[경북 아파트 경매] 구미 형곡동 112-1 5층, 2025타경11303 — 세 번 유찰된 1991년 아파트
매각기일 2026-10-16(금) 10:00 · 김천지원 5계 · 감정가 5,500만 · 최저가 1,886만(3회 유찰, 34%)
어떤 집인가
구미시 형곡동 112-1에 있는 1991년 12월 사용승인 아파트입니다. 5층 건물의 맨 위층인 5층 4호이고, 전용 77.42㎡(약 23.4평)입니다. 건물 구조와 엘리베이터 여부는 자료에 없어 확인 필요입니다. 5층이 꼭대기인 만큼 현장에서 계단과 누수 흔적을 직접 봐야 합니다.
감정가는 2025년 9월 1일 기준 5,500만 원입니다. 7월 24일, 8월 14일, 9월 11일에 연달아 유찰돼 매번 30%씩 깎였습니다. 10월 16일에는 1,886만 원부터 시작합니다.
같은 단지 같은 평형의 국토부 실거래는 6건이 있습니다. 2014~2015년에는 7,000만~1억 300만 원이었고, 2018~2019년에는 5,500만~6,000만 원이었습니다. 가장 최근인 2024년 6월에는 2층이 3,700만 원에 팔렸습니다. 6건 중앙값은 6,500만 원인데 최근 거래는 그보다 훨씬 낮습니다. 이 값은 추정치일 뿐이고, 실제 시세는 더 낮을 수 있다고 보고 읽으시면 됩니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부는 단출합니다. 지금 소유자는 2013년 12월에 7,100만 원에 이 집을 샀습니다. 한 달 뒤인 2014년 1월 10일에 형곡새마을금고가 근저당을 잡았고, 채권최고액은 6,500만 원입니다. 채권최고액은 돈을 못 받을 때를 대비해 미리 넉넉하게 적어 둔 상한선입니다. 경매를 신청한 곳도 이 새마을금고이고, 청구금액은 4,929만 원입니다. 채무자와 소유자는 같은 사람입니다.
이 2014년 1월 10일 근저당이 말소기준권리입니다. 낙찰되면 이 날짜 뒤에 생긴 권리가 모두 지워지는 기준점입니다. 등기는 3건이고 낙찰자가 떠안을 등기는 없습니다.
점유자는 이름을 알 수 없는 임차인입니다. 2019년 10월 28일에 전입했고 보증금은 1,500만 원입니다. 말소기준권리보다 5년 넘게 늦게 들어왔으니 대항력이 없습니다. 대항력은 새 주인에게 "계속 살게 해 달라"고 요구할 수 있는 힘입니다. 그래서 낙찰자가 이 보증금을 물어줄 일은 없고, 인수보증금은 0원입니다. 다만 확정일자와 배당요구 날짜 기록이 온전하지 않아, 이 임차인이 배당을 받을 수 있는지는 확인 필요입니다. 배당을 못 받으면 나가는 협상이 길어질 수 있어 명도비는 500만 원으로 잡았습니다.
숨은 비용
자료에 관리비 체납 내역이 없어 확인 필요입니다. 밀린 관리비 중 공용 부분은 낙찰자가 부담하는 것이 판례라, 관리사무소에 먼저 물어보셔야 합니다. 취득비용은 공시가가 1억 이하여서 약 40만 원으로 잡았습니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 5,500만 | 2025-09-01 감정 |
| 최저가 | 1,886만 | 3회 유찰, 매회 30% 저감 |
| 동네 낙찰가율 | 57.35% | 형곡동 아파트 최근 12개월 25건, 평균 응찰 2.8명 |
| 예상 낙찰가 | 3,426만 | 감정가 × 62.3%(자체 벤치마크, 같은 동네 25건 기준) |
| 추정 시세 | 6,500만 | 국토부 매매 6건 중앙값, 최근 거래는 2024-06 3,700만 |
| 취득 비용 | 약 40만 | 공시가 1억 이하 |
| 명도비 가정 | 500만 | 임차인 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 3,967만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
형곡동 아파트는 최근 1년간 감정가의 57% 안팎에서 낙찰됐고, 한 건에 평균 2.8명이 들어왔습니다. 이 흐름을 벤치마크 62.3%로 잡으면 3,400만 원대에서 주인이 정해집니다. 최저가 1,886만 원 근처는 응찰자가 셋 가까이 되는 동네라 닿기 어렵습니다. 반대로 추정 시세 6,500만 원은 최근 거래 3,700만 원과 차이가 커서, 시세를 기준으로 삼기에는 근거가 얇습니다. 같은 동 178-3의 인근 경매는 감정가가 9억 8,687만 원으로 성격이 다른 물건이고 낙찰가도 확인 필요입니다. 비교 대상으로 쓰려면 결과를 확인하고 들어가셔야 합니다.
정리
- 좋은 점: 떠안는 등기와 인수보증금이 없고, 신청 채권자가 금융기관이라 권리관계가 단순함
- 챙길 점: 임차인 배당 여부와 명도, 관리비 체납, 건물 구조·엘리베이터, 최근 거래가 3,700만 원인 시세 괴리
- 한 줄: 권리는 가벼운 물건이고, 가격 판단은 최근 거래와 관리비 확인에 달려 있음
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.