[경북 아파트 경매] 구미 형곡동 도시주택프리미엄빌라, 2025타경438 — 2회 유찰, 떠안을 권리 없음
매각기일 2026-10-21(수) 10:00 · 김천지원 2계 · 감정가 6,700만 · 최저가 3,283만(2회 유찰, 49%)
어떤 집인가
경북 구미시 형곡동에 있는 1996년 11월 사용승인 건물입니다. 6층 건물의 5층 502호이고, 전용 83.85㎡(약 25.4평)입니다. 이름은 빌라지만 용도는 아파트로 분류돼 있습니다. 구조는 자료에 없어서 확인 필요입니다. 5층이라 엘리베이터가 있는지도 현장에서 봐야 합니다.
감정가는 6,700만 원입니다. 8월 12일 첫 기일과 9월 9일 두 번째 기일에 모두 유찰됐고, 10월 21일에는 3,283만 원부터 시작합니다. 감정가의 절반이 안 되는 금액입니다. 공시가가 1억 원 이하라 취득 비용이 가벼운 편이라는 점도 눈에 띕니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부에는 권리가 다섯 건 올라 있습니다. 1996년부터 이 집을 가진 소유자가 있고, 2015년 1월 9일에 국민은행이 7,560만 원 근저당을 잡았습니다. 이 근저당이 "말소기준권리"입니다. 낙찰되면 이 날짜 뒤에 생긴 권리는 전부 지워지는 기준점이라는 뜻입니다.
그 뒤에 가압류가 두 건 붙었습니다. 2019년 4월 신한카드(주)가 680만 원, 같은 해 6월 개인 채권자가 3,060만 원입니다. 둘 다 기준보다 늦어서 낙찰과 함께 사라집니다. 경매는 2025년 8월 국민은행이 신청했고 청구 금액은 7,286만 원입니다. 소유자와 채무자가 같은 사람이라, 본인 대출을 못 갚아 넘어온 집으로 보입니다. 낙찰자가 떠안는 등기는 없고, 인수 부담은 0원입니다.
세입자는 조사된 내역이 없습니다. 전입도, 확정일자도, 배당요구도 없어서 대항력 있는 임차인 걱정은 하지 않아도 됩니다. 다만 "조사된 내역이 없다"는 말과 "비어 있다"는 말은 다릅니다. 실제 점유자가 누구인지는 확인 필요입니다. 소유자 본인이 살고 있다면 명도, 곧 집을 비우는 협상을 직접 해야 하고, 이사비 명목의 비용을 생각해 둬야 합니다.
숨은 비용
자료에는 관리비 체납 금액이 없습니다. 공용 부분 체납분은 낙찰자가 물어야 할 수 있어서, 관리사무소에 체납 여부를 묻는 일이 필요합니다. 현재는 확인 필요입니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 6,700만 | 2025-09-15 감정 |
| 최저가 | 3,283만 | 2회 유찰, 감정가의 49% |
| 동네 낙찰가율 | 57.35% (적용 62.3%) | 형곡동 아파트 최근 12개월 25건, 평균 응찰 2.8명 / 자체 벤치마크 62.3% |
| 예상 낙찰가 | 4,174만 | 감정가 × 62.3% |
| 추정 시세 | 7,700만 | 국토부 매매 8건 중앙값, 같은 면적 |
| 취득 비용 | 약 50만 | 공시가 1억 이하 기준 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 4,725만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
이 동네는 최근 1년간 감정가의 57% 안팎에서 낙찰됐고, 한 건에 평균 두세 명이 들어왔습니다. 그래서 3,283만 원 최저가 근처보다는 4천만 원 초반에서 주인이 정해질 가능성을 보고 있습니다.
시세는 추정치이고, 읽을 때 조심할 점이 있습니다. 7,700만 원은 2014~2016년 거래까지 섞인 8건의 중앙값입니다. 최근 거래만 보면 2025년 4월 6,800만, 올해 1월 5,200만, 3월 6,000만 원으로 더 낮습니다. 실제 시세는 추정치보다 낮을 수 있으니 보수적으로 보는 편이 맞습니다. 그리고 같은 동 178-3의 경매 물건(감정 9억 8,687만, 최저 4억 8,357만)은 낙찰가가 확인 필요입니다. 그 결과를 확인하고 들어가는 게 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 인수할 등기 없음, 임차 내역 없음, 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%, 공시가 1억 이하라 취득 비용이 가벼움
- 챙길 점: 실제 점유자와 명도 협상, 관리비 체납, 엘리베이터 유무와 구조, 최근 실거래가 추정 시세보다 낮은 점, 인근 경매 결과
- 한 줄: 권리는 단출하고, 시세를 어떻게 읽느냐가 승부를 가르는 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.