[경남 다세대주택 경매] 창원 도계동 서원래온빌6차 101호
말소기준권리가 곧 이 물건의 결론이다
2025타경11900의 말소기준권리는 2015-05-04에 접수된 합성1동새마을금고 근저당권(채권최고액 1억 5,360만 원)입니다. 등기부에는 권리가 3건 있습니다. 낙찰자가 떠안는 등기는 없고, 인수부담은 0원입니다.
권리분석은 낙찰대금을 내고도 따로 물어 줘야 하는 권리가 있는지 가려내는 일입니다. 찾는 순서는 이렇습니다. 등기부에서 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정(경우에 따라 전세권 포함) 중 접수일이 가장 빠른 것을 찾습니다. 그 권리가 말소기준권리입니다. 이보다 늦게 접수된 권리는 보통 낙찰과 함께 지워집니다.
물건은 창원시 의창구 도계동 360-23 서원래온빌6차 1층 101호입니다. 다세대주택이고 1층/총 4층 건물입니다. 전용 71.9㎡(약 21.7평), 사용승인일은 2015-04-23입니다. 사건은 창원지방법원 1계의 2025타경11900입니다.
가격은 이렇게 움직였습니다. 감정가는 1억 5,300만 원입니다(감정일 2025-08-22). 2026-10-15 기일에 이 가격으로 나왔다가 유찰됐습니다. 다음 매각기일은 2026-11-12 10시이고 최저가는 1억 710만 원입니다.
등기부를 날짜순으로 줄 세워 보면
등기부에서 읽을 것은 접수일, 권리 종류, 금액입니다. 갑구는 소유권에 관한 기록이고, 을구는 근저당처럼 소유권 이외의 권리에 관한 기록입니다. 이 물건의 등기는 아래 순서입니다.
| 순번 | 접수일 | 권리 종류 | 권리자 | 금액 | 낙찰 후 처리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 갑(2) | 2015-05-04 | 소유권이전(매매) | 개인 | 거래가액 2억 500만 | 해당 없음(매매로 소유권이 넘어간 기록) |
| 을(1) | 2015-05-04 | 근저당권설정(말소기준) | 합성1동새마을금고 | 채권최고액 1억 5,360만 | 소멸 |
| 갑(5) | 2025-08-06 | 강제경매(2025타경11900) | 개인 | 청구금액 7,380만 | 소멸 |
을(1) 근저당이 기준입니다. 이보다 앞서는 권리는 없습니다. 같은 날 접수된 갑(2)는 지워지는 권리가 아니라 매매로 소유권이 넘어간 기록입니다. 낙찰되면 소유자가 낙찰자로 바뀝니다.
기준보다 늦은 권리는 갑(5) 하나입니다. 경매 사건 자체의 등기이고, 낙찰로 정리됩니다. 법원에는 2025-08-04에 접수됐고, 등기부에는 2025-08-06에 올랐습니다. 평가 자료에 정리된 등기는 위 3건이고, 그 안에 가압류나 가처분은 없습니다.
강제경매는 담보가 없어도 돈 받을 권리를 가진 채권자가 법원에 신청하는 경매입니다. 신청채권자와 채무자는 모두 개인이고, 채무자와 소유자는 같은 사람입니다. 낙찰대금이 들어오면 날짜가 빠른 근저당이 먼저 배당을 받고, 남는 돈이 있을 때 다음 권리자에게 갑니다. 못 받은 몫이 있어도 채권자와 채무자 사이의 문제이고, 낙찰자가 대신 갚지 않습니다.
임차인과 점유 상태는 이렇게 판단한다
세입자의 보증금은 등기부에 나오지 않을 때가 많아서, 말소기준권리 접수일 2015-05-04와 전입신고일을 따로 비교해야 합니다. 판단 순서는 세 단계입니다. 먼저 말소기준권리의 접수일을 기준일로 적습니다. 다음으로 임차인의 전입신고일을 기준일과 비교합니다. 전입신고일이 기준일보다 빠르면 대항력(새 주인에게도 보증금을 주장할 수 있는 힘)이 있고, 같은 날이거나 늦으면 없습니다. 마지막으로 대항력이 있으면 확정일자와 배당요구 여부를 봅니다. 낙찰대금에서 돌려받지 못한 보증금은 낙찰자가 물어줄 수 있습니다.
이 물건의 조사 결과는 간단합니다. 전입, 확정일자, 배당요구, 보증금이 모두 비어 있습니다. 조사된 임차내역이 없고, 판정은 대항력 없음, 인수보증금 0원입니다.
다세대주택은 건물과 땅의 권리가 따로 갈릴 수 있어서, 땅 지분(대지권)이 건물과 함께 넘어오는지 등기로 확인합니다. 공용 관리비 체납도 같이 점검합니다. 공용 부분 체납분은 낙찰자에게 청구될 수 있으니 관리사무소에 물어봐야 합니다. 두 항목 모두 이 자료에 없어 확인 필요입니다.
입찰 전에 직접 열어 볼 서류 네 가지
- 등기부등본: 을구의 근저당 접수일을 확인하고, 갑구에서 가압류·가처분·경매기입등기를 날짜순으로 읽습니다. 이 글의 표가 맞는지 직접 대조하는 서류입니다.
- 매각물건명세서: "등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 효력이 소멸되지 않는 것" 칸과 임차인 표의 전입일·확정일자·보증금을 봅니다.
- 현황조사서: 집행관이 현장에서 확인한 점유자와 임차 관계를 봅니다. 이 물건에서는 임차내역이 비어 있는 부분입니다.
- 전입세대 열람: 주소지에 전입한 사람이 있는지 날짜와 함께 봅니다. 현황조사에 없던 세대가 있는지 가려내는 마지막 확인입니다.
이 네 서류가 말하는 내용이 같으면 이 글의 결론이 유지됩니다. 어긋나는 칸이 있으면 그 칸부터 다시 따져 봐야 합니다.
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