유찰 3회면 최저가는? 20%·30% 저감 계산법
한 번 유찰되면 법원은 최저가를 직전 회차보다 상당히 낮춘다
유찰은 매각기일에 허가할 수 있는 매수 신고(입찰)가 한 건도 없어서 그날 매각이 끝나 버린 것입니다. 민사집행법은 이를 "허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 때"로 정합니다(제119조). 국어사전은 "입찰 결과 낙찰이 결정되지 아니하고 무효로 돌아가는 일"이라고 풀이합니다.
유찰은 매각불허가와 다릅니다. 매각불허가는 입찰자가 있었는데도 법원이 매각을 허가하지 않는 경우입니다. 이의신청이 정당하거나, 최저매각가격 결정이나 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있을 때가 여기에 해당합니다. 입찰자가 아예 없었다면 유찰이고, 입찰자가 있었는데 허가가 나지 않았다면 불허가입니다.
최저매각가격은 그 회차에 낼 수 있는 가장 낮은 금액입니다. 첫 회차 최저가는 감정인이 평가한 금액(감정가)을 참작해 정합니다(제97조). 아래 계산은 첫 회차 최저가를 감정가와 같다고 놓고 합니다. 유찰되면 법원은 이 금액을 "상당히 낮추고" 새 매각기일을 정해야 합니다. 그 기일에도 신고가 없으면 같은 절차를 되풀이합니다(제119조).
계산의 기준은 감정가가 아니라 직전 회차의 최저가입니다. 20%씩 내린다고 가정하면, 두 번 유찰됐다고 감정가의 60%가 되지는 않습니다. 0.8을 두 번 곱한 64%가 됩니다. 감정가 1억 원에서 0.2씩 세 번 빼면 1억 × (1 − 0.6) = 4,000만 원이 나오지만, 직전 회차 최저가에 0.8을 곱해 나가면 5,120만 원입니다.
저감 비율은 법이 아니라 집행법원이 정한다
법은 "상당히"라고만 적고 있고, 20%나 30% 같은 비율은 법률과 대법원규칙 어디에도 없습니다. 비율은 각 집행법원이 정합니다. 그래서 같은 감정가, 같은 유찰 횟수여도 법원에 따라 최저가가 달라집니다. 입찰할 법원의 저감률은 확인 필요 사항이므로, 해당 법원 공고의 회차별 최저가로 대조합니다.
저감률을 20%와 30%로 가정해 감정가 대비 최저가가 어떻게 내려가는지 계산하면 아래와 같습니다.
| 유찰 횟수 | 20% 저감 법원 (감정가 대비) | 30% 저감 법원 (감정가 대비) |
|---|---|---|
| 신건(0회) | 100% | 100% |
| 1회 | 80% | 70% |
| 2회 | 64% | 49% |
| 3회 | 51.2% | 34.3% |
| 4회 | 약 41% | 약 24% |
신건은 한 번도 유찰되지 않은 첫 회차 물건을 말합니다. 표의 비율은 0.8 또는 0.7을 횟수만큼 곱한 값입니다. 3회 유찰이면 두 법원의 차이는 51.2% − 34.3% = 17.1%포인트까지 벌어집니다.
재매각은 유찰과 다릅니다. 낙찰자가 대금을 내지 않아 다시 매각하는 경우로, 종전에 정한 최저가와 매각조건을 그대로 적용합니다. 이때 전 매수인은 다시 입찰할 수 없고 보증금도 돌려받지 못합니다(제138조).
감정가 1억 원 물건으로 직접 계산해 보기
감정가 1억 원인 물건을 20%와 30% 두 경우로 계산합니다. 입찰보증금은 기일입찰 기준으로 그 회차 최저가의 10분의 1입니다(규칙 제63조).
20%씩 낮춘다고 가정하면 1회 유찰 후 1억 × 0.8 = 8,000만 원(보증금 800만 원)이 됩니다. 2회 유찰 후에는 8,000만 × 0.8 = 6,400만 원(보증금 640만 원)이고, 3회 유찰 후에는 6,400만 × 0.8 = 5,120만 원(보증금 512만 원)입니다. 4회 유찰이면 5,120만 × 0.8 = 4,096만 원까지 내려갑니다.
30%씩 낮춘다고 가정하면 1회 유찰 후 1억 × 0.7 = 7,000만 원(보증금 700만 원)이 됩니다. 2회 유찰 후에는 7,000만 × 0.7 = 4,900만 원(보증금 490만 원)이고, 3회 유찰 후에는 4,900만 × 0.7 = 3,430만 원(보증금 343만 원)입니다. 4회 유찰이면 3,430만 × 0.7 = 2,401만 원입니다.
같은 감정가에 같은 3회 유찰이어도 최저가는 5,120만 원과 3,430만 원으로 1,690만 원 차이가 납니다.
3회 유찰은 세 번의 매각기일 동안 허가할 수 있는 매수 신고가 한 건도 없었다는 뜻이므로, 매각물건명세서의 인수 권리 항목을 먼저 확인합니다. 숫자가 작아졌다고 권리 상태가 달라지지는 않습니다.
입찰 전에 확인할 순서
법원은 매각기일 2주 전까지 기일을 공고해야 하고, 공고에는 매수신청 보증금액과 보증 제공 방법이 적힙니다(규칙 제56조). 확인 순서는 아래와 같습니다.
1. 공고에서 이번이 몇 회차인지, 그 회차의 최저가와 보증금이 얼마인지 읽습니다.
2. 감정가에 (1 − 그 법원의 저감률)을 유찰 횟수만큼 곱해서 공고의 최저가와 맞는지 대조합니다. 맞지 않으면 공고에 적힌 최저가를 기준으로 삼습니다. 재매각 물건은 종전 최저가를 그대로 쓰므로 숫자가 다를 수 있습니다(제138조).
3. 법원에 비치된 매각물건명세서를 봅니다. 점유자와 임차보증금 진술, 매각으로 효력을 잃지 않는 권리, 법정지상권 개요가 적혀 있고, 현황조사보고서와 평가서 사본도 함께 볼 수 있습니다(제105조).
4. 유찰이 여러 번 반복된 물건은 가격보다 권리관계를 먼저 봅니다. 매각으로 사라지지 않는 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권은 매수인이 인수하고, 유치권자의 채권은 매수인이 갚아야 할 책임이 있습니다(제91조 제4·5항). 인수할 금액이 있으면 낙찰받은 금액에 그만큼을 더한 것이 실제 부담입니다.
4번 단계는 '오늘의 경매 노트'로 연습할 수 있습니다. 매일 실제 법원경매 물건 3건의 권리분석 글이 지역과 사건번호별로 올라옵니다. 그날 올라온 글 중 유찰 이력이 있는 물건이 있으면 그 글을 열고, 인수되는 권리 항목을 매각물건명세서에서 본 항목과 나란히 놓고 대조해 보세요. 이 도구는 읽는 글이고 최저가를 계산하는 기능은 없으므로, 계산은 위의 곱셈으로 직접 합니다.
보증금은 최저가의 10분의 1이 원칙이지만 법원이 달리 정할 수 있으니(규칙 제63조), 실제 금액은 매각기일 공고에 적힌 보증금액을 따릅니다.
🔧 직접 확인해 보기 — 경매 권리분석 노트⚠️ 법원경매는 등기부·현황·법원 기록을 본인이 직접 확인해야 하며, 이 글은 권리분석 공부용입니다.