[경북 연립주택 경매] 포항 월포리 연립 2025타경419
매각기일 2026-11-23(월) 10:00 · 포항지원 3계 · 감정가 2억 · 최저가 9,800만(2회 유찰)
(그림 1: 가격 막대 — 감정가 2억 → 최저가 9,800만 → 예상 낙찰가 1억 700만 → 추정 시세 2억 2,000만)
이 물건은 낙찰자가 떠안을 권리가 있을까
이 자료 기준으로 읽으면 낙찰자가 떠안을 권리는 없어 보입니다. 이유는 두 가지입니다. 첫째, 말소기준권리가 2016-11-04에 설정된 오천농협 근저당(채권최고액 1억 8,900만 원)이라서, 이 날짜 뒤에 생긴 권리는 낙찰과 함께 지워집니다. 둘째, 법원 현황조사에서 조사된 임차내역이 없어 인수보증금이 0원으로 잡혔습니다.
물건 정보와 말소기준권리 찾기
경북 포항시 북구 청하면 월포리 294-11, 4층 건물의 맨 위층 연립주택 501호입니다. 전용 72.63㎡(약 22평)이고 2016년 9월 7일에 사용승인을 받았습니다.
감정가는 2억 원입니다(2025-08-26 감정). 2026-04-20과 2026-05-18에 두 번 유찰되어 최저가가 1억 4,000만 원을 거쳐 9,800만 원으로 내려왔습니다. 6월 22일 기일은 변경됐고, 2026-11-23에 9,800만 원부터 다시 시작합니다. 최저가는 감정가의 49%, 추정 시세의 44.5%입니다.
경매를 신청한 곳은 오천농협이고 2025년 7월 3일에 접수했습니다. 청구금액은 1억 4,681만 원입니다. 자료에는 소유자와 채무자가 서로 다르게 적혀 있습니다.
말소기준권리는 경매로 지워지는 권리와 낙찰자에게 남는 권리를 가르는 기준선입니다. 등기부의 근저당·가압류·압류 같은 권리 가운데 날짜가 가장 앞선 것이 기준선이 됩니다. 이 물건의 기준선은 2016년 11월 4일 오천농협 근저당(을(4))입니다.
권리 순서대로 읽어 보기
건물 등기 4건과 임차 현황을 날짜 순서로 놓으면 이렇습니다.
| 순번 | 권리 종류 | 설정일 | 금액 | 낙찰 후 처리 |
|---|---|---|---|---|
| 갑(2) | 소유권이전(매매) | 2016-11-04 | 거래가 2억 2,000만 | 소유권 변동 기록, 부담 없음 |
| 을(4) | 근저당권(오천농협) | 2016-11-04 | 채권최고액 1억 8,900만 | 말소기준, 소멸 |
| 갑(3) | 소유권이전(매매, (주)더원개발) | 2020-06-12 | 거래가 2억 2,000만 | 소유권 변동 기록, 부담 없음 |
| 갑(4) | 임의경매 개시(오천농협) | 2025-07-04 | 청구 1억 4,681만 | 경매 진행 기록, 소멸 |
| 임차인 | 조사된 임차내역 없음 | 전입일 없음 | 보증금 없음 | 인수 0원(대항력 없음) |
가압류나 압류는 자료에 없습니다. 인수 등기 없음, 인수 부담 0으로 나옵니다.
첫 소유권이전과 근저당이 같은 날짜인 것은 등기부에 적힌 사실입니다. 2020년 6월 12일에는 (주)더원개발로 소유권이 넘어간 줄이 있는데, 경매 자료는 소유자를 개인으로 표시합니다. 입찰 전에 최신 등기부로 현재 소유자를 맞춰 보세요.
세입자와 추가 비용 점검
대항력은 새 주인에게도 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는 힘입니다. 전입일을 말소기준 날짜 2016-11-04와 비교해 판단합니다.
전입일이 더 빠르면 배당으로 돌려받지 못한 보증금을 낙찰자가 물어줄 수 있고, 더 늦으면 대항력이 없어 인수하지 않습니다. 예를 들어 전입일이 2016-11-03 이전인 임차인이 있었다면 예상 낙찰가 1억 700만 원에 배당으로 돌려받지 못한 보증금을 더한 금액이 실제 부담입니다. 이 물건은 비교할 전입일 자체가 없습니다.
낙찰가 외 부담은 따로 셉니다. 예상 낙찰가는 감정가 2억에 자체 벤치마크 낙찰가율 53.5%(포항 북구 연립주택 14건 평균)를 곱한 1억 700만 원입니다. 참고로 청하면 연립주택의 최근 12개월 낙찰가율은 53.27%(8건)이고 평균 응찰은 2.75명입니다. 여기에 취득비용 약 120만 원과 명도비(점유자를 내보내는 비용) 가정 500만 원을 더하면 예상 총투입은 1억 1,320만 원입니다.
추정 시세 2억 2,000만 원은 국토부 실거래 매매 2건(2016-10, 2020-06, 각 2억 2,000만 원)이라 최근 값은 국토부 실거래가로 다시 조회해야 합니다. 거래가 오래됐고 건수도 적어서 지금 가격과 다를 수 있습니다. 예상 낙찰가는 이 추정 시세의 48.6%입니다.
권리 말고 챙길 것은 두 가지입니다. 밀린 관리비는 이 자료에 금액이 없어 확인 필요입니다. 입찰 전에 관리사무소에서 금액을 확인합니다. 4층 맨 위층이라 승강기 유무도 자료에 없어 확인 필요입니다.
입찰 전 확인은 이 순서로 합니다. 먼저 최신 등기부로 소유자와 새 등기를 보고, 다음으로 매각물건명세서의 점유·임차 기재를 읽고, 관리사무소에서 관리비를 묻고, 마지막으로 현장에 갑니다. 현장에서는 불이 켜져 있는지, 우편물이 쌓였는지, 계량기가 돌아가는지, 승강기가 있는지를 봅니다. 법원은 임차내역이 없다고 했지만 실제로 누가 사는지는 눈으로 봐야 알 수 있습니다.
이 자료 기준으로 인수 등기와 인수보증금은 0원으로 읽힙니다. 입찰 전에 법원 서류와 현장을 직접 확인하세요.
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