[부산 아파트 경매] 용호동 엘지메트로시티 2024타경112075
매각기일 2026-11-16(월) 10:00 · 부산동부지원 5계 · 감정가 12억 · 최저가 8억 4,000만(1회 유찰, 70%)
이 물건은 낙찰자가 떠안을 권리가 없다
조사 자료로 보면 낙찰자가 넘겨받을 등기상의 권리도, 갚아 줄 임차 보증금도 없습니다. 인수 부담은 0원입니다.
권리분석이란 낙찰받은 뒤에도 남는 권리와 낙찰과 함께 사라지는 권리를 가르는 일입니다. 이 집은 가르고 나면 남는 것이 없습니다.
대상은 부산 남구 분포로 111, 엘지메트로시티 140동 13층 1302호입니다. 25층짜리 동의 13층이고, 전용 243.35㎡(약 73.6평)의 아주 큰 평수입니다. 사용승인은 2002년 11월 14일에 받았습니다.
진행 회차는 이렇습니다. 2025-10-20 감정가 12억 원에 1회 유찰됐고, 2025-11-24 기일은 변경됐으며, 이번 매각기일은 2026-11-16 10:00, 최저가 8억 4,000만 원(감정가의 70%)입니다.
경매를 신청한 쪽은 부산원광신협이고, 청구금액은 5억 1,309만 원입니다. 경매 개시는 2024-11-04입니다. 소유자와 채무자가 같은 개인이어서, 소유자가 빚을 갚지 못해 넘어온 경매입니다.
등기부 권리를 날짜순으로 세워 본다
등기부에 오른 권리를 접수일 순서로 세우면 아래와 같습니다.
| 순번 | 권리 종류 | 접수일 | 금액 | 낙찰 후 처리 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 소유권이전(증여, 개인) | 2018-01-12 | - | 해당 없음 |
| 2 | 근저당 부산은행 | 2018-03-02 | 3억 3,000만 | 사라짐(말소기준권리) |
| 3 | 근저당 부산원광신협 | 2023-02-17 | 6억 | 사라짐 |
| 4 | 근저당 부산원광신협 | 2023-04-26 | 9,600만 | 사라짐 |
| 5 | 압류 3건(수영세무서장·부산광역시·부산진세무서장) | 2024-02-07 ~ 2024-07-11 | - | 사라짐 |
| 6 | 가압류 카드·캐피탈 5건 | 2024-08-08 ~ 2024-10-24 | 1억 918만 | 사라짐 |
말소기준권리는 경매로 사라지는 권리와 남는 권리를 가르는 기준선입니다. 이 집의 기준선은 2018-03-02에 접수된 부산은행 근저당입니다. 이 날짜 뒤에 접수된 권리는 낙찰과 함께 지워집니다. 자료에 나온 등기 가운데 기준선보다 앞서는 것은 소유권 이전(증여) 하나이고, 이것은 소유자가 바뀐 기록이라 낙찰자가 갚을 돈이 아닙니다.
근저당은 집을 담보로 돈을 빌려주고 걸어 두는 권리입니다. 가압류는 돈을 받을 채권자가 집을 미리 묶어 두는 절차입니다. 압류는 세금 등을 내지 않은 사람의 집을 세무서나 지방자치단체가 처분하지 못하게 묶는 조치입니다.
기준선 뒤 근저당·가압류 합계는 8억 518만 원(6억 9,600만 + 1억 918만)입니다. 가압류 5건은 롯데카드 1,910만, 현대카드 1,234만, 하나카드 730만, 엔에이치농협캐피탈 5,008만, 우리카드 2,036만 원입니다. 이 돈은 낙찰 대금에서 배당받을 몫이지, 낙찰자가 따로 내는 돈이 아닙니다. 기준선인 부산은행 근저당 3억 3,000만 원도 함께 지워집니다. 자료에 적힌 채권최고액 합계는 11억 3,519만 원입니다. 자료에도 인수 등기 없음, 인수부담 0으로 나옵니다.
임차인과 점유자는 기준선과 비교한다
세입자의 대항력은 집이 팔려도 보증금을 돌려받을 때까지 버틸 수 있는 힘입니다. 주택은 세입자가 집에 들어와 살면서 전입신고까지 마쳐야 생깁니다. 이 날짜가 기준선(2018-03-02)보다 빠르면 낙찰자가 보증금을 물어줄 수 있습니다.
이 집의 현황조사에는 "임차인이 없으며 전부를 소유자가 점유 사용합니다"라고 적혀 있습니다. 전입, 확정일자, 배당요구, 보증금 칸은 모두 비어 있습니다. 기준선과 비교할 전입일이 없으니 판정은 대항력 없음, 인수 보증금 0원입니다.
소유자가 직접 점유하므로 명도(집을 비워 받는 일) 상대는 소유자이며, 자료의 명도비 가정은 500만 원입니다.
낙찰자가 실제로 내는 돈을 합쳐 본다
계산은 한 흐름입니다. 최저가 8억 4,000만 + 인수 권리 0 + 인수 보증금 0 + 체납 관리비 0(2025-09-26 조사 기준) = 최소 부담액 8억 4,000만 원.
여기에 자료상 취득비용 약 2,847만 원과 명도비 가정 500만 원이 따로 듭니다.
체납 관리비 0원은 전기·수도 포함, 도시가스 별도 기준입니다. 조사일이 1년 넘게 지났으므로 입찰 전에 관리사무소에서 그 뒤에 밀린 관리비가 없는지 다시 물어봐야 합니다.
입찰 전 서류는 아래 순서로 대조합니다.
- 매각물건명세서에서 인수할 권리와 임차인 표시가 있는지 본다.
- 현황조사서에서 점유자와 전입일을 확인한다.
- 등기부에서 기준선보다 앞선 권리가 없는지 날짜와 금액을 맞춰 본다.
이 세 가지가 서로 같은 이야기를 하면 권리분석은 끝납니다.
— 운영자
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