[경남 아파트 경매] 법원경매 권리분석, 거제 옥포동 자이온더퍼스트 904호
기준은 2019년 7월 근저당, 낙찰자가 떠안을 등기는 없다
이 집의 말소기준권리는 2019년 7월 19일에 등기된 근저당권(을구 1번)입니다. 말소기준권리는 낙찰 뒤 지워질 권리와 남을 권리를 가르는 기준선입니다. 이 선보다 뒤에 등기된 권리는 낙찰과 함께 지워지고, 선보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 이 물건은 선보다 앞선 등기가 없고, 자료의 인수부담도 0원입니다.
사건은 통영지원 2025타경21814이고, 물건은 거제시 옥포동 1995 자이온더퍼스트아파트 103동 9층 904호입니다. 전용 84.9502㎡(약 25.7평)이고 2017년 9월에 사용승인을 받았습니다.
권리분석이란 낙찰받은 뒤 내가 물어줄 돈이나 떠안을 권리가 남는지를 입찰 전에 미리 가려 보는 일입니다. 순서는 세 단계입니다.
먼저 등기부에서 저당권·근저당권·압류·가압류·경매개시결정 중 날짜가 가장 빠른 것을 기준으로 정합니다. 다음으로 그 기준보다 앞선 권리가 있는지 봅니다. 마지막으로 등기부에 안 보이는 세입자와 관리비를 따로 확인합니다.
거제 옥포동 904호 등기부, 순서대로 읽어 보기
먼저 물건 개요입니다. 감정가는 1억 7,300만 원(2025-08-26 감정)입니다. 2026-08-24에 1억 7,300만 원으로, 2026-10-12에 1억 2,110만 원으로 두 번 유찰됐습니다. 2026-11-23 10시 매각기일의 최저가는 8,477만 원입니다. 같은 단지와 인근에서 최근 거래된 매매 5건은 1억 4,850만~1억 8,000만 원이었고, 중앙값으로 잡은 추정 시세는 1억 6,010만 원입니다. 추정치이므로 실제 거래가와 다를 수 있습니다.
이 집의 건물 등기는 모두 8건입니다. 그중 권리분석에 쓰는 것은 아래 6건입니다.
| 순번 | 권리 종류 | 기준권리보다 앞/뒤 | 낙찰 후 처리 |
|---|---|---|---|
| 을(1) 2019-07-19 | 근저당 2억 350만(케이에프에프이사공구유동화전문유한회사) | 기준 그 자체 | 배당받고 소멸(경매 신청 채권) |
| 을(2) 2020-04-23 | 근저당 2,400만(합자회사거제주류판매상사) | 뒤 | 지워짐 |
| 갑(10) 2023-02-20 | 지분가압류 2,035만(롯데캐피탈) | 뒤 | 지워짐 |
| 갑(11) 2023-05-10 | 지분가압류 2,464만(케이에프에프이사공구유동화전문유한회사) | 뒤 | 지워짐 |
| 갑(12) 2023-08-17 | 지분가압류 4,819만(경남신용보증재단) | 뒤 | 지워짐 |
| 갑(13) 2024-05-03 | 지분압류(국민건강보험공단) | 뒤 | 지워짐 |
가압류 3건과 압류 1건은 각각 공유자 한 사람의 지분에만 걸린 것이지만, 모두 기준보다 뒤라서 낙찰로 지워집니다.
계산은 이렇습니다. 입력은 등기 순서와 채권최고액이고, 결과는 기준권리와 인수할 권리입니다.
