경매낙찰후절차 6단계, 잔금·인도명령 기한 정리
잔금은 허가 확정 뒤 법원이 정한 기한(확정일부터 1개월 안)까지, 인도명령은 잔금 날부터 6개월 안에 신청
순서는 낙찰 → 매각허가결정(매각기일부터 1주 이내) → 허가 확정(즉시항고 기간 1주) → 법원의 대금지급기한 통지 → 잔금 납부 → 취득세·등기 촉탁 → 인도명령·명도입니다. 낙찰받은 날 바로 내 집이 되지는 않습니다. 잔금은 확정 뒤 법원이 통지한 기한(확정일부터 1개월 안)까지 냅니다. 소유권은 잔금을 다 낸 때 생기고, 그 날부터 취득세 60일과 인도명령 6개월이 함께 시작됩니다.
| 단계 | 기준일 | 걸리는 기간 | 이때 할 일 |
|---|---|---|---|
| ① 매각허가결정 | 매각기일 | 1주 이내 | 법원이 허가 여부를 정함 |
| ② 허가 확정 | 허가결정 | 즉시항고 기간 1주 | 항고가 없는지 지켜봄 |
| ③ 잔금 납부 | 확정일 | 법원이 통지한 날(확정일부터 1개월 안) | 보증금 뺀 나머지 납부 |
| ④ 취득세·등기 촉탁 | 잔금 납부일 | 취득세는 60일 이내 | 취득세 납부, 서류 준비, 촉탁 신청 |
| ⑤ 인도명령 신청 | 잔금 납부일 | 6개월 이내 | 점유자를 상대로 신청 |
| ⑥ 강제집행 신청 | 인도명령 결정 | 결정을 따르지 않을 때 | 집행관에게 집행 위임 |
날짜 계산 예시. 매각기일을 3월 2일(월), 잔금 납부일을 4월 10일로 가정합니다. 허가결정은 최대 기간인 7일째, 확정도 7일째로 잡았습니다.
- 3월 9일: 매각허가결정(3월 2일 + 7일)
- 3월 16일: 즉시항고 기간 만료(항고가 없으면 확정, 3월 9일 + 7일)
- 4월 10일: 잔금 납부, 소유권 취득(매각기일 + 39일)
- 6월 9일: 취득세 신고 마감(4월 10일 + 60일)
- 10월 10일: 인도명령 신청 마감(4월 10일 + 6개월)
4월 10일은 확정일부터 1개월 안에 들어가는 날로 가정했습니다. 실제 기한은 법원 통지서에 적힌 날입니다. 본인의 매각기일을 같은 방식으로 넣어 달력에 적으면 됩니다.
잔금 납부 전: 허가결정·확정·대금지급기한
왜 낙찰 당일에 내 집이 되지 않을까요? 낙찰은 "가장 높은 가격을 써냈다"는 결과일 뿐입니다. 법원이 이 사람에게 팔아도 되는지 따로 결정해야 하고, 그 결정이 매각허가결정입니다. 민사집행법 제109조는 이 결정을 하는 날(매각결정기일)을 매각기일부터 1주 이내로 정합니다. 허가결정은 법원이 선고한 때 효력이 생깁니다.
허가에 불복하는 사람은 즉시항고를 할 수 있습니다. 즉시항고는 법원 결정에 불복해 상급 법원의 판단을 구하는 절차로, 결정을 고지받은 날부터 1주 안에 원래 법원에 항고장을 냅니다. 항고하는 사람은 매각대금의 10분의 1을 보증으로 공탁해야 합니다. 법령정보는 항고 기간 약 1주가 지난 뒤에 대금을 내라고 안내합니다.
허가가 확정되면 법원이 대금지급기한을 정해 매수인과 차순위매수신고인(최고가 다음 가격을 쓰고 순위를 신고해 둔 입찰자)에게 통지합니다. 기한은 확정된 날부터 1개월 안의 날입니다. 사건기록이 상소법원에 가 있었다면 기록을 돌려받은 날부터 1개월 안입니다. 법원마다 날짜를 다르게 정합니다.
기한까지 대금을 내지 않으면 보증금(최저매각가격의 10분의 1이 기본이며 법원이 달리 정할 수 있습니다)을 돌려받지 못합니다. 차순위매수신고인이 있으면 그에게 허가 여부를 정하고, 없으면 법원이 직권으로 재매각을 명합니다. 이전 매수인은 재매각에 참여할 수 없습니다. 다만 재매각기일 3일 전까지 대금, 지연이자, 절차비용을 모두 내면 재매각이 취소되고 권리를 취득합니다(민사집행법 제137조·제138조).
