[경북 아파트 경매] 구미 형곡동 5층, 2025타경401 — 세 번 유찰, 인수 권리 없음
매각기일 2026-10-20(화) 10:00 · 김천지원 1계 · 감정가 5,500만 · 최저가 1,886만(3회 유찰, 34%)
어떤 집인가
경북 구미시 형곡동 112-1, 5층 건물의 맨 위층 2호(502호)입니다. 1991년 12월 사용승인을 받은 30년 넘은 집이고, 전용 77.42㎡(약 23.4평)입니다. 건물 구조는 자료에 없어 확인 필요입니다. 감정가는 5,500만 원인데 7월 21일, 8월 18일, 9월 15일 세 번 모두 주인을 못 찾았습니다. 10월 20일에는 1,886만 원부터 시작합니다.
추정 시세는 6,500만 원입니다. 같은 단지·인근에서 신고된 매매 6건의 중앙값이고, 말 그대로 추정치입니다. 이 숫자는 아래에서 한 번 더 따져 보겠습니다.
권리는 어떻게 생겼나
건물 등기에는 권리가 네 건 올라 있습니다. 지금 주인은 2015년 6월 24일에 7,000만 원에 이 집을 샀습니다. 같은 날 형곡새마을금고가 채권최고액 4,420만 원의 근저당을 잡았으니, 집을 살 때 받은 대출로 보입니다. 이후 대출을 못 갚아 2025년 7월 새마을금고가 경매를 신청했고, 청구 금액은 3,688만 원입니다. 채무자는 개인이며 소유자와 같은 사람입니다.
이 2015년 6월 24일 근저당이 "말소기준권리"입니다. 경매에서 어떤 권리가 살아남고 지워지는지 가르는 기준선이라고 보면 됩니다. 이 날짜 뒤에 생긴 권리는 낙찰과 함께 지워집니다. 2025년 8월 신한카드(주)가 걸어 둔 575만 원 가압류도 여기에 해당합니다. 낙찰자가 떠안는 등기는 없습니다.
세입자는 보증금 500만 원짜리 한 곳이 배당을 요구했습니다. 전입일이 2017년 3월 6일로 말소기준보다 늦어서 "대항력(낙찰자에게 보증금을 요구할 힘)"이 없고, 인수할 보증금은 0원입니다. 다만 계약기간이 2021년 3월에 끝났습니다. 지금 누가 실제로 살고 있는지는 자료에 없어 확인 필요입니다.
숨은 비용
밀린 관리비는 자료에 없어 확인 필요입니다. 공용 부분 관리비는 낙찰자가 물 수 있으니 관리사무소에 먼저 물어봐야 합니다. 점유자가 있다면 명도(집 비우기) 비용도 듭니다. 아래 표에는 이사비로 500만 원을 가정해 넣었습니다. 1,886만 원짜리 집에 500만 원이니 가볍게 볼 금액이 아닙니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 5,500만 | 2025-07-28 감정 |
| 최저가 | 1,886만 | 3회 유찰, 감정가의 약 34% |
| 동네 낙찰가율 | 57.35% | 형곡동 아파트 최근 12개월 25건, 평균 응찰 2.8명 |
| 예상 낙찰가 | 3,426만 | 감정가 × 자체 기준 62.3% |
| 추정 시세 | 6,500만 | 국토부 매매 6건 중앙값, 같은 면적 |
| 취득 비용 | 약 42만 | 공시가 1억 이하 조건 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 3,969만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
이 동네는 평균 2.8명이 들어와 감정가의 57% 안팎에서 주인이 정해졌습니다. 그 흐름이면 최저가 1,886만 원 근처로는 받기 어렵고, 3천만 원대 초반이 현실적인 구간입니다.
시세는 조심해서 봐야 합니다. 6건 중 가장 최근 거래는 2024년 6월 2층의 3,700만 원이고, 2018~2019년에는 5,500~6,000만 원이었습니다. 1억 원대 거래는 모두 2014~2015년입니다. 오래된 거래가 중앙값을 끌어올렸을 수 있어서, 지금 시장에서 실제로 6,500만 원이 나온다고 단정할 수 없습니다.
같은 동 178-3에 6월 17일 감정 9억 8,687만 원짜리 경매가 있었지만, 낙찰가는 확인 필요입니다. 규모가 크게 달라 비교가 맞는지도 따져야 합니다. 어느 쪽이든 결과를 확인하고 들어가라는 말밖에 못 드립니다.
정리
- 좋은 점: 인수할 등기와 보증금이 없고, 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34%까지 내려왔음
- 챙길 점: 현재 점유자와 명도 비용, 밀린 관리비, 최근 거래(3,700만) 기준으로 다시 본 시세, 건물 구조(확인 필요)
- 한 줄: 권리는 깨끗하고 남은 숙제는 시세와 명도비를 얼마로 보느냐
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.