[부산 아파트 경매] 법원경매 권리분석, 감만동 103호 인수할 권리는?
등기 3건 중 인수 0건, 보증금도 0원
결론부터 말하면 부산 남구 감만동 245 1동 1층 103호(부산동부지원 3계, 2025타경810)는 낙찰자가 떠안을 등기도 보증금도 자료에 나오지 않습니다. 등기부에 올라온 권리는 3건이고, 이 중 인수 대상은 0건입니다. 현황조사 자료에는 임차인이 없고 소유자가 전부 점유하고 있다고 적혀 있습니다. 인수 보증금은 0원입니다.
근거는 두 가지입니다. 첫째는 2022년 9월 23일 부산은행이 잡은 근저당권(채권최고액 3,300만 원)이 말소기준권리라는 점입니다. 말소기준권리는 경매가 끝나면 함께 지워지는 권리들의 기준점이 되는 첫 권리입니다. 둘째는 임차인이 아예 없어서 전입신고 날짜를 비교할 대상이 없다는 점입니다.
물건은 전용 71.57㎡(약 21.6평) 아파트로, 1979년 12월 26일 사용승인을 받은 5층 건물의 1층입니다. 감정가는 1억 300만 원(2025년 11월 14일 감정)입니다. 2026년 9월 21일 첫 기일이 유찰되어, 매각기일 2026년 11월 2일 10시에는 7,210만 원부터 시작합니다.
말소기준권리부터 찾는 순서
말소기준권리는 세 단계로 찾습니다. 먼저 등기부에서 소유권을 뺀 권리(근저당·압류·가압류 등)를 접수일 순서대로 줄 세웁니다. 그중 가장 빠른 근저당·압류·가압류·담보가등기·경매개시결정등기를 고르면 그 날짜가 기준일입니다. 기준일보다 뒤에 접수된 권리는 낙찰과 함께 지워지고, 앞선 권리는 낙찰자가 인수할 수 있습니다.
| 권리 종류 | 접수일 | 말소기준보다 앞/뒤 | 낙찰 후 처리 |
|---|---|---|---|
| 소유권이전(매매, 거래가 6,500만 원) | 2014-12-03 | 해당 없음(소유권) | 소유자 변경으로 정리 |
| 근저당권 부산은행 3,300만 원(을5) | 2022-09-23 | 기준 그 자체 | 소멸 |
| 임의경매 개시 부산은행 2,469만 원(갑4) | 2025-11-04 | 뒤 | 소멸 |
| 임차권(전입일 기준) | 없음 | 비교 대상 없음 | 인수 0원 |
소유권이전은 2014년이라 날짜만 보면 가장 빠릅니다. 하지만 소유권은 줄 세우는 대상이 아니라서 기준에서 뺍니다. 그래서 이 사건의 말소기준권리는 을(5) 근저당권이 됩니다.
경매를 신청한 채권자도 같은 부산은행이고, 청구금액은 2,469만 원입니다. 채무자는 소유자와 동일합니다. 경매는 2025년 10월 30일에 접수됐고, 2025년 11월 4일 임의경매 등기(갑4)로 등기부에 올랐습니다. 이 등기는 말소기준보다 뒤라 낙찰과 함께 지워집니다.
임차인과 보증금은 이렇게 따진다
임차인이 있는 물건이라면 판단은 날짜 하나로 갈립니다. 대항력은 새 주인에게도 보증금을 돌려 달라고 요구할 수 있는 힘입니다. 임차인의 전입일이 2022년 9월 23일보다 앞이면 대항력이 있어, 배당으로 돌려받지 못한 보증금을 낙찰자가 인수합니다. 전입일이 그 뒤면 인수 금액은 0원입니다. 기준일은 이 사건의 말소기준권리 접수일입니다.
대항력이 없는 임차인도 보증금을 모두 잃는 것은 아닙니다. 확정일자를 받았고 법원에 배당요구를 했다면 낙찰 대금에서 순위에 따라 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 배당요구는 경매 대금을 나눠 달라고 법원에 신청하는 일입니다. 반대로 대항력이 있는 임차인이 배당요구를 하지 않으면 보증금 전액이 낙찰자에게 넘어옵니다. 같은 임차인이라도 이 두 가지에 따라 낙찰자의 부담이 달라지는 것입니다.
이 사건은 현황조사에 전입·확정일자·배당요구·보증금이 모두 비어 있고 "임차인이 없으며 전부를 소유자가 점유 사용합니다"라고 적혀 있습니다. 판정은 대항력 없음, 인수 보증금 0원입니다.
입찰 전에 더해 볼 돈과 확인할 서류
기본 식은 실질 부담액 = 낙찰가 + 인수 보증금입니다. 최저가로 넣으면 최저가 7,210만 원 + 인수 보증금 0원 = 실질 부담액 7,210만 원입니다. 여기에 취득비용 약 81만 원과 명도비 가정 500만 원을 더하면 예상 총투입은 7,791만 원입니다. 명도는 점유자를 내보내고 집을 넘겨받는 일입니다.
- 낙찰가: 최저가 7,210만 원으로 가정합니다. 자체 벤치마크 낙찰가율 66.8%를 적용한 예상 낙찰가도 7,210만 원이라 최저가를 그대로 넣었습니다.
- 인수 보증금: 0원
- 취득 비용: 약 81만 원
- 명도비 가정: 500만 원은 가정치입니다. 점유자는 소유자 본인입니다.
- 합계: 7,210만 + 0 + 81만 + 500만 = 약 7,791만 원
비교할 숫자도 있습니다. 감만동 아파트의 최근 12개월 낙찰가율은 7건 기준 62.99%이고, 평균 응찰은 2.86명입니다.
추정 시세 1억 1,900만 원은 국토부 매매 4건의 중앙값이며, 최저가는 시세의 60.6%입니다. 2022년 같은 단지·인근 거래는 1억 1,600만~1억 3,000만 원이었지만, 2025년 12월 19일 2층 거래는 7,000만 원이었습니다. 시세는 어디까지나 추정치입니다.
서류에서는 매각물건명세서에 인수되는 권리나 보증금이 적혀 있는지 먼저 봅니다. 현황조사서에서는 점유자가 누구인지, 전입한 사람이 있는지 봅니다. 밀린 관리비는 자료에 없으니 관리사무소에 확인 필요합니다.
말소기준권리는 2022년 9월 23일 부산은행 근저당이고, 인수 등기와 인수 보증금은 모두 0입니다. 남은 숙제는 가격과 명도입니다.
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