[경북 아파트 경매] 포항 장성동 현진에버빌 1203호
(그림 1: 막대 네 개 — 감정가 2억 200만 · 최저가 1억 4,140만 · 우리은행 청구금액 1억 21만 · 임차보증금 1억 8,000만)
떠안는 돈 0원, 기준일 2018-08-20
포항지원 2025타경570 사건의 이 집은 낙찰자가 떠안는 권리와 보증금이 0원입니다. 기준이 되는 날짜는 2018년 8월 20일입니다. 이날 설정된 우리은행 근저당(빚을 갚지 못할 때 집을 팔아 먼저 받아 가는 담보 권리)이 기준이고, 그 뒤에 생긴 권리는 낙찰과 함께 모두 지워집니다.
물건은 포항시 북구 장성동 현진에버빌아파트 301동 12층 1203호입니다. 전용 84.96㎡(약 25.7평)이고 2008년 8월에 사용승인을 받았습니다. 감정가는 2억 200만 원입니다. 첫 기일에 유찰되어 매각기일 2026년 11월 2일 10시에는 1억 4,140만 원부터 시작합니다. 2026년 9월 10일 조사 기준 체납 관리비는 0원입니다.
말소기준권리를 기준으로 권리를 줄 세우기
말소기준권리는 낙찰 뒤에 남는 권리와 지워지는 권리를 가르는 기준선입니다. 근저당, 가압류, 압류, 경매개시 등기 가운데 접수일이 가장 빠른 것이 보통 이 자리를 맡습니다. 이 집은 등기부 을구 5번의 우리은행 근저당(채권최고액 1억 200만 원)이 기준선입니다. 현재 소유자가 매매로 소유권을 넘겨받은 날과 같고, 당시 거래가는 1억 8,500만 원이었습니다.
| 순번 | 권리 종류 | 접수일 | 말소기준보다 앞/뒤 | 낙찰 후 처리 |
|---|---|---|---|---|
| ① | 근저당 우리은행 1억 200만 | 2018-08-20 | 기준 | 지워짐 |
| ② | 가압류 5건 | 2023-09-05~2024-05-27 | 뒤 | 지워짐 |
| ③ | 주택임차권 1억 8,000만 | 2024-06-03 | 뒤 | 지워짐 |
| ④ | 압류 | 2024-12-17 | 뒤 | 지워짐 |
| ⑤ | 임의경매 우리은행 | 2025-11-13 | 뒤 | 지워짐 |
기준일과 같은 날 접수된 소유권 이전 등기는 소유자의 등기이지 낙찰자가 물려받는 권리가 아닙니다. 자료에도 인수 등기 없음, 인수부담 0으로 나옵니다.
가압류 5건은 (주)케이비국민카드 932만 원, 경북신용보증재단 7,337만 원, (주)우리카드 1,330만 원, 교보생명보험(주) 1,439만 원, 개인 채권자 2,467만 원이고, 합계는 1억 3,505만 원입니다. 근저당 1억 200만 원, 가압류 1억 3,505만 원, 임차권 1억 8,000만 원을 모두 더하면 4억 1,705만 원으로 집값을 넘습니다. 뒤 순위가 받지 못하는 몫은 낙찰자 부담이 아니라 그 채권자의 손실로 끝납니다.
임차인과 보증금
임차인이 새 주인에게 보증금을 요구할 수 있는 힘을 대항력이라고 합니다. 이 힘은 날짜 비교로 정해집니다. 임차인의 전입일 2018-08-21은 말소기준 2018-08-20보다 하루 늦습니다. 확정일자(임대차계약서에 날짜 도장을 받아 배당 순서를 잡는 절차) 2018-08-08은 전입 전에 받아 두었더라도 효력이 전입 뒤에야 생기므로 역시 기준일 뒤입니다. 자료의 판정도 대항력 없음, 인수보증금 0원입니다. 보증금은 1차 1억 2,000만 원에서 3차 1억 8,000만 원으로 올랐고, 증액분 확정일자는 2022-04-29로 기준일보다 더 뒤입니다.
대항력이 없어도 이 임차인은 2024-06-03에 배당요구(낙찰대금에서 돈을 나눠 달라는 신청)를 했습니다. 그래서 낙찰대금에서 순서대로 배당을 받습니다. 계산은 최저매각가 기준입니다.
최저가 1억 4,140만 원에서 우리은행 청구금액 1억 21만 원을 빼면 임차인 배당은 4,119만 원입니다. 보증금 1억 8,000만 원에서 이 배당을 빼면 미배당액은 1억 3,881만 원입니다. 대항력이 없으므로 미배당액은 낙찰자에게 청구할 수 없고, 낙찰자 부담은 0원입니다.
예상 낙찰가 1억 4,443만 원으로 계산하면 임차인 배당은 4,422만 원, 미배당액은 1억 3,578만 원입니다. 이 계산은 근저당을 채권최고액 1억 200만 원이 아니라 청구금액 1억 21만 원으로 보았고, 경매비용은 빼지 않았습니다.
반대로 전입이 기준일보다 앞섰다면 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안아야 합니다.
입찰 전에 직접 확인할 서류 세 가지
(그림 2: 서류 더미와 돋보기, 아파트 도면, 단지 실루엣)
- 등기부: 가장 이른 근저당의 접수일을 찾아 기준일로 적고, 다른 권리의 날짜를 모두 이 날짜와 견줍니다.
- 매각물건명세서: '등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것' 칸에 내용이 있으면 인수 대상입니다. 비고란에 대항력 있는 임차인이나 보증금 인수 문구가 있는지도 읽습니다. 지금 자료에는 매각물건명세서 비고란 문구가 옮겨져 있지 않아 확인 필요입니다.
- 현황조사서: 점유자의 전입일을 기준일과 견줍니다. 기준일보다 앞서면 대항력이 있을 수 있고, 같거나 늦으면 매각물건명세서의 판정을 함께 확인합니다. 2025-03-04에 전입한 기록이 하나 더 있는데 기준일보다 6년 이상 늦어 대항력이 없습니다. 다만 자료의 보증금·확정일자 칸이 비정상 값이라 현황조사서에서 실제 점유자인지 확인 필요입니다.
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