[경남 다세대주택 경매] 사천 신송길 502호 2022타경5184
말소기준권리 하나만 찾으면 이 물건의 답이 거의 나옵니다
이 물건의 말소기준권리는 2018-03-21 진주원예농협 근저당(을 2번, 채권최고액 9,600만 원)이고, 그 뒤의 압류 2건·가압류 1건·경매개시등기는 낙찰로 지워지며, 등기상 떠안는 권리는 0건입니다.
권리분석은 네 단계로 합니다. ① 등기부에서 말소기준권리를 찾습니다. ② 그 뒤에 생긴 권리가 낙찰로 소멸하는지 확인합니다. ③ 세입자가 있다면 전입일을 기준일과 비교합니다. ④ 관리비처럼 등기 밖에 있는 돈을 확인합니다.
말소기준권리는 낙찰 뒤 권리들을 지우는 기준선입니다. 기준보다 늦게 생긴 권리는 낙찰과 함께 말소되고, 기준보다 앞선 권리나 앞선 세입자의 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
2022타경5184 등기부 권리 순서
물건은 경상남도 사천시 용현면 신송길 80-14, 1동 5층 502호 다세대주택입니다. 진주지원 4계에서 진행하며 감정가는 1억 5,200만 원, 최저가는 3,650만 원입니다. 2026-07-06까지 4회 유찰되어 최저가가 3,650만 원이 되었고, 8월 10일 기일이 변경되어 2026-12-07 10:00에 매각합니다.
건물 등기 6건을 접수일 순서로 놓으면 다음과 같습니다.
| 순번 | 접수일 | 권리 종류 | 권리자 | 금액 | 낙찰 후 처리 |
|---|---|---|---|---|---|
| ① | 2018-03-21 | 소유권이전 | 개인 | 거래가액 1억 4,800만 | 해당 없음(소유권) |
| ② | 2018-03-21 | 근저당 | 진주원예농협 | 9,600만 | 소멸(말소기준) |
| ③ | 2021-04-28 | 압류 | 개인 | - | 소멸 |
| ④ | 2021-07-21 | 가압류 | 개인 | 1,043만 | 소멸 |
| ⑤ | 2022-10-26 | 압류 | 진주세무서장 | - | 소멸 |
| ⑥ | 2022-11-23 | 임의경매 | 진주원예농협 | 청구 5,975만 | 소멸 |
가장 앞선 권리가 ②번 근저당이라 이것이 기준입니다. ③~⑥번은 모두 기준일 2018-03-21보다 늦어 소멸하므로, 등기 6건 중 인수되는 것은 0건입니다. ④번 가압류(사건 2021카단786)는 돈을 받으러 온 쪽이 소송 결과가 나오기 전에 집을 미리 묶어 두는 절차입니다. ⑥번은 2022-11-22 경매가 접수되고 2022-11-23 등기된 것입니다. 신청채권자는 진주원예농협이고, 소유자와 채무자는 같은 개인입니다.
임차인이 있다면 대항력은 전입일 하루로 갈립니다
이 물건의 실제 자료부터 보겠습니다. 법원 조사에서 임차내역이 없고, 전입·확정일자·배당요구·보증금이 모두 비어 있습니다. 판정은 대항력 없음, 인수 보증금 0원입니다. 대항력은 새 주인에게 보증금을 돌려 달라고 주장할 수 있는 힘입니다.
대항력은 세입자가 전입신고를 하고 집에 사는 상태에서 전입 다음 날 0시에 생깁니다.
예를 들어 세입자가 근저당 설정일과 같은 2018-03-21에 전입했다면 대항력은 다음 날인 2018-03-22 0시에 생기므로 근저당보다 뒤가 되어 대항력이 없습니다. 세입자가 새로 나타나면 매각물건명세서에서 확정일자와 배당요구 두 칸이 채워졌는지 확인하는 순서로 봅니다.
입찰 전에 낙찰가 말고 더 챙길 돈과 서류
등기부에 없는 돈은 밀린 관리비입니다. 이 물건의 체납액은 자료에 없어, 입찰 전 관리 주체에게 확인 필요입니다.
다세대는 건물과 토지 등기가 따로 있을 수 있어 세 가지를 순서대로 열람합니다. 첫째, 건물 표제부의 층·호수가 5층 502호와 맞는지 봅니다. 둘째, 대지권(땅 지분)이 건물과 함께 넘어오는지 봅니다. 셋째, 토지 등기에 별도 근저당이 있는지 봅니다. 대지권과 토지 등기는 이번 자료에 없어 확인 필요입니다.
입찰 전 점검은 이 순서로 합니다. 첫째, 현황조사서와 매각물건명세서를 다시 열람해 임차인·점유자 기재가 바뀌었는지 봅니다. 둘째, 위 세 가지 등기 사항을 확인합니다. 셋째, 체납 관리비를 확인합니다.
- 소멸: 압류 2건, 가압류 1건(1,043만), 경매개시등기 (기준일 2018-03-21 이후)
- 인수: 등기 0건, 임차인 보증금 0원
- 직접 볼 것: 임차인·점유자 기재 변동, 공용 체납 관리비, 층·호수와 대지권, 토지 등기
운영자는 매일 3건씩 실제 경매 물건의 권리분석 글을 올립니다. 다른 물건도 같은 순서로 읽으면 됩니다. 기준 찾기, 뒤 권리 지우기, 세입자 날짜 비교입니다.
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