[경북 아파트 경매] 구미 형곡동 501호, 2025타경11392 — 두 번 유찰된 꼭대기 층
매각기일 2026-10-07(수) 10:00 · 김천지원 4계 · 감정가 4,400만 · 최저가 2,156만(2회 유찰, 49%)
어떤 집인가
경북 구미시 형곡동 294-2, 5층짜리 건물의 맨 위층 501호입니다. 1991년 4월에 사용승인을 받은 전용 71.01㎡(약 21.5평) 아파트이고, 건물 구조는 자료에 없어서 확인 필요입니다. 감정가는 4,400만 원인데 8월 5일과 9월 2일 두 번 유찰됐고, 10월 7일에는 2,156만 원부터 시작합니다. 감정가의 절반이 안 되는 금액입니다.
비교할 거래는 같은 단지·인근의 전용 71.01㎡ 실거래입니다. 2020년 3월 1층이 5,200만 원, 2022년 4월과 2023년 9월 4층이 각각 5,100만 원이었습니다. 가장 최근인 2025년 6월 2층은 4,500만 원에 팔렸습니다. 최저가는 이 거래들의 중앙값 기준으로 시세의 42% 수준입니다.
권리는 어떻게 생겼나
건물 등기에 올라온 권리는 세 건입니다. 지금 소유자는 2012년 12월에 4,800만 원에 샀습니다. 2022년 6월 15일 형곡새마을금고가 채권최고액 3,360만 원의 근저당을 잡았습니다. 2025년 9월에는 같은 새마을금고가 임의경매를 신청했는데, 청구금액은 2,491만 원입니다. 임의경매는 담보를 잡은 쪽이 그 담보물을 직접 팔아 돈을 받는 절차입니다. 채무자와 소유자가 같은 사람이라, 집주인이 자기 대출을 못 갚아 넘어온 그림입니다.
이 집의 말소기준권리는 2022년 6월 15일 근저당입니다. 이 날짜 뒤에 생긴 권리는 낙찰과 동시에 지워지고, 낙찰자가 떠안을 등기는 없습니다. 인수부담은 0입니다.
세입자는 있습니다. 2022년 7월 22일에 전입했고 확정일자도 같은 날 받았으며, 2025년 10월 21일에 배당요구를 했습니다. 현황서에는 보증금 2,000만 원에 월세 20만 원으로 적혀 있습니다. 전입이 근저당보다 늦어서 대항력이 없습니다. 대항력은 새 주인에게 "보증금 받기 전엔 못 나간다"고 버틸 수 있는 힘인데, 그게 없으니 낙찰자가 보증금을 물어줄 일은 없습니다. 인수보증금은 0원입니다.
대신 배당이 변수입니다. 낙찰대금에서 근저당이 먼저 가져가고 남는 몫을 나누는데, 예상 낙찰가 2,741만 원에서 청구금액 2,491만 원을 빼면 여유가 크지 않습니다. 소액임차인 최우선변제에 해당하는지, 실제 배당표가 어떻게 나올지는 확인 필요입니다. 보증금을 다 못 돌려받는 세입자라면 집을 비워 넘겨받는 명도 협상이 순탄하지 않을 수 있습니다.
숨은 비용
관리비 체납 내역은 자료에 없어서 확인 필요입니다. 1991년 준공이라 내부 상태와 수리 범위도 확인 필요입니다. 5층 건물의 맨 위층이라 엘리베이터 유무와 지붕 쪽 상태도 직접 봐야 합니다. 세입자가 살고 있어 입찰 전에 내부를 보기 어려울 수 있다는 점도 감안해야 합니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 4,400만 | 2025-09-17 감정 |
| 최저가 | 2,156만 | 2회 유찰, 감정가의 49% |
| 동네 낙찰가율 | 57.35% | 형곡동 아파트 최근 12개월 25건, 평균 응찰 2.8명 |
| 예상 낙찰가 | 2,741만 | 감정가 × 자체 벤치마크 62.3% |
| 추정 시세 | 5,100만 | 국토부 매매 중 전용 71.01㎡ 중앙값(최근 2025-06-27) |
| 취득 비용 | 약 32만 | 공시가 1억 이하 조건 반영 |
| 명도비 가정 | 500만 | 세입자 이사비 등 가정 |
| 예상 총투입 | 약 3,273만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
이 동네 아파트는 최근 1년간 감정가의 57% 안팎에서 낙찰됐고, 한 건에 평균 2.8명이 들어왔습니다. 자체 벤치마크 62%를 적용하면 2,700만 원대에서 주인이 정해진다고 볼 수 있습니다. 이번 최저가 2,156만 원은 감정가의 49%라 동네 평균보다 낮고, 최저가 근처에서 낙찰되기는 어려워 보입니다. 예상 낙찰가는 추정 시세의 54% 수준입니다. 다만 이 시세는 같은 면적의 과거 거래로 잡은 추정치입니다. 최근 거래가 4,500만 원이었으니 5,100만 원은 높게 잡혔을 수 있고, 실제 팔 때의 값은 그때 시장이 정합니다.
인근 형곡동 178-3 물건도 경매에 나와 있지만 낙찰가는 확인 필요입니다. 결과를 확인하고 들어가는 게 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 떠안는 등기 없음, 세입자 대항력 없음(인수보증금 0), 두 번 유찰돼 최저가가 시세 추정치의 42%
- 챙길 점: 세입자 배당 결과와 명도 협상, 관리비 체납, 1991년 준공 건물의 상태와 엘리베이터, 인근 178-3 물건 낙찰 결과
- 한 줄: 권리는 단순하고 명도와 건물 상태가 숙제인 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.