[경남 연립주택 경매] 마산합포구 대주빌라 202호
말소기준권리는 2021-06-14 근저당, 인수할 권리는 없습니다
사건번호 2025타경20543, 마산지원 4계가 맡은 경남 창원시 마산합포구 문화동 12-3 대주빌라 3층 202호 연립주택입니다. 전용면적은 152.18㎡(약 46평)이고 감정가는 3억 5,500만 원, 최저가는 1억 2,723만 원입니다. 4회 유찰로 감정가의 약 36%까지 내려왔고, 매각기일은 2026-10-22 10:00입니다.
말소기준권리는 낙찰 뒤 등기부에서 지워지는 권리와 남는 권리를 가르는 기준선입니다. 이 집의 기준은 2021-06-14에 접수된 근저당입니다. 기준인 이 근저당 자신과, 그 뒤의 6월 30일 근저당·건강보험공단 압류·임의경매 기입까지 모두 낙찰 대금을 내면 말소됩니다. 조사 자료에도 인수 등기 없음, 인수부담 0원으로 나옵니다.
등기부 권리를 접수일 순서로 놓아 보면
읽는 순서는 단순합니다. 권리를 접수일 순서로 세우고, 그중 가장 빠른 근저당·가압류·압류·담보가등기·경매개시결정 기입등기를 기준으로 잡습니다. 이 집 등기는 건물 기준으로 모두 5건입니다.
| 순번 | 접수일 | 권리 종류(채권자) | 금액 | 낙찰 뒤 처리 |
|---|---|---|---|---|
| ① | 2021-06-14 | 소유권이전(개인) | 거래가액 3억 5,500만 | 낙찰자에게 이전 |
| ② | 2021-06-14 | 근저당(유진크레딧밸류, 채권양도 전 울산중앙신협) | 2억 7,720만 | ★말소기준·소멸 |
| ③ | 2021-06-30 | 근저당(개인) | 2억 | 소멸 |
| ④ | 2024-12-11 | 압류(국민건강보험공단) | - | 소멸 |
| ⑤ | 2025-05-09 | 임의경매(유진크레딧밸류) | 청구 2억 7,187만 | 소멸 |
소유권이전은 근저당과 같은 날 접수됐습니다. 그래도 기준이 되는 것은 근저당입니다. 소유권은 지워지는 권리가 아니기 때문입니다.
근저당 채권최고액을 더하면 4억 7,720만 원으로 감정가를 넘습니다. 이 금액은 낙찰 대금에서 배당받을 몫을 가리는 숫자이고, 낙찰자가 갚을 돈이 아닙니다.
임차인은 매각물건명세서에서 이 순서로 확인합니다
전입일이 말소기준일보다 빠르면 대항력이 있을 수 있고, 늦으면 없습니다. 대항력은 새 주인에게 보증금을 돌려 달라고 요구할 수 있는 힘입니다. 이 집 임차인은 보증금 3,000만 원에 확정일자 2021-09-13, 전입 2021-10-19, 배당요구 2025-07-30입니다. 전입일 2021-10-19가 기준일 2021-06-14보다 127일 늦습니다.
매각물건명세서에서는 칸을 차례로 보시면 됩니다. ① 임차인 칸의 전입신고일자를 말소기준일과 비교합니다. ② 확정일자를 봅니다. ③ 배당요구 여부와 날짜를 봅니다. ④ 비고란의 인수 여부 문구를 읽습니다.
이 물건은 전입이 127일 늦어 대항력이 없고 인수보증금은 0원입니다. 배당요구를 했으므로 보증금 3,000만은 배당에서 순위대로 받고, 모자란 몫을 낙찰자에게 청구할 수는 없습니다.
대주빌라 같은 연립주택에서 입찰 전에 더 볼 것
권리가 깨끗해도 밀린 관리비는 따로 따라올 수 있습니다. 관리사무소에 전화해 체납 월수와 금액을 물어보세요. 공용부분 체납 관리비는 낙찰자가 부담할 수 있습니다. 다음으로 매각물건명세서 비고란과 집합건물 등기부 표제부의 대지권 표시를 직접 열어 보세요. 건물만 있고 땅에 대한 권리 표시가 없으면 나중에 문제가 되기 때문입니다.
현장에서는 세 가지를 봅니다. 우편물이 쌓여 있는지, 지금 누가 점유하고 있는지, 천장이나 벽에 누수 흔적이 있는지입니다. 사용승인이 1989-03-20이라 내부 수리비도 따로 생각해 두셔야 합니다.
낙찰자가 실제로 낼 돈은 낙찰가 + 취득비용 약 175만 + 명도비 가정 500만 + 체납 관리비 중 공용부분(확인 필요)입니다. 예상 낙찰가는 운영자 자체 집계(경남 2,936건)의 낙찰가율 중앙값 36.8%를 감정가에 적용한 1억 3,064만 원입니다.
입찰 전 마지막 점검 순서입니다.
- ① 등기부를 접수일 순으로 세우기
- ② 말소기준 찾기
- ③ 매각물건명세서 임차인 칸 대조
- ④ 관리비·대지권 확인
- ⑤ 현장 점유 확인
- ⑥ 총투입 계산
입찰은 본인 판단과 책임입니다. 운영자는 이런 실제 법원경매 물건 권리분석 글을 매일 3건씩 올립니다.
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