[부산 오피스텔(주거) 경매] 용당동 라임하우스 203호, 2025타경5608 — 가압류 줄 선 8평 오피스텔
매각기일 2026-10-19(월) 10:00 · 부산동부지원 2계 · 감정가 6,650만 · 최저가 3,258만(2회 유찰, 49%)
어떤 집인가
부산 남구 용당동 310번지 라임하우스 2층 203호입니다. 5층짜리 건물의 2층이고, 2015년 7월 1일에 사용승인을 받았습니다. 전용 27.46㎡, 약 8.3평의 작은 오피스텔이고 용도는 주거로 분류돼 있습니다. 건물 구조는 자료에 없어 확인 필요입니다.
감정가는 6,650만 원(2025년 8월 감정)입니다. 7월 27일 첫 기일과 9월 7일 두 번째 기일에서 연달아 유찰됐습니다. 그래서 10월 19일에는 3,258만 원부터 시작합니다. 한 번 유찰될 때마다 30%씩 깎이다 보니 감정가의 절반 아래까지 내려왔습니다.
시세를 가늠할 자료는 아쉽습니다. 국토부 실거래에서 같은 단지, 같은 면적이 2016년 4월에 1억 500만 원으로 세 건 거래된 기록이 가장 최근입니다. 이 값을 추정 시세로 잡았습니다. 10년 가까이 된 가격이라 지금과는 거리가 있을 수 있고, 시세는 어디까지나 추정치입니다. 최저가는 이 추정 시세의 31%입니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부에는 6건이 올라 있습니다. 지금 소유자는 2016년 5월 3일에 1억 500만 원에 매매로 샀습니다. 같은 날 부산평화새마을금고가 8,320만 원짜리 근저당(빚 담보로 잡는 권리)을 설정했습니다.
이 근저당이 "말소기준권리"입니다. 낙찰되면 어디까지 지워지는지를 가르는 기준선인데, 이 날짜 뒤에 생긴 권리는 낙찰과 함께 전부 사라집니다. 그 뒤로 이런 권리가 차례로 붙었습니다.
- 2023년 7월: 개인 채권자의 근저당 1억 2,000만 원
- 2024년 9월: 근로복지공단 가압류 754만 원
- 2025년 5월: 경남신용보증재단 가압류 8,000만 원
경매를 신청한 쪽은 처음부터 있던 새마을금고이고, 청구 금액은 4,713만 원입니다. 채무자는 개인이며 소유자와 같은 사람입니다. 낙찰자가 떠안는 등기는 없습니다. 채권최고액을 모두 더하면 2억 9,074만 원인데 예상 낙찰가는 3천만 원대라, 배당에서 다 받지 못하는 채권자가 나올 수 있습니다. 하지만 그건 채권자들 사정이고 낙찰자 몫이 아닙니다.
세입자 기록은 세 건입니다. 점포로 적힌 203호(전입 2022-11-21), 주거용 미상 두 건(전입 2022-09-28, 2021-07-21)입니다. 모두 말소기준 날짜보다 늦게 전입해서 "대항력 없음", 인수할 보증금 0원으로 판정됐습니다. 대항력은 새 주인에게 계속 살겠다고 버틸 수 있는 힘을 말합니다. 다만 자료에 보증금이 "3원"으로 찍혀 있어 실제 금액은 확인 필요입니다. 세 건이 같은 사람의 이력인지, 지금 누가 살고 있는지도 자료만으로는 알 수 없습니다.
숨은 비용
관리비 체납 내역은 자료에 없어 확인 필요입니다. 밀린 관리비 중 공용 부분은 낙찰자가 물게 되는 경우가 많아서, 입찰 전에 관리사무소에 물어보는 게 좋습니다. 특수조건에는 "임금채권자, 공시가 1억 이하"가 표시돼 있습니다. 근로복지공단 가압류와 이어진 표시로 보이는데, 배당 순서에 어떤 영향이 있는지는 확인 필요입니다. 점유자가 여럿이면 명도(집 비우기) 협상도 여러 번 해야 하니, 아래 명도비 500만 원은 늘어날 수도 있습니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 6,650만 | 2025-08-01 감정 |
| 최저가 | 3,258만 | 2회 유찰, 감정가의 49% |
| 동네 낙찰가율 | 54.4% | 부산 남구 오피스텔(주거) 71건 평균 |
| 예상 낙찰가 | 3,618만 | 감정가 × 54.4% |
| 추정 시세 | 1억 500만 | 국토부 매매 3건 중앙값, 최근 거래가 2016-04-30 |
| 취득 비용 | 약 173만 | 취득세·등기 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 가정 |
| 예상 총투입 | 약 4,291만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
이 동네 주거용 오피스텔은 평균적으로 감정가의 54% 안팎에서 낙찰됐습니다. 그 흐름대로면 최저가보다 360만 원쯤 위인 3,600만 원대에서 주인이 정해집니다. 예상 낙찰가는 추정 시세의 34.5% 수준입니다. 다만 그 시세가 2016년 거래뿐이라, 입찰가는 시세보다 낙찰 사례를 기준으로 보는 편이 낫습니다.
같은 용당동의 현대아이파크 22층이 먼저 경매에 나온 적이 있습니다(감정 2억 1,300만, 최저 1억 4,910만). 낙찰가는 확인 필요이니, 결과를 확인하고 들어가는 게 순서입니다. 단지와 평형이 달라 참고만 하면 됩니다.
정리
- 좋은 점: 떠안는 등기 없음, 세입자 3건 모두 대항력 없음, 두 번 유찰돼 최저가가 감정가의 49%
- 챙길 점: 관리비 체납 확인, 보증금 "3원" 표기와 실제 점유자 확인, 2016년뿐인 시세 근거, 인근 경매 결과 확인
- 한 줄: 권리는 가벼운 편이고, 확인할 건 점유 상태와 관리비
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