[경북 아파트 경매] 칠곡 미림힐타운13차 302호 인수 0원
낙찰자가 떠안을 권리는 0건, 남은 변수는 관리비
대구지방법원 2025타경9789 사건의 이 집은 등기부와 법원 자료상 낙찰자가 떠안을 권리도, 돌려줘야 할 보증금도 없습니다. 인수 금액은 0원입니다. 다만 밀린 관리비는 자료에 없어서 따로 확인해야 합니다.
물건은 칠곡군 북삼읍 인평리 1035-6 미림힐타운13차 3층 302호입니다. 10층 건물의 3층이고, 사용승인은 2002년 5월 13일입니다. 전용면적은 84.74㎡로 약 25.6평입니다.
경매는 북삼농협이 신청했습니다. 접수일은 2025년 11월 13일, 청구금액은 7,629만 원입니다. 채무자는 개인이고 소유자와 같은 사람입니다. 감정가는 9,000만 원(감정일 2025-11-24)입니다. 9월 23일에 9,000만 원으로 한 번, 10월 20일에 6,300만 원으로 또 유찰되어, 11월 18일 오전 10시 기일은 4,410만 원에서 시작합니다.
말소기준권리부터 찾는 이유와 이 집의 권리 순서
말소기준권리는 낙찰되면 어떤 권리가 지워지고 어떤 권리가 남는지 가르는 기준선입니다. 이 기준선보다 뒤에 생긴 권리는 낙찰과 함께 말소되고, 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 권리분석은 등기부에서 기준선을 찾는 일부터 시작합니다.
이 집의 건물 등기는 3건입니다. 접수 순서대로 보면 2011-02-14 소유권이전(매매, 거래가액 7,400만 원), 2015-12-18 근저당권설정(북삼농협), 2025-11-17 임의경매 개시(북삼농협)입니다. 기준선은 2015년 12월 18일 북삼농협 근저당입니다. 근저당은 집을 담보로 잡은 빚의 등기입니다. 채권최고액(빌린 돈에 이자·비용까지 더해 담보로 잡아 둔 한도액)은 9,000만 원이고, 실제 청구금액은 7,629만 원입니다.
날짜는 둘로 나뉩니다. 경매 접수는 2025-11-13, 등기부 기재는 2025-11-17입니다. 11월 13일은 법원이 경매 신청을 받은 날이고, 11월 17일은 경매개시결정이 등기부에 올라간 날입니다.
기준선보다 앞서는 등기는 2011년 소유권이전 하나뿐입니다. 이는 주인이 바뀐 기록이지 낙찰자를 묶는 부담이 아닙니다. 자료에도 인수 등기 없음, 인수부담 0으로 나옵니다.
가압류·가처분 같은 보전처분(나중에 강제집행을 하려고 재산을 미리 묶어 두는 절차)은 등기 3건에 없습니다. 가등기(나중에 소유권을 넘겨받을 권리를 미리 찍어 둔 등기)도 없습니다.
임차인이 있었다면 보증금은 누구 몫이 되나
대항력은 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 "보증금을 받을 때까지 못 나갑니다"라고 맞설 수 있는 힘입니다. 전입신고를 기준선인 2015-12-18보다 먼저 하고 그 집에 실제로 살고 있던 세입자에게 생깁니다.
가정해서 구조를 보겠습니다. 대항력이 있는 세입자라면 다음 순서를 따릅니다. 확정일자(계약서에 법원·주민센터가 날짜 도장을 찍어 배당 순서를 잡는 장치)까지 있으면 배당 순번도 받습니다. 배당을 받으려면 법원에 배당요구, 곧 "내 보증금도 이 경매 대금에서 나눠 달라"는 신청을 해야 합니다. 배당에서 못 받은 몫은 대항력이 있을 때만 낙찰자에게 넘어옵니다.
이 집은 그 구조에 들어가지 않습니다. 조사된 임차내역이 없고 전입, 확정일자, 배당요구, 보증금 칸이 모두 비어 있습니다. 판정은 대항력 없음, 인수보증금 0원입니다.
체납 관리비는 자료에 없어 낙찰자가 낼 몫이 얼마인지 확인 필요입니다. 입찰가를 계산할 때는 이 칸을 따로 둡니다.
- 입력: 낙찰가, 인수 금액, 체납 관리비 중 내 몫
- 이 집 값: 최저가 4,410만 원, 예상 낙찰가 5,949만 원(낙찰가율 66.1% 적용)에 각각 인수 0원과 관리비 공용분(미확인)을 더함
- 결과: 4,410만 원 + 관리비 공용분, 또는 5,949만 원 + 관리비 공용분
입찰 전에 서류에서 확인할 순서
| 확인 항목 | 이 물건 자료의 내용 | 낙찰 뒤 영향 |
|---|---|---|
| 말소기준권리 | 2015-12-18 북삼농협 근저당, 채권최고액 9,000만 / 이후 권리 모두 말소 | 기준선 뒤 권리는 지워짐 |
| 선순위 권리 | 소유권이전 1건뿐, 부담 아님 | 인수 0 |
| 임차인 대항력 | 조사된 임차내역 없음, 대항력 없음 | 인수보증금 0원 |
| 체납 관리비 | 자료에 없음 | 관리사무소에서 금액 확인 후 입찰가에 반영 |
| 특수 권리 | 가등기·가처분 등기 없음, 유치권 신고는 명세서 확인 | 신고 시 별도 검토 |
서류는 세 가지를 이 순서로 봅니다. 매각물건명세서에서는 인수 권리, 임차인 기재, 유치권 신고 칸을 봅니다. 현황조사서에서는 실제 점유자를 봅니다. 등기부에서는 접수일 순으로 정렬한 뒤 말소기준과 대조합니다.
관리비 체납액은 관리사무소에서 공용분과 전용분을 나눠 묻습니다. 유치권(공사대금 등을 못 받았다며 집을 붙들고 있는 권리) 신고가 있는지는 매각물건명세서에서 확인 필요입니다. 신고가 있으면 그 금액과 점유 여부를 따로 검토해야 합니다.
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