[경남 아파트 경매] 옥포동 덕산2차, 2025타경20385 — 여섯 번 유찰된 집
매각기일 2026-10-26(월) 10:00 · 통영지원 4계 · 감정가 6,500만 · 최저가 1,142만(6회 유찰)
어떤 집인가
경남 거제시 옥포로 298에 있는 덕산2차아파트 2동 510호입니다. 1989년 11월에 사용승인을 받은 5층 건물의 맨 꼭대기 층이고, 전용 49.75㎡(약 15평)의 작은 집입니다. 건물 구조와 승강기 유무는 자료에 없어 확인 필요입니다. 꼭대기 층이라 누수나 계단 오르내림은 현장에서 직접 볼 대목입니다.
감정가는 6,500만 원(2025년 1월 감정)이었습니다. 2025년 8월 첫 기일부터 올해 4월까지 여섯 번 유찰됐습니다. 처음 세 번은 20%씩, 그다음부터는 30%씩 깎여 최저가가 1,142만 원까지 내려왔습니다. 이번 10월 26일 기일은 그 최저가에서 시작합니다. 왜 이렇게 오래 주인을 못 찾았는지는 자료만으로는 알 수 없어 확인 필요입니다.
같은 단지·인근의 국토부 실거래는 올해 세 건입니다. 1월 1층 6,000만 원, 3월 2층 4,000만 원, 5월 1층 6,000만 원입니다. 3월 거래가 유독 낮아서 값이 한 줄로 모이지는 않습니다. 이 세 건으로 잡은 추정 시세는 6,004만 원 정도입니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부 이야기는 짧습니다. 지금 소유자는 2013년 9월 2일에 9,500만 원에 매매로 이 집을 샀습니다. 같은 날 한국자산관리공사 앞으로 근저당이 설정됐습니다. 채권최고액은 7,200만 원이고, 원래 삼성화재해상보험이 가졌던 채권이 한국자산관리공사로 넘어온 것으로 적혀 있습니다. 경매를 신청한 곳도 이 한국자산관리공사입니다. 청구금액은 3,741만 원이고, 소유자와 채무자는 같은 사람입니다.
이 2013년 9월 2일 근저당이 "말소기준권리"입니다. 경매에서 낙찰되면 사라지는 권리와 낙찰자가 떠안는 권리를 가르는 기준선입니다. 그 뒤에 생긴 권리는 낙찰과 함께 지워집니다. 2023년 12월 통영세무서장이 걸어 둔 세금 압류도 기준선보다 뒤라 함께 정리됩니다. 등기부 네 건 가운데 낙찰자가 인수할 등기는 없습니다.
세입자도 없습니다. 법원 조사에서 임차 내역이 확인되지 않았고, 인수할 보증금은 0원입니다. 대항력 있는 세입자가 없으니 가장 큰 걱정은 덜었습니다. 대신 집을 비워 달라고 할 상대는 소유자 본인이라, 명도 협상은 직접 해야 합니다. 이사비 명목으로 500만 원을 가정해 두었습니다.
숨은 비용
체납 관리비는 7만 원으로 조사돼 있습니다(전기·수도 포함, 도시가스 별도). 다만 조사일이 2025년 7월 24일이라 1년 넘게 지난 숫자입니다. 지금 얼마나 밀렸는지는 관리사무소에 다시 물어봐야 하니 확인 필요입니다. 밀린 관리비 중 공용 부분 몫은 낙찰자가 물게 되는 경우가 많습니다. 1989년 준공 건물이라 내부 수리비도 따로 생각해야 하는데, 자료에는 없어 확인 필요입니다. 이 집은 공시가가 1억 원 이하라 취득 비용은 약 47만 원으로 잡혔습니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 6,500만 | 2025-01-22 감정 |
| 최저가 | 1,142만 | 6회 유찰 |
| 동네 낙찰가율 | 51.1% | 옥포동 아파트 최근 12개월 42건, 평균 응찰 2.88명 |
| 예상 낙찰가 | 3,536만 | 감정가 × 자체 벤치마크 54.4% |
| 추정 시세 | 6,004만 | 국토부 실거래 3건 중앙값, 유사 면적 |
| 취득 비용 | 약 47만 | 공시가 1억 이하 기준 |
| 명도비 가정 | 500만 | 소유자 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 4,083만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
옥포동 아파트는 최근 1년간 감정가의 절반 남짓에서 낙찰됐고, 한 건에 두세 명이 들어왔습니다. 그 흐름을 이 집에 대 보면 3,500만 원대에서 주인이 정해지는 그림입니다. 이는 시세의 59% 수준입니다. 최저가 1,142만 원은 시세의 19%인데, 이 가격 근처로는 경쟁을 이기기 어렵다고 보는 편이 맞습니다. 시세는 다른 층 거래로 잡은 추정치이고, 실제 거래가는 그때 시장이 정합니다. 3월에 4,000만 원짜리 거래가 있었다는 점도 같이 봐야 합니다.
인근에는 옥포대첩로 5 까멜리아힐오피스텔 202·203·204호가 2023년에 경매로 나왔습니다. 다만 낙찰가는 확인 필요입니다. 오피스텔이라 종류도 다르니, 결과를 확인하고 들어가라는 말 정도로만 참고하시면 됩니다.
정리
- 좋은 점: 인수할 등기 없음, 세입자 없음, 최저가가 감정가의 한참 아래까지 내려옴
- 챙길 점: 최신 관리비, 1989년 준공 건물의 상태·승강기, 소유자 직접 명도, 여섯 번 유찰된 이유
- 한 줄: 권리는 가볍고 건물 상태와 가격 눈높이만 남은 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.