잔금 납부일과 그 직후: 소유권 취득·등기 촉탁·취득세
잔금 날의 순서는 ① 법원보관금납부명령서 받기 → ② 지정 취급점에 보증금을 뺀 나머지 잔금 납부 → ③ 취득세 신고·납부 → ④ 영수증을 붙여 등기 촉탁 신청입니다. 소유권은 ②에서 대금을 다 낸 때 생깁니다(민사집행법 제135조). 등기를 하지 않아도 취득하지만, 등기 전에는 처분할 수 없습니다.
취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부합니다. 경매 같은 유상승계취득(돈을 내고 넘겨받는 취득)의 취득시기는 사실상의 잔금지급일입니다. 위 예시에서는 4월 10일에서 60일째인 6월 9일이 마감입니다. 그 전에 등기를 신청하면 등기 신청 접수일까지 내야 하고, 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다. 주택 취득세율은 6억 원 이하 1%, 6억 원 초과~9억 원 이하 1~3%, 9억 원 초과 3%입니다. 이 밖에 지방교육세, 농어촌특별세, 증서 금액에 따라 2만~35만 원의 인지세를 냅니다.
대금을 내면 법원사무관 등이 소유권이전등기와 말소등기를 등기관에게 촉탁(맡겨 신청)하고, 비용은 매수인이 부담합니다(민사집행법 제144조). 법원에 낼 서류는 촉탁신청서 1부, 부동산목록 4통, 말소할 사항 4부, 그리고 등기사항전부증명서·토지대장·건축물대장·주민등록등본 각 1통(발행 3개월 이내)입니다. 취득세 영수증(이전)과 등록면허세 영수증(말소)도 붙입니다. 수입증지는 이전 15,000원, 말소 건당 3,000원(토지·건물 각각)입니다. 시가표준액 500만 원 이상이면 국민주택채권을 삽니다.
명도: 인도명령 6개월 기한부터 강제집행까지
명도는 점유자가 집을 비우고 매수인에게 넘겨주는 일입니다. 인도명령은 소송 없이 법원 결정만으로 점유자에게 부동산을 넘기라고 명하는 절차입니다. 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 신청할 수 있어서, 예시의 4월 10일 잔금이면 10월 10일까지입니다. 상대방은 채무자, 전 소유자, 점유자입니다. 대항력(매수인에게 자기 권리를 주장할 수 있는 힘)이 있는 임차인처럼 매수인에게 맞설 권원이 있는 점유자에게는 신청할 수 없습니다(민사집행법 제136조). 매매로 넘겨받은 특별승계인에게도 신청할 수 없습니다.
6개월이 지났거나 인도명령 대상이 아닌 사람이 살고 있으면 명도소송을 냅니다. 제기 기간 제한은 없지만 인도명령보다 시간과 비용이 더 듭니다. 판결을 받고 집행문(판결로 강제집행을 할 수 있다고 법원이 붙여 주는 문구)을 부여받은 뒤에야 강제집행을 합니다. 법령정보는 결정 전에 점유가 제3자에게 넘어가지 않도록 점유이전금지가처분(점유를 남에게 넘기지 못하게 법원이 미리 묶어 두는 조치)을 함께 신청하라고 안내합니다.
순서는 인도명령 신청·결정 → 따르지 않으면 집행관에게 집행 위임입니다. 인도명령·강제집행 신청 서류 목록은 확인 필요입니다. 협의가 길어져도 6개월 마감은 그대로이므로, 잔금 날 달력에 마감일을 먼저 적어 둡니다.
낙찰 전에 점유자와 인수 권리를 읽어 두려면 신호랩의 '오늘의 경매 노트'를 이용하세요. 매일 새로 올라오는 실제 법원경매 물건 3건의 권리분석 글을 지역·사건번호별로 읽을 수 있습니다. 점유자가 누구이고 대항력 있는 권리가 있는지를 글에서 어떻게 설명하는지 익혀 두면, 위 인도명령 대상 여부를 가늠하기 쉽습니다. 읽는 글이라 날짜 계산이나 알림 기능은 없습니다.
🔧 직접 확인해 보기 — 경매 권리분석 노트⚠️ 법원경매는 등기부·현황·법원 기록을 본인이 직접 확인해야 하며, 이 글은 권리분석 공부용입니다.