[경남 아파트 경매] 상동동 힐스테이트거제 1층, 2025타경21661 — 떠안을 권리 없는 NPL
매각기일 2026-10-12(월) 10:00 · 통영지원 1계 · 감정가 2억 3,600만 · 최저가 1억 6,520만(1회 유찰, 70%)
어떤 집인가
거제시 상동동 힐스테이트거제 104동 1층 101호입니다. 2018년 4월 사용승인을 받은 25층짜리 동이고, 전용 84.96㎡(약 25.7평)입니다. 구조는 확인 필요입니다. 감정가는 2억 3,600만 원인데 8월 24일 첫 기일에 유찰됐고, 이번 10월 12일에는 1억 6,520만 원부터 시작합니다.
같은 단지의 같은 면적이 최근 국토부 실거래로 네 건 신고됐습니다. 6월 3층 2억 5,700만, 6월 23층 2억 9,300만, 8월 8층 2억 6,700만, 9월 15층 2억 7,750만 원입니다. 이 네 건의 중앙값으로 잡은 추정 시세는 2억 7,225만 원입니다. 어디까지나 다른 층 거래로 계산한 추정치이고, 이 집은 1층이라 실제 값은 이보다 낮게 나올 수 있습니다. 최저가는 이 추정 시세의 60.7%입니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부에는 4건이 올라 있습니다. 지금 주인은 2021년 1월 4일에 2억 7,400만 원에 이 집을 샀고, 같은 날 근저당이 설정됐습니다. 근저당은 집을 담보로 돈을 빌릴 때 설정하는 권리입니다. 채권최고액은 1억 9,250만 원입니다. 원래 국민은행이 가진 채권인데, 지금은 유케이제십차유동화전문유한회사로 넘어갔습니다. 은행이 못 받은 대출을 유동화회사가 사들인 것으로, 이런 물건을 흔히 NPL(부실채권) 물건이라고 부릅니다. 소유자와 채무자가 같은 사람이고, 청구금액은 1억 7,464만 원입니다. 2021년 4월에는 오에스비저축은행이 6,000만 원 근저당을 추가로 설정했습니다.
이 2021년 1월 4일 근저당이 "말소기준권리"입니다. 낙찰되면 이 날짜와 그 뒤에 생긴 권리가 모두 지워지는 기준선입니다. 저축은행 근저당도, 경매 신청 등기도 그 뒤에 생겼으니 정리 대상이고, 낙찰자가 인수할 등기는 없습니다.
세입자는 있습니다. 보증금 1,000만 원의 임차인이 2024년 1월 27일부터 살고 있고, 전입은 1월 29일입니다. 말소기준보다 한참 뒤에 전입했으니 대항력이 없습니다. 대항력은 낙찰자에게 "보증금을 돌려주기 전에는 못 나간다"고 주장할 수 있는 힘인데, 이 임차인은 그 힘이 없어서 인수할 보증금은 0원으로 판정됐습니다. 다만 배당요구를 했는지는 자료상 날짜가 비어 있어 확인 필요입니다. 어쨌든 집을 비우도록 하는 명도 상대는 이 임차인이 됩니다.
숨은 비용
체납 관리비가 85만 원입니다(2026-08-07 조사, 전기·수도 포함, 도시가스 별도). 밀린 관리비 가운데 공용 부분 몫은 낙찰자가 부담한다는 대법원 판례가 있어서, 일부는 내 돈이 나갑니다. 조사일 이후 쌓인 금액은 확인 필요입니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 2억 3,600만 | 2025-08-01 감정 |
| 최저가 | 1억 6,520만 | 1회 유찰, 감정가의 70% |
| 동네 낙찰가율 | 69.85% | 상동동 아파트 최근 12개월 35건, 평균 응찰 5.03명 |
| 예상 낙찰가 | 1억 7,134만 | 감정가 × 72.6%(자체 벤치마크, 35건 기준) |
| 추정 시세 | 2억 7,225만 | 국토부 실거래 4건 중앙값, 같은 면적 |
| 취득 비용 | 약 191만 | 취득세·등기 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 등 가정치 |
| 예상 총투입 | 약 1억 7,825만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
이 동네는 최근 1년간 감정가의 70% 안팎에서 낙찰됐고, 한 건에 평균 5명 넘게 들어왔습니다. 이미 한 번 유찰돼 최저가가 감정가의 70%인데, 낙찰가율이 그 언저리라 최저가 근처에서도 경쟁이 붙을 수 있습니다. 예상 낙찰가 1억 7,134만 원은 최저가보다 600만 원쯤 높은 수준입니다. 예상 낙찰가는 추정 시세의 62.9%입니다. 그래도 1층이라는 점은 따로 따져봐야 합니다.
같은 단지 111동 17층(감정가 2억 7,000만, 최저가 1억 8,900만)이 9월 14일에 먼저 나갔는데, 낙찰가는 확인 필요입니다. 인근 상동동 경매 세 건(3월 기일)도 낙찰가를 확인하지 못했습니다. 이 결과들을 보고 들어가는 게 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 떠안는 등기 없음, 임차인 대항력 없음(인수 보증금 0원), 같은 단지 실거래 4건으로 시세 가늠 가능
- 챙길 점: 1층이라 추정 시세보다 낮을 수 있음, 임차인 명도와 배당요구 여부, 공용 관리비 부담, 같은 단지 9/14 낙찰 결과 확인
- 한 줄: 권리는 단출하고 층수에 따른 값 차이와 경쟁률만 가늠하면 되는 NPL 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.