[경남 아파트 경매] 창원 상남동 상남로 48 3동, 2024타경1602 — 첫 기일, 떠안을 권리는 없다
매각기일 2026-10-07(수) 10:00 · 창원지방법원 5계 · 감정가 3억 · 최저가 3억(신건, 유찰 0회)
어떤 집인가
창원시 성산구 상남동, 상남로 48에 있는 아파트 3동 4층 405호입니다. 5층짜리 동의 4층이고 전용 49.05㎡(약 14.8평)라 작은 평수입니다. 사용승인일과 건물 구조는 자료에 없어서 확인 필요로 남겨 둡니다. 10월 7일 수요일 오전 10시에 창원지방법원 5계에서 첫 기일을 엽니다. 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건이라 최저가가 감정가와 같은 3억입니다.
눈에 들어온 건 감정가와 실거래 사이의 간격입니다. 국토부 신고를 보면 올해 8월 같은 4층 전용 49.05㎡가 4억 3,000만 원(8월 5일)과 4억 7,800만 원(8월 13일)에 팔렸습니다. 전용 49.16㎡는 5억 안팎에 거래됐습니다. 이런 거래 7건의 중앙값으로 잡은 추정 시세는 4억 9,800만 원 정도입니다. 최저가는 이 시세의 60.2%입니다. 감정일이 자료에 비어 있어서, 감정가가 왜 이렇게 낮게 잡혔는지는 확인 필요입니다.
권리는 어떻게 생겼나
지금 주인은 2011년 11월에 2억 500만 원에 매매로 이 집을 샀습니다. 그 뒤 2021년 3월 24일에 우리은행이 채권최고액 1억 1,000만 원의 근저당을 잡았습니다. 이 근저당이 "말소기준권리"입니다. 낙찰되면 이 날짜 뒤에 생긴 권리가 전부 지워지는 기준선이라고 보시면 됩니다.
기준선 뒤로 줄줄이 붙어 있습니다. 2022년 12월에 하나은행이 1억 4,740만 원 근저당을 잡았고, 이 하나은행이 2024년 3월에 경매를 신청했습니다(청구금액 1억 3,730만 원). 채무자와 소유자는 같은 사람입니다. 4월에는 우리은행도 따로 임의경매를 걸었고(2024타경2377), 국민건강보험공단 압류도 들어왔습니다. 전부 말소기준 뒤라 낙찰과 함께 말소되고, 낙찰자가 떠안는 등기는 없습니다. 등기는 모두 6건이고 채권최고액 합계는 2억 5,740만 원입니다. 우리은행 사건이 이 사건과 합쳐서 진행되는지는 자료에 없어 확인 필요입니다.
가장 중요한 빈칸은 세입자입니다. 자료에는 임차인 정보가 없습니다. 법원 현황조사서와 전입세대 열람으로 2021년 3월 24일보다 먼저 전입한 사람이 있는지부터 봐야 합니다. 그런 세입자가 있으면 보증금을 낙찰자가 물어줄 수 있기 때문입니다. 집주인이 직접 살고 있는지도 확인 필요입니다.
숨은 비용
밀린 관리비는 자료에 없어서 확인 필요입니다. 밀린 관리비 중 복도·엘리베이터 같은 공용 부분 몫은 낙찰자가 물어야 한다는 대법원 판례가 있습니다. 관리사무소에 미납 내역을 물어보고 입찰가에 넣어 두는 게 좋습니다. 취득비용은 공시가 2~3억 구간으로 계산해 약 334만 원을 잡았습니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 3억 | 감정일 확인 필요 |
| 최저가 | 3억 | 신건, 유찰 0회 |
| 동네 낙찰가율 | 82.44% | 상남동 아파트 최근 12개월 8건, 평균 응찰 9.63명 |
| 예상 낙찰가 | 3억 | 낙찰가율 82.44%·벤치마크 74.0% 모두 최저가 미만이라 최저가 적용 |
| 추정 시세 | 4억 9,800만 | 국토부 매매 7건 중앙값, 유사 면적 |
| 취득 비용 | 약 334만 | 취득세·등기 |
| 명도비 가정 | 200만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 3억 534만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
이 동네 낙찰가율 82.44%를 감정가 3억에 곱하면 약 2억 4,700만 원입니다. 최저가보다 낮은데 신건은 최저가 아래로 쓸 수 없으니 바닥은 3억입니다. 같은 구·용도의 자체 벤치마크 74.0%도 같은 결과입니다. 예상 낙찰가 3억은 "최저가가 하한선"이라는 가정이지, 그 값에 낙찰된다는 뜻이 아닙니다.
오히려 조심할 건 경쟁입니다. 이 동네는 한 건에 평균 9~10명이 들어왔습니다. 감정가가 시세보다 많이 낮은 물건은 사람이 몰려 최저가를 훌쩍 넘길 수 있습니다. 추정 시세 4억 9,800만 원은 다른 층·다른 면적의 신고가로 잡은 추정치라, 실제로 팔 때의 값은 그때 시장이 정합니다.
인근 상남동 경매 세 건(대신빌딩 5층 두 호실, 네스트빌딩 2층)은 낙찰가가 모두 확인 필요입니다. 결과를 확인하고 들어가는 게 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 인수할 등기 없음, 최저가가 추정 시세의 60.2%, 같은 단지 실거래가 여럿이라 시세 가늠이 쉬움
- 챙길 점: 임차인·전입 여부, 우리은행 사건(2024타경2377) 병합 여부, 밀린 관리비 공용분, 낙찰가율 대비 많은 응찰 경쟁, 인근 경매 결과
- 한 줄: 등기는 깨끗해 보이니 세입자 유무와 경쟁 강도만 확인하면 되는 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.