[경북 다세대주택 경매] 법원경매 권리분석 2025타경100577, 영주 풍기 302호
인수 등기 0건, 인수 보증금 0원
이 물건은 낙찰자가 떠안을 등기가 없고, 대신 물어줄 세입자 보증금도 0원입니다. 이 결론이 나오는 과정을 순서대로 적습니다.
권리분석은 낙찰자가 대신 물어줘야 할 권리가 남는지 따져 보는 일입니다. 아래는 이 물건의 개요입니다.
- 사건: 안동지원 경매 2계, 2025타경100577
- 주소: 영주시 풍기읍 교촌리 10-8, 3층 302호 (다세대주택)
- 면적: 전용 41.13㎡(약 12.4평)
- 감정가 7,700만 원, 최저가 5,390만 원 (1회 유찰)
- 매각기일: 2026-11-09 10:00
다세대주택은 한 건물 안에서 호수마다 따로 등기되는 집입니다. 이 건물은 5층이고, 2016-06-10에 사용승인을 받았습니다. 경매는 2025-11-14에 접수됐습니다. 신청한 쪽은 채권자인 케이씨유엔피엘대부(주)입니다.
말소기준권리부터 찾는다
말소기준권리는 낙찰되면 지워지는 권리와 남는 권리를 가르는 기준선입니다. 등기부의 권리를 접수일 순서로 세우고, 가장 앞선 근저당·압류·가압류·담보가등기·경매개시결정등기를 기준으로 잡습니다. 기준 뒤에 생긴 권리는 낙찰과 함께 지워집니다. 기준보다 앞선 권리와 대항력 있는 세입자는 낙찰자가 안고 갑니다.
이 집의 건물 등기는 7건이고, 채권최고액을 모두 합치면 2억 8,679만 원입니다. 숫자는 크지만 아래 표처럼 기준 이후의 권리는 모두 소멸합니다.
| 순서 | 권리 종류 | 접수일 | 말소기준 이후 여부 | 낙찰 후 처리 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 근저당(케이씨유엔피엘대부(주), 6,500만) | 2016-09-05 | 기준 | 소멸 |
| 2 | 전세권(개인, 4,200만) | 2017-03-06 | 이후 | 소멸 |
| 3 | 가압류(경북신용보증재단, 979만) | 2024-04-12 | 이후 | 소멸 |
| 4 | 가압류(풍양신협, 1억 7,000만) | 2024-04-29 | 이후 | 소멸 |
| 5 | 임의경매(케이씨유엔피엘대부(주), 5,788만) | 2025-11-18 | 이후 | 소멸 |
1번 근저당은 알찬신협이 먼저 설정했고, 지금의 채권자가 채권을 넘겨받은 것으로 기록돼 있습니다. 채무자와 소유자는 서로 다른 개인으로 기록돼 있습니다.
같은 2016-09-05에 소유권이전(갑4)도 접수됐지만 기준이 되지 않습니다. 소유권이전은 소유자가 바뀌었다는 기록일 뿐, 돈을 받으려고 잡는 권리가 아니기 때문입니다. 그래서 담보로 잡힌 근저당이 기준이 됩니다.
가압류는 판결이 나기 전에 채무자의 재산을 미리 묶어 두는 보전처분입니다. 두 가압류는 기준보다 한참 뒤에 생겨서 낙찰 뒤 등기에서 지워집니다. 가압류 채권자는 배당 순서를 기다리게 됩니다. 기준보다 앞선 등기는 없으므로 인수 등기는 0건입니다.
세입자 보증금은 누가 물어주나
대항력은 전입신고를 하고 살고 있는 세입자가 낙찰자에게 보증금을 돌려 달라고 요구할 수 있는 힘입니다. 전입일이 말소기준 접수일보다 하루 이상 빠르면 이 힘이 있고, 같은 날이거나 늦으면 없습니다. 날짜만 견주면 됩니다.
먼저 보증금 4,500만 원의 임차인입니다. 입력은 기준일 2016-09-05와 전입일 2019-04-19입니다. 전입이 기준보다 늦으므로 결과는 대항력 없음, 인수 보증금 0원입니다.
이 임차인은 확정일자도 2019-04-19에 받았고, 2026-02-02에 배당요구를 했습니다. 배당요구를 하면 법원이 돈을 나눠 주는 배당표 안에서 순서대로 받습니다. 못 받는 몫이 남아도 낙찰자에게 청구되지 않습니다.
두 번째 점유자는 2024-12-06에 전입했습니다. 같은 방식으로 기준일 2016-09-05와 비교하면 역시 늦으므로 대항력이 없습니다. 이 점유자의 보증금과 확정일자는 확인 필요입니다. 인수 보증금이 0원이라는 판정에는 영향이 없습니다.
두 점유자 모두 대항력이 없어도, 집을 비워 받는 명도 절차는 따로 거쳐야 합니다.
입찰 전 마지막 점검 순서
입찰 전에는 법원 서류 세 가지를 이 순서로 봅니다.
먼저 매각물건명세서에서 인수되는 권리와 임차인 정리를 봅니다. 다음으로 현황조사서에서 실제 사는 사람과 보증금을 확인합니다. 마지막으로 감정평가서에서 위치와 상태를 봅니다.
이 글의 날짜와 금액이 서류와 같은지 대조해 보세요. 유치권이나 법정지상권은 이 물건 자료에 해당 내용이 없지만, 명세서 비고란에서 한 번 더 봅니다.
위 차트는 감정가 7,700만 원과 최저가 5,390만 원을 나란히 보여 줍니다. 최저가는 감정가의 70%입니다.
이 물건에서 달라질 수 있는 부분은 밀린 관리비입니다. 자료에 없어 관리사무소 확인 필요입니다.
정리하면, 말소기준은 2016-09-05 근저당이고 그 뒤의 권리 4건은 모두 소멸합니다. 두 점유자의 전입일은 기준보다 늦어 인수 보증금이 0원입니다. 남는 일은 명도 절차와 법원 서류 대조입니다.
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