[경남 다세대주택 경매] 김해 삼방동 2025타경11409
매각기일 2026-10-29(목) 10:00 · 창원지방법원 3계 · 감정가 7,500만 · 최저가 2,572만(3회 유찰)
이 물건은 말소기준권리부터 정하면 답이 나옵니다
이 물건의 말소기준권리는 2015년 11월 5일 접수된 경남은행 근저당(을구 10번, 채권최고액 5,280만)이고, 낙찰 후 떠안는 등기와 보증금은 없습니다.
말소기준권리는 낙찰자가 대금을 낸 뒤 등기부의 권리 중 무엇이 지워지고 무엇이 남는지 가르는 기준선입니다. 근저당·압류·가압류·경매개시결정 같은 권리 중 접수일이 가장 빠른 것이 기준이 됩니다. 기준보다 뒤에 생긴 권리는 낙찰과 함께 지워지고, 앞선 권리는 남을 수 있습니다. 말소기준권리 자신도 낙찰과 함께 지워집니다.
이 집의 입력, 계산, 결과는 다음과 같습니다.
- 입력: 건물 등기 12건. 소유권이전 1건, 근저당 3건, 가압류 5건, 압류 2건, 임의경매 개시결정 1건입니다.
- 계산: 담보·압류 성격의 등기 중 가장 이른 접수일은 2015-11-05 경남은행 근저당입니다. 나머지 가압류·압류·경매개시결정과 뒤 근저당 2건은 모두 이 날짜보다 늦습니다.
- 결과: 기준보다 앞선 등기는 2015-10-27 소유권이전(증여) 1건뿐입니다. 현재 소유자가 집을 갖게 된 기록이어서 낙찰자가 갚을 부담이 아닙니다. 나머지 11건은 모두 지워지고, 인수 부담은 0입니다.
경매는 이렇게 시작됐습니다. 경남은행이 2025년 4월 29일 경매를 신청했고, 이튿날 등기부에 임의경매(담보를 잡은 채권자가 신청하는 경매) 개시결정이 올라갔습니다. 청구금액은 4,538만 원이고, 소유자와 채무자는 같은 사람(개인)입니다.
물건은 김해시 삼방동 575-5 비동 2층 104호, 전용 68.47㎡(약 20.7평)의 다세대주택입니다. 1997년 9월 2일 사용승인을 받았습니다. 2026년 3월 26일 감정가 7,500만으로 처음 나온 뒤 4월 30일 5,250만, 5월 28일 3,675만으로 내려가며 세 번 유찰됐습니다. 7월 9일에는 2,572만에서 시작해 3,410만에 낙찰되고 차순위 2,772만이 기록됐습니다. 그런데 10월 29일에 다시 매각기일이 잡혔고, 그 사유는 자료에 없어 확인 필요입니다. 입찰 전에 법원 사건 내역에서 직접 보셔야 합니다.
등기부 권리를 날짜순으로 줄 세워 보기
12건을 접수일 순서로 놓고 6개 묶음으로 정리했습니다.
| 순번 | 권리 종류 | 접수일 | 말소기준 대비 | 낙찰 후 처리 |
|---|---|---|---|---|
| ① | 소유권이전(증여, 개인) | 2015-10-27 | 기준보다 앞섬 | 부담이 아니므로 떠안을 것 없음 |
| ② | 근저당 경남은행 5,280만 | 2015-11-05 | 말소기준 | 지워짐 |
| ③ | 근저당 2건(한국캐피탈(주) 2,040만, (주)엘하비스트대부 2,250만), 합계 4,290만 | 2021-10-14 ~ 2022-07-11 | 기준보다 뒤 | 지워짐 |
| ④ | 가압류 5건, 합계 1억 6,433만 | 2024-02-07 ~ 2025-04-24 | 기준보다 뒤 | 지워짐 |
| ⑤ | 압류 2건(안양세무서장, 개인) | 2025-03-31, 2025-07-24 | 기준보다 뒤 | 지워짐 |
| ⑥ | 임의경매 개시결정 경남은행 4,538만 | 2025-04-30 | 기준보다 뒤 | 지워짐 |
지워지는 권리는 근저당 3건(말소기준인 경남은행 근저당 포함), 가압류 5건, 압류 2건, 경매개시결정 1건으로 모두 11건입니다.
근저당은 집 자체를 담보로 잡는 등기입니다. 가압류는 판결 전에 채권자가 재산을 미리 묶어 두는 절차입니다. 가압류 5건은 경기신용보증재단 950만, 경북신용보증재단 2,675만, (주)프라미스대부 2,165만, 소상공인시장진흥공단 4,233만, 오케이에프앤아이대부(주) 6,410만이고, 합계는 1억 6,433만입니다. 압류 2건은 금액이 자료에 없습니다. 근저당 3건의 채권최고액 합계 9,570만과 가압류 합계를 더하면 등기부 전체의 채권최고액 합계 2억 6,003만과 맞습니다.
채권최고액 합계 2억 6,003만 가운데 배당에서 못 받는 금액이 생겨도 그 부족분은 낙찰자에게 넘어오지 않습니다.
임차인과 점유 상태는 이렇게 맞춰 봅니다
먼저 세입자의 전입신고일을 찾습니다. 다음으로 그 날짜를 말소기준권리의 접수일인 2015-11-05와 비교합니다. 그다음 전입일이 기준일보다 빠르면 대항력이 있어 보증금을 떠안을 가능성이 생기고, 늦으면 대항력이 없습니다. 마지막으로 배당요구를 했는지 봅니다.
이 물건은 조사된 임차내역이 없습니다. 전입, 확정일자, 배당요구, 보증금이 모두 비어 있어 비교할 날짜 자체가 없습니다. 판정은 대항력 없음, 인수보증금 0원입니다. 다만 조사된 임차내역이 없다는 것과 실제로 비어 있다는 것은 다른 말이므로, 현황조사서에서 점유자 기재를 봅니다.
다세대주택은 호수별 등기부가 따로 있습니다. 이 물건은 2층 104호 건물 등기 12건으로 판정했으며, 대지권 표시는 감정평가서에서 봅니다. 체납 관리비는 자료에 없어 확인 필요입니다. 관리사무소나 관리인에게 직접 물어보셔야 합니다.
입찰 전에 한 번 더 열어 볼 서류
서류는 이 순서로 열어 보세요. 먼저 매각물건명세서를 엽니다. 인수되는 권리와 임차인 기재가 들어 있어, 위 판정과 같은지 대조합니다. 다음은 현황조사서로, 실제 점유 상태가 적혀 있습니다. 그다음 감정평가서에서 면적과 대지권을 봅니다. 마지막으로 법원 사건 내역에서 7월 9일 낙찰 이후의 경과를 봅니다.
이 글이 다룬 범위는 권리 판정까지입니다. 말소기준권리는 2015-11-05 경남은행 근저당이고, 기준보다 앞서 남는 부담은 없으며, 임차인 인수보증금은 0원입니다. 최종 판단은 입찰 전에 공식 서류로 하시기 바랍니다.
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