대항력이란? 낙찰자가 떠안는 보증금 계산법 3단계
전입일이 앞선 세입자의 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있다
세입자가 사는 집이 경매로 넘어가면, 낙찰자가 그 세입자의 보증금을 돌려줘야 할 수 있습니다. 세입자에게 대항력이 있고 배당에서 보증금을 다 받지 못했다면 그렇습니다. 남은 금액은 낙찰자에게 그대로 넘어옵니다. 갈리는 기준은 날짜 하나입니다. 세입자의 전입일이 말소기준권리 날짜보다 앞서는지 보면 됩니다.
대항력은 집이 경매로 팔려도 세입자가 새 주인에게 "계약 기간까지 살겠다, 보증금을 돌려달라"고 맞설 수 있는 힘입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 요건을 2가지로 정합니다. 하나는 주택의 인도(집을 넘겨받아 실제로 사는 것), 다른 하나는 주민등록(전입신고)입니다. 둘을 마치면 그 다음 날부터 새 주인 같은 제삼자에게 효력이 생깁니다. 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.
효력은 전입한 당일이 아니라 다음 날부터입니다. 예를 들어 전입일과 근저당 설정일이 둘 다 2023년 5월 10일(가정)이면 전입 효력은 5월 11일부터 생기므로 대항력이 없습니다.
같은 법 제3조 제4항에 따라 집을 사들인 사람은 임대인의 지위를 이어받은 것으로 봅니다. 그래서 대항력 있는 세입자는 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
날짜 두 개만 비교하면 된다
말소기준권리는 경매로 지워지는 권리와 남는 권리를 가르는 기준이 되는 가장 앞선 권리입니다. 저당권·근저당권, 압류·가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 등기부에 가장 먼저 올라간 것이 해당합니다. 이보다 먼저 등기된 권리는 대체로 낙찰자에게 넘어오고, 뒤에 등기된 권리는 대부분 지워집니다.
비교는 3단계로 합니다. 먼저 등기부에서 위 네 가지 권리 중 가장 빠른 날짜를 찾아 기준 날짜로 삼습니다. 다음으로 세입자의 전입일을 확인합니다. 마지막으로 세입자가 실제로 살고 있다는 전제에서, 전입일이 기준 날짜보다 앞서면 대항력이 있고 같거나 늦으면 없다고 판정합니다(효력이 다음 날 생기기 때문).
| 상황 | 대항력 | 낙찰자가 떠안는 보증금 |
|---|---|---|
| ① 전입일이 말소기준권리보다 앞서고, 배당요구 안 함 | 있음 | 보증금 전액 |
| ② 전입일이 앞서고, 배당요구 후 배당으로 전액 받음 | 있음 | 0원 |
| ③ 전입일이 앞서고, 배당요구 후 일부만 받음 | 있음 | 못 받은 나머지 |
| ④ 전입일이 말소기준권리보다 늦음 | 없음 | 0원(명도 대상) |
| ⑤ 전입신고 없이 거주만 함 | 없음 | 0원 |
④와 ⑤는 떠안는 보증금이 0원이지만 집을 비워 달라고 하는 절차(명도)가 남습니다. ①·③처럼 보증금을 다 돌려받지 못한 대항력 있는 세입자는 낙찰자에게 맞설 권원이 있으므로, 인도명령(법원이 점유자를 내보내라고 명하는 결정)을 신청할 수 없고 명도소송 같은 다른 절차를 따져야 합니다.
떠안는 보증금 계산하기
대항력과 우선변제권은 서로 다른 권리입니다. 대항력은 앞에서 본 인도와 전입신고로 생기지만, 우선변제권은 요건이 하나 더 있습니다. 우선변제권은 경매 대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받는 힘으로, 제3조의2 제2항에 따라 대항요건에 계약서의 확정일자(계약서에 공적으로 찍는 날짜 도장)까지 갖춰야 생깁니다. 대항력만 있고 확정일자가 없으면 우선변제권이 없으므로, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 낙찰자에게 넘어옵니다.
인수액은 세입자가 배당요구를 했는지, 배당으로 실제 얼마를 받는지에 따라 달라집니다. 제3조의5에 따라 경매로 집이 팔리면 임차권은 소멸합니다. 다만 보증금이 다 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않습니다. 못 받은 만큼이 낙찰자에게 남는다는 뜻입니다.
