[부산 오피스텔(주거) 경매] 법원경매 권리분석 2025타경3617 구포동 오피스텔
이 물건, 떠안을 권리가 있는지부터 말합니다
법원 경매 기록과 등기부로 보면 이 물건에는 낙찰자가 떠안을 등기도 없고, 떠안을 보증금도 없습니다. 인수부담은 0원입니다. 등기 6건 가운데 낙찰자가 떠안는 권리는 없고, 법원이 조사한 임차 내역도 비어 있습니다.
물건은 부산서부지원 5계에서 진행하는 2025타경3617입니다. 부산 북구 구포동 582 이음 골든브릿지 12층 1203호이고, 전용 30.62㎡(약 9.3평)의 오피스텔입니다. 사용승인은 2021년 11월 10일입니다. 감정가는 1억 3,400만 원이고 세 번 유찰돼, 2026년 11월 3일 10시에 4,596만 원부터 다시 나옵니다. 2026-07-21 1억 3,400만, 08-25 9,380만, 09-29 6,566만에서 차례로 유찰됐습니다.
오피스텔인데 왜 주택처럼 따지느냐고 물으실 수 있습니다. 법은 건물 이름이 아니라 쓰임새를 봅니다. 이 물건은 주거용으로 분류돼 있어 주택임대차보호법에 따라 전입신고와 실제 점유 날짜로 대항력을 따집니다.
등기부에서 말소기준권리를 찾는 순서
말소기준권리는 낙찰 뒤에 어떤 권리가 지워지고 어떤 권리가 남는지 가르는 기준선입니다. 등기부를 날짜순으로 읽다가, 소멸을 가르는 권리(근저당·가압류·담보가등기 등) 중 가장 앞선 것을 찾으면 됩니다. 이 물건은 2022년 1월 6일 하나은행 근저당이 기준입니다. 그 뒤에 등기된 권리는 낙찰자가 대금을 내면 함께 지워집니다.
| 순번 | 등기 권리(종류) | 설정일 | 말소기준 여부 | 낙찰 후 결과(소멸/인수) |
|---|---|---|---|---|
| 갑(5) | 소유권이전(매매) | 2022-01-06 | 해당 없음 | 말소 대상 아님(소유권은 낙찰자에게 넘어감) |
| 을(1) | 근저당권 하나은행 1억 1,160만 | 2022-01-06 | 말소기준 | 소멸 |
| 갑(6) | 가압류 롯데카드(주) 1,295만 | 2024-10-29 | 기준보다 뒤 | 소멸 |
| 갑(7) | 가압류 삼성카드(주) 709만 | 2024-12-06 | 기준보다 뒤 | 소멸 |
| 갑(8) | 가압류 하나은행 2,248만 | 2025-04-22 | 기준보다 뒤 | 소멸 |
| 갑(9) | 임의경매 하나은행(청구금액 1억 204만) | 2025-10-22 | 기준보다 뒤 | 소멸 |
표에서 눈여겨볼 점이 두 가지 있습니다. 첫째, 소유권 이전과 근저당이 같은 날짜입니다. 집을 사면서 은행 대출을 받은 모양새입니다. 그래도 기준은 근저당입니다. 소유권 이전은 지워지는 권리가 아니라 주인이 바뀌는 등기이기 때문입니다.
둘째, 가압류 세 건은 카드사 둘과 하나은행이 걸었는데, 모두 기준보다 2년 이상 뒤에 생겼습니다. 가압류는 돈을 받으려고 집을 묶어 둔 권리라서, 낙찰되면 배당 절차로 넘어갈 뿐 집에 붙어 있지 않습니다. 채권최고액 합계 1억 5,412만 원은 근저당과 가압류 세 건을 더한 값입니다. 검산하면 1억 1,160만 + 1,295만 + 709만 + 2,248만 = 1억 5,412만 원입니다. 이 네 건은 모두 소멸 쪽이라 낙찰자의 부담으로 넘어오지 않습니다.
전세권이나 가처분(처분을 막아 두는 등기)은 이 목록에 없습니다. 신청채권자 하나은행이 근저당권자이고, 소유자와 채무자가 같은 사람입니다. 소유자가 자기 대출을 갚지 못해 경매로 넘어온 구조입니다.
