[경남 다세대주택 경매] 김해 삼정동 2025타경719 인수 0원
매각기일 2026-11-17(화) 10:00 · 창원지방법원 4계 · 감정가 8,096만 · 최저가 3,967만(2회 유찰)
이 물건은 낙찰자가 떠안을 권리가 없다: 인수 등기 0건·인수보증금 0원
말소기준권리(낙찰 뒤 지워지는 권리와 남는 권리를 가르는 기준)는 2017-09-08 우리은행 근저당(을구 2번, 채권최고액 8,778만)입니다. 이보다 앞선 등기는 없고, 세입자 없이 소유자가 점유해 인수보증금도 0원입니다.
물건은 경남 김해시 삼정동 644-15 다세대주택 4층 402호입니다. 4층/총 4층, 즉 맨 위층입니다. 전용면적은 62.78㎡(약 19평)이고 1995-01-24에 사용승인을 받았습니다. 부산김해 경전철 인제대(활천)역이 597m, 김해시청역이 928m 거리입니다.
가격은 이 사건에서 8,096만 원→5,667만 원→3,967만 원으로 매번 직전 가격의 70%가 됐습니다. 2026-09-02에 한 번 유찰됐고, 2026-10-14에 다시 유찰돼 11월 17일에는 3,967만 원부터 시작합니다.
- 권리: 등기 3건이 모두 낙찰 뒤 소멸하거나 인수 대상이 아닙니다.
- 점유: 소유자 본인이 사용해 세입자 보증금 부담은 0원입니다.
- 비용: 예상 총투입은 5,192만 원이고, 밀린 관리비는 따로 알아봐야 합니다.
- 한 줄: 자료상 인수 대상은 없고, 남은 확인 항목은 관리비 체납액과 명도 협의입니다.
등기부를 접수일 순으로 줄 세우면 보이는 것
경매에서는 먼저 "말소기준권리"를 찾습니다. 낙찰되면 이 권리보다 늦게 생긴 권리는 지워지고, 앞선 권리는 낙찰자에게 남을 수 있습니다. 이 집에서는 가장 먼저 설정된 2017-09-08 우리은행 근저당이 기준입니다.
이 집의 등기는 모두 3건입니다. 소유권이전과 근저당이 같은 날 접수됐고, 경매 기입은 8년 뒤입니다. 신청인은 근저당을 가진 우리은행이고 청구금액은 7,203만 원입니다. 소유자와 채무자는 같은 사람입니다. 사건 접수는 2025-09-05, 등기부 기입은 9월 9일이라 날짜가 조금 다르지만 같은 사건입니다.
| 순번 | 접수일 | 권리 종류 | 말소기준 여부 | 낙찰 후 결과(소멸/인수) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2017-09-08 | 소유권이전(갑구 4번, 매매 거래가액 1억 2,000만) | 아님 | 현 소유자의 취득 등기(인수할 권리 아님) |
| 2 | 2017-09-08 | 근저당권설정(을구 2번, 우리은행 8,778만) | 말소기준 | 소멸 |
| 3 | 2025-09-09 | 임의경매 기입(갑구 5번, 우리은행 7,203만) | 아님 | 소멸 |
| 4 | 임차인: 없음(소유자 점유) | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수보증금 0원 |
기준일보다 앞서는 등기가 없으므로 낙찰자가 떠안을 등기는 없습니다. 자료의 인수부담도 0입니다.
임차인과 점유 상태는 이렇게 읽는다
세입자가 낙찰자에게 보증금을 요구할 수 있는지는 "대항력"으로 갈립니다. 대항력은 집이 팔려도 새 주인에게 계약 기간까지 살겠다고 맞설 수 있는 힘입니다. 그 날짜가 말소기준일(2017-09-08)보다 빠르면 보증금을 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다.
이 집에는 비교할 날짜가 없습니다. 법원 현황조사에 "임차인이 없으며 전부를 소유자가 점유 사용합니다"라고 적혀 있고, 전입·확정일자·배당요구·보증금 칸이 모두 비어 있습니다. 판정은 대항력 없음, 인수보증금 0원입니다.
점유자는 소유자 본인(채무자와 동일)이라 협의 상대도 소유자입니다. 명도, 즉 점유자를 내보내는 비용은 자료의 가정치 500만 원을 씁니다.
입찰가를 정하기 전에 더할 비용
입찰가에 더할 항목은 "입찰가 + 인수금액(0원) + 관리비 체납분 + 취득비용 + 명도비" 순서입니다. 자료상 감정가는 8,096만 원(감정일 2025-09-18)입니다. 같은 김해시 다세대주택의 최근 12개월 실제 낙찰가율 중앙값은 57.3%(40건)이고, 이를 대입한 예상 낙찰가는 4,639만 원입니다. 취득비용은 자료 기준 약 53만 원입니다. 계산하면 4,639만 + 53만 + 500만 = 5,192만 원이 예상 총투입입니다.
여기에는 인수금액 0원이 들어 있고, 관리비 체납분은 들어 있지 않습니다. 관리비 체납액은 자료에 없어 확인 필요합니다. 입찰 전에 관리 주체에 금액을 문의하고, 낙찰자 부담 여부도 함께 물어보세요.
최저가를 같은 식에 넣으면 3,967만 + 53만 + 500만 = 약 4,520만 원입니다. 취득비용은 낙찰가에 따라 달라지지만 여기서는 같은 53만 원으로 어림했습니다.
같은 삼정동 다세대의 최근 낙찰은 세 건입니다. 2026-11-04 더테라스 2층은 감정가의 64.6%(응찰 4명), 2026-08-26 명성쉴터 나동 3층은 55.9%(응찰 3명), 2026-07-16 성진빌 3층은 58.1%(응찰 3명)였습니다. 이 집 최저가는 감정가의 49%입니다.
추정 시세는 1억 2,862만 원입니다. 자료가 국토부 실거래 매매 4건의 유사면적 중앙값으로 낸 값이며, 같은 단지·인근의 4층 전용 62.78㎡는 2017년 5월과 8월에 각각 1억 2,000만 원이었습니다. 4건 중 가장 최근 거래가 2017년 8월이라 지금 값과 차이가 클 수 있습니다. 최저가는 이 추정 시세의 30.8%, 예상 낙찰가는 36.1%입니다.
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