배당요구는 "경매 대금에서 내 보증금을 달라"고 법원에 신청하는 것입니다. 민사집행법 제84조 제1항에 따라 법원은 배당요구 종기(마감일)를 첫 매각기일 이전으로 정합니다. 제148조 제2호에 따라 종기까지 배당요구를 한 채권자가 배당을 받습니다. 배당요구가 낙찰자의 인수 부담을 바꾸는 경우에는 종기가 지난 뒤 철회할 수 없습니다(제88조 제2항).
공식은 이렇습니다.
> 실제 부담액 = 낙찰가 + 인수할 보증금
아래 숫자는 설명용 가정입니다. 말소기준권리(근저당) 설정일 2023년 5월 10일, 세입자 전입일 2022년 3월 2일, 보증금 2억 원, 배당요구 안 함, 낙찰가 3억 원입니다.
판정: 전입일(2022.3.2)이 기준 날짜(2023.5.10)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당요구를 하지 않았으니 배당받는 보증금은 0원이고, 낙찰자는 2억 원을 그대로 인수합니다.
결과: 3억 + 2억 = 5억 원
같은 집에서 전입일만 2024년 1월 15일로 바꾸면 기준 날짜보다 늦습니다. 대항력이 없으니 인수액은 0원이고, 실제 부담액은 3억 원입니다. 원래 예시(전입일 2022년 3월 2일)에서 세입자가 배당요구를 해 보증금 2억 원 중 1억 원을 배당받았다면 인수액은 1억 원이고, 실제 부담액은 3억 + 1억 = 4억 원입니다.
이 계산은 입찰가를 정할 때 거꾸로 씁니다. 한 물건에 쓸 수 있는 총액이 5억 원이고 인수액이 2억 원이면, 입찰가는 3억 원 이하여야 합니다. 인수액이 클수록 입찰가는 그만큼 내려갑니다. 인수액을 계산에 넣지 않고 5억 원을 써내면 실제 부담은 7억 원이 됩니다.
입찰 전 확인 순서와 실제 물건으로 연습하기
입찰 전에는 서류 4가지를 이 순서로 확인합니다.
1. 매각물건명세서(민사집행법 제105조): 점유자와 점유 권원, 점유 기간, 보증금에 관한 관계인의 진술, 매각으로 효력을 잃지 않는 등기된 권리가 적혀 있습니다. 명세서는 법원에 놓아두어 누구나 보게 하는 것(비치)이 원칙이며, 매각기일 1주 전까지 이뤄집니다(기간입찰은 입찰기간 개시일 기준). 인터넷 등 전자 공시로 대신할 수 있습니다.
2. 전입세대 열람: 주민등록법 제29조의2에 따라 경매에 참가하려는 사람은 수수료를 내고 전입세대확인서로 세대주·동거인의 성명과 전입일자를 확인할 수 있습니다.
3. 등기부의 날짜 비교: 말소기준권리 날짜를 찾아 전입일과 비교합니다.
4. 배당요구 여부: 세입자가 배당요구 종기까지 배당요구를 했는지, 계약서에 확정일자가 있는지 봅니다. 위 표 ①~③ 중 어디에 해당하는지 가르는 단계입니다.
연습은 '오늘의 경매 노트'로 할 수 있습니다. 매일 실제 법원경매 물건 3건의 권리분석 글이 지역·사건번호별로 올라옵니다. 읽을 때는 말소기준권리의 종류와 날짜, 세입자 전입일이 그 날짜보다 앞서는지, 인수되는 보증금이 있다고 적혀 있는지를 찾아보세요. 글을 읽으며 앞의 3단계 비교를 직접 해 보는 방식입니다. 오늘의 경매 노트는 읽는 글이며, 숫자를 넣어 계산해 주는 기능은 없습니다. 인수액은 위 공식으로 직접 계산해야 합니다.
서류에 적힌 내용과 실제 점유 상황이 다를 수 있습니다. 그래서 최종 판단은 해당 물건의 매각물건명세서를 확인하고 전문가와 상담한 뒤 내리세요.
🔧 직접 확인해 보기 — 경매 권리분석 노트⚠️ 법원경매는 등기부·현황·법원 기록을 본인이 직접 확인해야 하며, 이 글은 권리분석 공부용입니다.