임차인이 있다면 대항력은 날짜 비교로 가른다
대항력은 새 주인에게 "보증금 돌려주기 전엔 못 나갑니다"라고 말할 수 있는 힘입니다. 확인은 세 단계입니다. 먼저 전입일이 말소기준일(2022-01-06)보다 하루라도 앞서야 대항력이 생깁니다. 대항력은 전입 다음 날 0시부터 생기므로, 같은 날 전입하면 근저당보다 늦은 것으로 봅니다. 다음으로 확정일자가 있는지 봅니다. 확정일자는 대항력이 아니라 배당 순위를 정하는 장치입니다. 마지막으로 배당요구를 했는지 봅니다. 대항력 있는 임차인이 배당을 요구하면 배당받은 만큼은 빠지고, 받지 못한 나머지만 낙찰자가 떠안습니다.
이 물건의 임차 내역은 전입, 확정일자, 배당요구, 보증금이 모두 비어 있습니다. 조사된 임차인이 없으니 판정은 "대항력 없음, 인수보증금 0원"입니다. 이 판정은 법원 경매 기록 기준이므로, 입찰 전 매각물건명세서의 임차인 칸과 현황조사서의 점유자 칸이 모두 비어 있는지 다시 맞춰 봅니다.
인수금액을 더해 입찰 상한을 가늠하는 법
실제 부담액은 아래 식으로 계산합니다.
실제 부담액 = 입찰가 + 대항력 있는 임차인 보증금 중 배당받지 못하는 금액 + 체납 관리비
이 물건에 숫자를 넣어 보겠습니다. 임차인 항목이 0원이니 식은 입찰가 + 0원 + 체납 관리비로 줄어듭니다. 최저가 4,596만 원에 낙찰된다고 가정하면 4,596만 원에 관리비가 붙을 뿐입니다. 같은 방식으로 쓰면 예상 낙찰가 5,762만 + 인수보증금 0원 + 체납 관리비가 됩니다. 임차인이 기준일보다 늦게 전입한 경우도 같은 식에서 보증금 항목이 0원이 됩니다. 그래서 날짜 비교가 곧 금액 비교입니다.
입찰가를 가늠할 때는 동네 흐름도 봅니다. 구포동 오피스텔(주거)은 최근 12개월 28건이 낙찰됐고, 낙찰가율은 44.05%, 한 건당 평균 응찰은 3.82명이었습니다. 자체 벤치마크 43.0%를 적용하면 예상 낙찰가는 5,762만 원입니다. 여기에 취득비용 약 274만 원과 명도비 가정 500만 원을 더한 예상 총투입은 6,536만 원입니다. 검산하면 6,536만 = 5,762만 + 274만 + 500만입니다. 최저가는 추정 시세의 38.3%, 예상 낙찰가는 48.0%입니다.
추정 시세는 1억 1,996만 원입니다. 같은 단지·인근의 국토부 매매 한 건(2022년 12월, 2층 전용 23.6㎡, 9,249만 원)을 기준으로 잡았으니, 매매 1건이고 면적 차이가 있는 추정치입니다.
입찰 전에는 이 순서로 서류를 봅니다.
1. 매각물건명세서의 임차인 항목과 "인수할 권리" 칸을 먼저 봅니다.
2. 현황조사서에서 실제 점유자와 전입 여부를 맞춰 봅니다.
3. 등기부를 다시 열어 말소기준일 뒤에 새 권리가 생기지 않았는지 봅니다.
4. 관리사무소에 체납 관리비가 있는지 묻습니다. 이 물건은 금액을 아직 알 수 없어 확인 필요입니다. 입찰가를 정할 때 이 금액을 미리 넣어 둡니다.
부산 다른 경매 노트
[부산 아파트 경매] 법원경매 권리분석, 감만동 103호 인수할 권리는?[부산 연립주택 경매] 기장 동남빌라 502호 2025타경777[부산 오피스텔(주거) 경매] 용당동 라임하우스 203호, 2025타경5608 — 가압류 줄 선 8평 오피스텔⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.