[경북 다세대주택 경매] 법원경매 권리분석 김천 교동 371 401호 2025타경410
이 물건은 말소기준권리부터 찾으면 절반이 끝난다
이 물건의 말소기준권리는 2014-04-30 김천중앙새마을금고 근저당(을1, 채권최고액 1,300만 원)입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정·압류 4건은 낙찰로 지워지고 인수부담은 0원입니다.
권리분석은 낙찰자가 대금을 낸 뒤에도 떠안게 되는 권리가 남는지 따져 보는 일입니다. 그 기준이 말소기준권리입니다. 이 물건에서는 등기부의 근저당·가압류·경매개시결정·압류 가운데 접수일이 가장 빠른 2014-04-30 근저당이 기준입니다. 이 날짜보다 뒤에 접수된 권리는 대체로 낙찰과 함께 지워집니다.
물건은 경상북도 김천시 교동 371, 5층 건물 중 4층 401호입니다. 전용면적은 62.15㎡이고 사용승인일은 2014-04-23입니다. 감정가는 7,700만 원입니다. 2회 유찰되어 최저가가 7,700만 → 5,390만 → 3,773만 원으로 내려왔습니다. 매각기일은 2026-11-13 10:00이고 김천지원 5계 사건입니다. 8월 14일 낙찰과 8월 21일 매각허가 뒤에 11월 13일 기일이 다시 잡힌 경위는 확인 필요입니다.
등기부 권리를 접수일 순서로 줄 세우기
| 순번 | 접수일 | 권리 종류(권리자) | 낙찰 후 처리 |
|---|---|---|---|
| ① | 2014-04-30 | 근저당(김천중앙새마을금고) 1,300만 원 | 소멸, 말소기준권리 |
| ② | 2016-06-27 | 근저당(김천중앙새마을금고) 4,680만 원 | 소멸 |
| ③ | 2017-02-08 | 가압류(채권자) 6,000만 원 | 소멸 |
| ④ | 2025-07-11 | 임의경매개시(알찬새마을금고) 4,017만 원 | 소멸 |
| ⑤ | 2025-10-10 | 압류(국민건강보험공단) | 소멸 |
순서 읽는 법은 이렇습니다. 소유권보존은 집이 처음 등기된 기록이라 기준 후보가 아니고, 그다음 가장 앞선 것이 2014-04-30 근저당입니다. 같은 날짜에 소유권보존과 근저당이 함께 있어서 헷갈리기 쉬운 지점입니다. 등기 7건 중 소유권보존과 2016-05-09 지분 전부 이전은 담보 권리가 아니라서 표에서 뺐고, 이 둘도 기준 후보가 아닙니다.
표의 5건은 모두 기준 접수일과 같거나 그보다 늦습니다. 기준 자체가 지워지는 것이니, 그 뒤 4건도 모두 지워지는 쪽입니다.
금액도 맞춰 봅니다. 1,300만 + 4,680만 + 6,000만 = 1억 1,980만 원이고, 자료의 채권최고액 합계와 같습니다. 이 1억 1,980만 원은 등기부에 적힌 채권최고액(담보로 잡을 수 있는 최대 금액)과 가압류 금액을 더한 값이고, 낙찰자가 대신 갚는 돈이 아닙니다.
임차인이 있다면 보증금은 누가 물어주나
이 물건의 값으로 먼저 판정합니다. 경매 자료의 점유·임차 현황에는 전입·확정일자·배당요구·보증금란이 모두 비어 있고 소유자가 전부 점유합니다. 비교할 전입일이 없으므로 대항력 없음, 인수보증금 0원입니다.
일반 규칙은 날짜 비교입니다. 임차인의 전입신고일과 점유 시작일이 기준 접수일 2014-04-30보다 앞서야 대항력이 있고, 그보다 늦으면 대항력이 없습니다. 두 날짜를 모두 기준일과 견주고, 같은 날은 대항력 있음 쪽에 넣지 않습니다.
대항력과 별개로 배당 순서가 있습니다. 전입신고와 점유에 확정일자까지 갖추고 배당요구를 하면 낙찰대금에서 순서대로 보증금을 받고, 이 중 하나라도 빠지면 배당에서 밀릴 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 배당으로 다 받지 못한 몫은 낙찰자가 물어줄 수 있습니다.
이 집은 임차인이 아닌 소유자가 살고 있으므로, 집을 비워 달라는 상대는 소유자 본인입니다. 그래서 현황조사서의 '소유자 점유' 기재를 현장 점유자와 맞춰 보는 일이 아래 점검의 4단계로 이어집니다.
다세대 401호만의 확인 포인트와 입찰 전 점검 순서
다세대주택은 건물 전체가 아니라 한 호실만 사는 구조라서 대지권 등기와 공용부분 관리비를 따로 봐야 합니다. 이 자료에는 대지권 등기 여부와 공용부분 관리비 체납액이 없어 확인 필요입니다. 입찰 전에는 아래 순서로 한 가지씩 봅니다.
1. 매각물건명세서에서 인수 권리와 임차인 기재를 읽고, 8월 낙찰 뒤 경위를 사건 내역에서 맞춰 봅니다.
2. 등기부를 새로 떼어 기준권리 접수일이 2014-04-30으로 같은지, 대지권 등기 표시가 있는지 봅니다.
3. 현황조사서에 '소유자 점유'로 적혀 있는지 봅니다.
4. 현장에서 실제 거주자가 소유자인지 보고, 관리사무소에서 공용부분 관리비 체납액을 묻습니다.
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