[경남 아파트 경매] 법원경매 권리분석 김해 동상동 늘해랑아파트 803호
매각기일 2026-11-17(화) 10:00 · 창원지방법원 4계 · 감정가 1억 5,500만 · 최저가 7,595만(2회 유찰)
먼저 결론: 떠안을 돈 0원, 기준은 2017년 2월 8일 근저당
사건번호 2025타경12046, 경상남도 김해시 동상동 795-13 늘해랑아파트 8층 803호입니다. 등기부 기준으로 낙찰자가 떠안는 권리는 없고, 세입자 보증금으로 넘어오는 돈도 0원입니다. 모든 판단의 기준이 되는 날짜는 2017년 2월 8일 하나입니다.
건물은 10층 중 8층이고, 전용 49.865㎡(약 15.1평), 사용승인은 2016년 12월 20일입니다. 감정가는 2025년 9월 11일 기준 1억 5,500만 원입니다. 2026년 9월 2일 1억 5,500만 원에서 유찰됐고, 10월 14일 1억 850만 원에서 또 유찰됐습니다. 그래서 11월 17일에는 7,595만 원부터 시작합니다.
경매 등기는 수협엔피엘대부(주) 명의이고, 청구금액은 4억 4,945만 원입니다. 처음 대출을 내준 곳은 부산시수협이고, 채권이 넘어간 것으로 기록돼 있습니다. 채무자는 소유자와 같은 개인입니다.
등기부를 날짜순으로 줄 세우면
권리분석은 낙찰을 받아도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리나 돈이 있는지 가려내는 일입니다. 규칙은 하나입니다. 등기부에서 근저당(집을 담보로 빌린 돈의 기록), 가압류(돈을 못 받은 쪽이 재산을 묶어 둔 기록), 압류, 담보가등기, 경매개시결정 중 접수일이 가장 빠른 것을 찾습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 기준보다 뒤에 생긴 권리는 낙찰과 함께 지워지고, 기준보다 앞선 권리만 남을 수 있습니다.
이 집의 등기를 접수일 순서로 놓으면 아래와 같습니다.
| 순서 | 권리 종류 | 접수일 | 말소기준권리 앞/뒤 | 낙찰 뒤 처리 |
|---|---|---|---|---|
| ① | 근저당 1억 560만, 수협엔피엘대부(주) | 2017-02-08 | 기준 자체 | 지워짐 |
| ② | 근저당 7억, 개인 | 2020-01-20 | 뒤 | 지워짐 |
| ③ | 가압류 2건(8,500만·2억 4,000만), 개인 | 2023-05-16 | 뒤 | 지워짐 |
| ④ | 주택임차권 6,450만, 한국토지주택공사 | 2024-05-29 | 뒤 | 지워짐 |
| ⑤ | 임의경매 개시, 수협엔피엘대부(주) | 2025-09-04 | 뒤 | 지워짐 |
같은 날 소유권이전(신탁재산의 귀속)도 접수됐지만, 담보 권리인 근저당이 기준이 됩니다. 등기는 모두 7건이고 채권최고액 합계는 11억 9,510만 원입니다. 숫자는 커도 기준보다 앞서는 권리가 없으니 안고 가는 등기는 0건입니다. 기준 근저당도 낙찰로 함께 지워집니다.
세입자와 관리비는 따로 본다
대항력은 세입자가 낙찰자에게 "보증금을 돌려 달라"고 요구할 수 있는 힘입니다. 대항력은 전입일이 말소기준권리보다 빠른지로 가립니다. 이 집에는 주거용 전부를 쓰는 임차인이 있습니다. 전입은 2019년 2월 12일, 확정일자는 2019년 2월 19일, 보증금은 6,450만 원입니다. 기준일 2017년 2월 8일보다 2년 4일 늦으므로 판정은 대항력 없음입니다.
이 임차인은 2024년 5월 29일에 임차권등기를 하고 배당요구도 했습니다. 보증금은 낙찰자가 아니라 경매 배당 절차에서 다룹니다.
이 집은 인수 0원이라 부담은 최저가 7,595만 원 그대로입니다. 전입이 기준보다 빨랐고 배당에서 한 푼도 받지 못했다고 가정하면(이 집은 해당하지 않습니다) 7,595만 + 6,450만 = 1억 4,045만 원이 됩니다. 날짜 한 줄이 6,450만 원 차이를 만듭니다.
(그림 2) 막대그래프 세 개입니다. 감정가 1억 5,500만, 최저가 7,595만, 가정 부담 1억 4,045만을 나란히 보여 줍니다. 세 번째 막대에는 '가정'이라고 표시합니다.
아파트는 관리비도 봅니다. 체납 관리비 중 낙찰자가 낼 몫이 있는지는 관리사무소에 물어봅니다. 이 집의 체납액은 자료에 없어 확인 필요입니다. 자료의 특수조건에는 임차권등기·공시가 1억 이하만 있고 유치권·법정지상권은 없습니다.
입찰 전에 열어볼 서류 4가지
아래 순서로 보면 시간이 덜 듭니다.
1. 매각물건명세서에서는 "등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 효력이 없어지지 않는 것"과 임차인 대항력 항목을 봅니다. 여기에 적힌 내용이 법원이 공식적으로 알려 주는 인수 여부입니다.
2. 현황조사서에서는 실제로 누가 살고 있는지, 전입일이 언제인지 봅니다. 유치권 신고 여부는 매각물건명세서에서 함께 봅니다.
3. 감정평가서에서는 감정가의 근거와 건물 상태, 위치 설명을 읽습니다. 감정일이 2025년 9월 11일이라 지금과 시차가 있습니다.
4. 등기부등본은 마지막으로 열어, 앞의 세 서류와 날짜가 어긋나지 않는지 맞춰 봅니다. 말소기준권리를 직접 한 번 더 찾는 단계입니다.
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