을(1) 근저당의 날짜가 2019-07-19로 가장 빠르므로 기준은 을(1)입니다. 그 뒤의 근저당 1건, 가압류 3건, 압류 1건은 모두 지워집니다. 근저당 채권최고액과 가압류 금액을 더하면 20,350 + 2,400 + 2,035 + 2,464 + 4,819 = 32,068(만 원)으로, 자료의 합계 3억 2,068만 원과 같습니다. 이 합계는 감정가 1억 7,300만 원보다 크지만 낙찰자가 갚을 돈이 아닙니다. 낙찰 대금을 순위대로 나누고, 모자란 몫은 채권자가 떠안습니다. 경매개시결정 등기(갑(14))는 2025-08-14에 기록됐고, 청구금액은 1억 8,521만 원입니다. 신청 채권자는 을(1) 근저당을 가진 회사이고, 자료에는 양도 전 채권자가 국민은행으로 적혀 있습니다.
갑(5) 소유권이전은 기준권리와 같은 날 기록됐지만 소유권 등기여서 인수할 권리가 아닙니다.
세입자와 관리비, 등기부에 안 보이는 부담
세입자 쪽에는 용어가 세 개 나옵니다.
대항력은 집이 팔려도 보증금을 받을 때까지 버틸 수 있는 힘으로, 전입신고를 하고 살기 시작한 다음 날부터 생깁니다. 확정일자는 계약서에 받아 두는 날짜 도장으로, 보증금 배당 순위의 근거가 됩니다. 배당요구는 세입자가 법원에 "경매 대금에서 내 보증금을 나눠 달라"고 신청하는 일입니다.
세입자가 기준일(이 물건은 2019-07-19)보다 먼저 전입하고 살고 있었다면 대항력이 생길 수 있습니다. 그러면 배당으로 다 받지 못한 보증금을 낙찰자가 물어줄 수 있습니다.
이 집에는 2024-10-10 전입으로 기록된 임차인이 있습니다. 전입일이 기준일(2019-07-19)보다 5년 넘게 늦어서 자료의 판정은 대항력 없음, 인수보증금 0원입니다. 용도는 주거용이고, 임차인 정보는 미상으로 적혀 있습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 칸은 의미 있는 값으로 채워져 있지 않아 글에 옮기지 않았습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서에서 확인 필요합니다.
아파트라서 관리비도 봅니다. 아파트는 밀린 관리비가 있으면 낙찰자에게 청구될 수 있어 먼저 체납액을 봅니다. 이 집은 2026-08-13 조사 기준 0원입니다. 전기·수도는 포함이고 도시가스는 별도라, 가스 요금이 밀렸는지는 따로 물어야 합니다.
명도는 점유자에게서 집을 비워 받는 일입니다. 순서는 점유자와 이사 날짜를 먼저 협의하고, 안 되면 대금을 낸 뒤 법원에 인도명령을 신청하는 것입니다. 자료의 명도비 가정은 500만 원입니다. 이 집은 누가 살고 있는지 미상이어서 협의 상대부터 알아봐야 합니다. 취득비용은 약 115만 원으로 잡았습니다.
입찰 전에 서류 네 가지를 이 순서로 확인한다
1. 등기부등본: 갑구와 을구에서 가장 이른 날짜의 담보·압류 등기를 찾아 기준을 정합니다. 이 물건은 을(1)입니다.
2. 매각물건명세서: 법원이 "낙찰자가 떠안을 수 있는 것"을 적어 두는 서류입니다. 위에서 비어 있던 임차인 보증금·배당요구 칸이 이 서류에 있습니다. 전입일과 인수되는 권리도 함께 봅니다.
3. 현황조사서: 집행관이 직접 가 본 기록입니다. 누가 살고 있는지, 비어 있는지 봅니다.
4. 감정평가서: 감정가 1억 7,300만 원이 어떻게 나왔는지와 건물 상태, 위치 설명을 봅니다.
이 글은 읽기 연습용 분석이고, 입찰 여부와 입찰가는 네 서류를 직접 확인한 본인이 판단할 몫입니다.
경매 노트는 매일 3건씩 실제 법원경매 물건의 권리분석 글을 올립니다. 다른 글도 같은 순서(기준 찾기 → 앞선 권리 → 세입자 → 관리비)로 읽으면 등기부가 낯설지 않게 됩니다.
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