[경남 아파트 경매] 상동동 가나마메종 701호, 2025타경21320 — 낙찰 이력 남은 최상층
매각기일 2026-11-09(월) 10:00 · 통영지원 6계 · 감정가 1억 4,780만 · 최저가 7,242만(유찰 5회)
어떤 집인가
거제시 상동동에 있는 가나마메종의 7층 701호입니다. 7층짜리 건물의 맨 위층이고, 2000년 6월에 사용승인을 받았습니다. 전용 139.41㎡(약 42.2평)로 아파트치고는 큰 평수입니다. 내부 구조는 자료에 없어서 확인 필요입니다.
감정가는 1억 4,780만 원이고, 올해 1월부터 유찰이 이어져 이번 기일 최저가는 7,242만 원까지 내려왔습니다. 자료의 기일 내역을 보면 6월 1일에 8,567만 원 낙찰, 7,512만 원 차순위 기록이 있습니다. 그런데 11월 9일에 다시 나온 이유는 자료에 없습니다. 그 낙찰이 어떻게 정리됐는지는 법원 문건을 열어 확인해야 합니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부에서 기준이 되는 건 2010년 9월 29일 거제농협이 설정한 근저당입니다. 채권최고액은 1억 9,500만 원이고, 경매를 신청한 채권자도 같은 거제농협입니다. 청구금액은 1억 6,337만 원입니다. 소유자와 채무자는 같은 사람(개인)으로 되어 있어서 집주인이 직접 대출을 못 갚은 경우입니다.
이 근저당이 "말소기준권리"입니다. 낙찰되면 이 날짜 뒤에 생긴 권리는 등기부에서 지워진다는 기준점입니다. 그 뒤로 2022년 10월의 소유권이전청구권가등기(매매예약), 통영세무서와 국민건강보험공단 압류, 개인 압류 한 건이 줄줄이 붙어 있습니다. 모두 기준보다 뒤라서 낙찰과 함께 정리되는 쪽이고, 자료상 낙찰자가 떠안는 등기는 없습니다. 인수부담은 0입니다. 다만 가등기는 이름이 무서워서 입찰 전에 등기부 원본으로 한 번 더 보는 게 좋습니다.
세입자는 조사된 내역이 없습니다. 전입도, 확정일자도, 배당요구도 없어서 대항력 있는 임차인은 없는 걸로 판정됐고 인수할 보증금은 0원입니다. 누가 실제로 살고 있는지는 자료에 없습니다. 소유자가 살고 있다면 명도 협상 상대는 집주인이 됩니다.
숨은 비용
밀린 관리비 자료가 없습니다. 이 단지는 건물이 작아서 관리 방식도 다를 수 있으니, 관리사무소나 관리 주체에 체납 여부를 물어봐야 합니다. 공용 부분 체납분은 낙찰자가 부담하는 경우가 있어 확인 필요입니다. 최상층이라 천장·옥상 쪽 누수 흔적도 현장에서 볼 대목입니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1억 4,780만 | 2025-05-08 감정 |
| 최저가 | 7,242만 | 유찰 5회 |
| 동네 낙찰가율 | 69.85% | 상동동 아파트 최근 12개월 35건, 평균 응찰 5.03명 |
| 예상 낙찰가 | 1억 730만 | 감정가 × 72.6%(자체 벤치마크, 35건 기준) |
| 추정 시세 | 2억 6,711만 | 국토부 매매 7건 중앙값, 유사 면적(추정치) |
| 취득 비용 | 약 146만 | 공시가 1억 이하 반영 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 가정 |
| 예상 총투입 | 약 1억 1,377만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
이 동네는 응찰이 평균 5명쯤 들어오는 편이라 최저가 근처에서 끝나기 어렵습니다. 6월 기일에도 8,567만 원에 낙찰된 기록이 있어서, 이번에도 최저가 7,242만 원보다 한참 위를 보는 게 흐름에 맞습니다.
시세 숫자는 조심해서 봐야 합니다. 2억 6,711만 원은 추정치인데, 자료에 적힌 같은 면적 거래를 보면 2014~2016년에는 2억 3천~2억 4천만 원대였고 가장 최근인 2021년 11월과 2022년 7월에는 1억 5천만~1억 6천만 원이었습니다. 추정 시세가 최근 거래보다 많이 높게 나온 셈입니다. 그래서 실제 시세는 최근 거래 쪽에 더 가까울 수 있고, 이 부분은 확인 필요입니다. 최근 거래가 2022년이라 그 뒤 가격은 자료에 없습니다.
인근에서 같은 시기에 경매에 나간 거제상동벽산블루밍아파트, 거제신현에스케이뷰, 덕산3차베스트타운은 모두 낙찰가가 확인 필요입니다. 그 결과를 확인하고 들어가라는 게 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 대항력 있는 임차인 없음, 떠안는 등기 없음, 큰 평수에 응찰이 많은 동네
- 챙길 점: 6월 낙찰 건의 처리 경위, 점유자와 관리비 체납, 최근 거래 대비 높게 잡힌 추정 시세
- 한 줄: 권리는 단출한 편이고, 6월 기록과 시세 숫자부터 확인할 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.