 11월 15일에 일호주택(주)가 교환으로 이 호실을 받았고, 같은 날 근저당(돈을 빌려주고 집을 담보로 잡는 권리)이 설정됐습니다. 채권최고액은 1억 3,700만 원입니다. 처음 잡은 곳은 서귀포신협이고 지금은 채권을 넘겨받은 케이씨유엔피엘대부(주)가 경매를 신청했습니다. 청구 금액은 8,700만 원입니다. 2021년 2월 23일에는 한국자산신탁(주) 앞으로 신탁(재산 관리를 맡기는 것) 등기가 들어갔고, 2025년 11월 10일에 임의경매 개시가 기입됐습니다.
핵심은 2019년 11월 15일 근저당이 말소기준권리(이 날짜 뒤의 권리는 낙찰로 지워지는 기준점)라는 점입니다. 자료상 떠안아야 할 등기는 없고 인수 부담은 0원입니다. 다만 채무자는 일호주택(주)이고 소유자는 개인이라 둘이 다릅니다. 신탁이 끼어든 경위는 자료에 없어 확인 필요입니다. 매각물건명세서에서 꼭 읽어 봐야 할 부분입니다.
세입자는 조사된 내역이 없습니다. 전입도, 보증금도, 배당요구도 없어서 대항력 있는 임차인 걱정은 없습니다. 다만 지금 누가 살고 있는지는 자료에 없습니다. 비어 있는지 소유자가 쓰는지 확인 필요이고, 사람이 있다면 명도(집을 비워 받는 일) 협상이 따라옵니다.
숨은 비용
체납 관리비가 200만 원입니다. 난방·전기·수도가 포함된 금액이고 취사용 도시가스는 별도이며, 조사일은 7월 16일입니다. 그 뒤로 석 달 가까이 지났으니 더 늘었을 수 있습니다. 밀린 관리비 중 복도·엘리베이터 같은 공용 부분 몫은 낙찰자가 물어야 한다는 것이 대법원 판례라, 일부는 내 돈이 나갑니다. 입찰가에 미리 얹어 두는 편이 낫습니다. 공시가 1억 이하라는 특수조건 덕에 취득 비용은 약 95만 원으로 가볍게 잡았습니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1억 2,800만 | 2025-11-26 감정 |
| 최저가 | 6,272만 | 2회 유찰, 감정가의 49% |
| 동네 낙찰가율 | 55.58% | 성산읍 도시형생활주택 최근 12개월 6건, 평균 응찰 1.67명 |
| 예상 낙찰가 | 7,808만 | 서귀포시 도시형생활주택 자체 벤치마크 61.0%(16건) 적용 |
| 추정 시세 | 1억 2,362만 | 국토부 실거래 1건(2층 24.56㎡, 1억) 면적 환산 |
| 취득 비용 | 약 95만 | 취득세·등기, 공시가 1억 이하 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 등 가정치 |
| 예상 총투입 | 약 8,403만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
동네 통계(55.58%)를 감정가에 대면 7,100만 원대, 시군구 벤치마크(61.0%)를 대면 7,808만 원입니다. 표에는 후자를 넣었습니다. 응찰자가 한두 명인 동네라 최저가 근처에서 정해지는 일도 드물지 않겠지만, 이는 추정일 뿐입니다. 시세 쪽도 비교 사례가 한 건뿐이라 한쪽으로 기울어 있을 수 있습니다. 관리비 200만 원 가운데 낙찰자 부담분은 위 총투입에 넣지 않았으니 따로 더해 보셔야 합니다.
정리
- 좋은 점: 인수 등기 없음, 임차 내역 없음, 두 번 유찰돼 최저가가 감정가 절반 아래, 응찰 경쟁이 약한 동네
- 챙길 점: 신탁 등기 경위와 소유자·채무자 불일치, 점유자 유무, 체납 관리비 공용분, 비교 사례가 한 건뿐인 시세
- 한 줄: 권리 모양은 단순하지만 신탁과 시세 근거는 직접 확인하고 들어가야 하는 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.