[경북 아파트 경매] 형곡동 효성장미빌라2차, 2025타경11135 — 세 번 유찰된 5층
매각기일 2026-10-21(수) 10:00 · 김천지원 2계 · 감정가 4,300만 · 최저가 1,475만(3회 유찰, 34%)
어떤 집인가
구미시 형곡동 효성장미빌라2차 504호입니다. 1996년 10월에 사용승인이 난 5층 건물의 맨 위층이고, 전용 59.925㎡, 약 18평입니다. 건물 구조는 자료에 없어서 확인 필요입니다. 감정가는 4,300만 원인데 7월 22일, 8월 12일, 9월 9일 세 번 연속 주인을 못 찾았고, 그때마다 30%씩 깎여 10월 21일에는 1,475만 원부터 시작합니다.
가격을 볼 때 먼저 알아 둘 게 있습니다. 같은 단지, 같은 면적이 2025년 6월 1일에 1층 4,200만 원에 팔렸는데, 감정가 4,300만 원이 이 거래와 거의 같은 높이입니다. 2014년 5월에는 이 5층이 6,400만 원에, 그해 10월에는 1층이 8,750만 원에 거래됐으니 십수 년 사이 단지 값이 많이 내려앉았습니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부는 짧습니다. 건물 등기에 올라온 건 세 건입니다. 지금 주인은 2014년 6월 20일에 6,400만 원을 주고 샀고, 나흘 뒤인 6월 24일 형곡새마을금고가 채권최고액 5,200만 원짜리 근저당(돈을 빌려주면서 못 받을 때를 대비해 집에 걸어 두는 담보권)을 잡았습니다. 산 직후에 잡힌 걸 보면 매수 자금 대출이었을 수 있지만, 자료만으로는 확인 필요입니다. 그 빚을 갚지 못해 2025년 6월 새마을금고가 직접 경매를 신청했고, 청구금액은 3,811만 원입니다. 소유자와 채무자가 같은 사람이라 집주인 본인의 빚 때문에 넘어온 사건입니다.
낙찰받는 사람에게 중요한 건 2014년 6월 24일 근저당이 "말소기준권리"라는 점입니다. 낙찰과 동시에 이 날짜 뒤에 생긴 권리는 전부 지워지는 기준선입니다. 등기 세 건 가운데 낙찰자가 떠안을 등기는 없고, 인수 부담은 0입니다.
세입자는 있습니다. 보증금 1,000만 원, 계약기간 2023년 12월 18일부터 2025년 12월 18일까지이고, 2023년 12월 21일에 전입해 2025년 7월 17일 법원에 배당요구를 했습니다. 기준선인 2014년보다 한참 뒤에 들어왔으니 대항력(새 주인에게도 계속 살겠다고 주장할 수 있는 힘)이 없고, 인수해야 할 보증금은 0원으로 판정됐습니다. 다만 확정일자 칸이 자료에 "0000-00-01"로 찍혀 있어 정상 날짜인지 확인 필요입니다. 또 예상 낙찰가가 청구금액보다 작아서 세입자 몫까지 배당이 돌아올지 불투명합니다. 계약기간이 이미 끝났으니 지금 실제로 살고 있는지도 확인 필요이고, 나가는 문제는 협상으로 풀어야 할 수 있습니다.
숨은 비용
취득 비용은 약 32만 원으로 작습니다. 자료에 특수조건으로 '공시가 1억 이하'가 적혀 있습니다. 눈여겨볼 돈은 오히려 세입자와의 명도비입니다. 밀린 관리비도 자료에 없어서 확인 필요인데, 공용 부분 몫은 낙찰자가 물게 될 수 있으니 입찰 전에 관리 쪽에 물어봐야 합니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 4,300만 | 2025-06-24 감정 |
| 최저가 | 1,475만 | 3회 유찰, 감정가의 약 34% |
| 동네 낙찰가율 | 57.69% | 형곡동 아파트 최근 12개월 24건, 평균 응찰 2.88명 (자체 기준은 62.3%) |
| 예상 낙찰가 | 2,679만 | 감정가 × 62.3% |
| 추정 시세 | 5,800만 | 국토부 매매 10건 중앙값, 유사 면적 |
| 취득 비용 | 약 32만 | 취득세·등기 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 3,211만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
이 동네 아파트는 최근 1년 감정가의 60% 안팎에서 낙찰됐고, 한 건에 세 명 가까이 들어왔습니다. 그 흐름이면 최저가 1,475만 원은 너무 낮아서 받기 어렵고, 2천만 원대 중반에서 주인이 정해질 수 있습니다. 시세는 어디까지나 추정치입니다. 2014년부터 2025년까지 거래를 섞은 중앙값이라, 가장 최근 실거래인 4,200만 원보다 높게 잡혔습니다. 실제로 팔 때 값은 그때 시장이 정합니다.
인근 형곡동 178-3은 감정 9억 8,687만 원, 최저 4억 8,357만 원짜리 경매인데 낙찰가는 확인 필요입니다. 규모가 달라 그대로 견줄 수는 없지만, 결과를 확인하고 들어가라는 말은 여기에도 맞습니다.
정리
- 좋은 점: 떠안을 등기 없음, 세입자 대항력 없음, 최저가가 추정 시세의 25.4%, 최근 1년 평균 응찰 2.88명
- 챙길 점: 세입자 실거주·확정일자 확인, 밀린 관리비 확인, 건물 구조 확인, 인근 178-3 낙찰 결과 확인, 시세가 최근 실거래보다 높게 잡힌 점
- 한 줄: 권리는 단출하고 명도와 가격 판단만 남은 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.