[경북 다세대주택 경매] 법원경매 권리분석 2025타경8723 경산 블루베리 102호
낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다
이 물건은 낙찰받아도 넘겨받는 등기가 없습니다. 조사 자료에는 인수 등기 없음, 인수부담 0, 대항력 없음, 인수보증금 0원으로 정리돼 있습니다. 현황조사에도 "임차인이 없으며 전부를 소유자가 점유 사용합니다"라고 적혀 있어 세입자도 없습니다.
물건은 경상북도 경산시 와촌면 강학리 530-1 블루베리 에이동 1,2층 102호입니다. 용도는 다세대주택이고, 전용 115.56㎡(약 35.0평), 사용승인은 2012년 7월 19일입니다. 사건은 대구지방법원 9계의 2025타경8723입니다. 감정가는 1억 4,700만 원, 최저가는 5,042만 원(3회 유찰)이고, 매각기일은 2026년 11월 12일 오전 10시입니다.
최저가는 5,042만 ÷ 1억 4,700만 × 100 = 약 34.3%입니다. 이 사건 기일 내역을 보면 최저가가 매번 직전 가격의 70%로 내려왔습니다. 14,700만 → 10,290만 → 7,203만 → 5,042만 순입니다. 날짜로 보면 2026-01-22에 1억 4,700만에서 유찰, 03-12에 1억 290만에서 유찰, 04-13에 7,203만에서 시작해 7,375만에 낙찰, 04-20에 허가가 났습니다.
말소기준권리부터 찾으면 절반은 끝난다
말소기준권리는 경매로 팔릴 때 사라지는 권리와 남는 권리를 가르는 기준선입니다. 보통 등기부에서 가장 먼저 잡힌 근저당(돈을 빌리고 집을 담보로 잡힌 등기), 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 가운데 하나가 이 자리에 옵니다. 기준선보다 뒤에 접수된 권리는 낙찰자가 대금을 다 내면 지워집니다. 앞서 접수된 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
이 물건의 건물 등기는 세 줄입니다. 접수 순서대로 놓으면 이렇습니다.
| 순서 | 권리 종류 | 접수일 | 말소기준 여부 | 낙찰 후 처리 |
|---|---|---|---|---|
| 갑(3) | 소유권이전(매매), 현 소유자 | 2016-08-10 | 해당 없음 | 대금 납부 후 낙찰자 명의로 바뀜 |
| 을(9) | 근저당권설정 1억 3,000만, 케이씨유엔피엘대부(주) | 2016-08-10 | 말소기준등기 | 소멸 |
| 갑(4) | 임의경매개시 8,687만, 케이씨유엔피엘대부(주) | 2025-07-28 | 해당 없음 | 소멸 |
기준이 되는 권리는 2016년 8월 10일에 잡힌 근저당입니다. 채권양도 전 채권자는 경일신협이었고, 지금은 케이씨유엔피엘대부(주)가 채권자입니다. 경매를 신청한 회사와 기준 권리를 가진 회사가 같습니다.
이 근저당보다 앞서는 권리는 없습니다. 뒤에 붙은 것은 경매개시결정 등기 하나뿐이고, 이것도 대금을 다 내면 지워집니다. 그래서 인수 등기는 0건입니다. 소유자와 채무자는 같은 사람으로 확인됩니다. 청구금액 8,687만 원은 채권최고액 1억 3,000만 원 안에 들어옵니다.
임차인이 있다면 이렇게 가린다
이 물건에는 세입자가 없습니다. 다른 물건에서는 아래 세 단계로 가립니다. 대항력은 세입자가 새 주인에게도 "계속 살겠다, 보증금을 돌려 달라"고 주장할 수 있는 힘입니다.
먼저 말소기준권리의 접수일을 적습니다. 이 물건의 기준일은 2016-08-10입니다. 다음으로 임차인의 전입신고일을 찾습니다. 대항력은 전입신고와 실제 입주를 모두 마친 다음 날 0시부터 생깁니다. 전입신고일이 2016-08-10보다 하루라도 빠르면 인수 가능성이 있고, 같은 날이거나 늦으면 대항력이 없어 소멸합니다.
대항력이 있는 임차인이라면 확정일자와 배당요구를 봅니다. 확정일자를 받고 배당요구까지 했다면 보증금을 낙찰 대금에서 순서대로 받아 갑니다. 받지 못한 몫은 낙찰자가 물어줄 수 있습니다. 배당요구를 하지 않았다면 보증금 전체를 낙찰자가 물어줘야 할 수 있습니다.
이 물건은 조사 결과 전입, 확정일자, 배당요구, 보증금 칸이 모두 비어 있습니다. 판정은 대항력 없음, 인수보증금 0원입니다. 대신 집을 비워 달라고 할 상대가 소유자 본인이라, 명도(집을 비워 받는 일)는 소유자와 직접 협의해야 합니다.
입찰 전에 직접 확인할 순서
입찰 전에는 서류를 세 군데 확인합니다.
1. 등기부. 말소기준권리를 찾고 그보다 앞선 등기가 있는지 봅니다. 이 물건은 앞선 권리가 없습니다.
2. 매각물건명세서. 법원이 낙찰자가 인수할 권리와 임차인 현황을 적은 서류입니다. 인수 권리·보증금 칸이 등기부 분석과 같은지 맞춰 봅니다.
3. 현황조사서. 집행관이 현장에서 확인한 점유자와 전입 정보입니다. 이 물건은 소유자 점유로 적혀 있습니다.
다세대주택은 확인할 것이 하나 더 있습니다. 전유부분(102호 자체)의 등기와 대지권(건물 밑 땅에 대한 권리)이 같이 등기돼 있는지입니다. 대지권이 없으면 낙찰자가 땅 지분을 따로 정리해야 합니다. 이 물건의 대지권 등기 여부는 근거 자료에 없어서 확인 필요입니다.
현장도 직접 봐야 합니다. 서류상 소유자 점유라고 해도 실제 거주자가 다를 수 있습니다. 우편함·계량기·불 켜진 방을 직접 보고 서류와 맞춰 봅니다. 또 2026년 4월에 7,375만 원 낙찰과 허가가 있었는데도 11월 12일에 다시 매각기일이 잡혀 있습니다. 그 사이 경위는 자료에 없어서 법원 기록으로 확인 필요입니다.
경매 노트에는 매일 3건씩 실제 법원경매 물건의 권리분석 글이 올라옵니다. 읽을 때마다 같은 순서로 따라가 보세요. 말소기준일 2016-08-10을 먼저 적고, 그 앞에 등기나 전입이 있는지 봅니다. 몇 건 반복하면 서류를 열자마자 기준선이 눈에 들어옵니다.
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