[부산 연립주택 경매] 기장 동남빌라 502호 2025타경777
먼저 결론: 자료상 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다
부산동부지원 7계에서 진행하는 2025타경777 사건입니다. 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 118-1 동남빌라 101동 5층 502호이고, 용도는 연립주택입니다. 전용 84.87㎡(약 25.7평), 사용승인은 1998년 11월 4일입니다. 감정가는 7,500만 원이고, 2026년 9월 22일에 한 번 유찰돼 2026년 10월 27일 10시에 5,250만 원부터 다시 나옵니다.
권리분석은 낙찰자가 돈을 내고도 떠안게 되는 권리가 있는지 가려내는 일입니다. 이 물건의 법원 기록과 등기부 자료를 보면 등기 4건 가운데 낙찰 뒤에 남는 것은 없습니다. 경매를 신청한 쪽은 근저당 채권자인 기장수협이고, 청구금액은 3,914만 원입니다. 조사된 임차인도 없어서 인수할 보증금은 0원으로 정리돼 있습니다. 다만 현황조사 뒤에 사정이 바뀌었는지는 이 자료만으로 알 수 없습니다.
권리분석의 기준선, 말소기준권리
경매에서는 낙찰되면 어떤 권리는 지워지고 어떤 권리는 낙찰자 몫으로 넘어옵니다. 그 경계를 긋는 날짜가 말소기준권리입니다. 지워진다는 말은 등기부에서 말소된다는 뜻이고, 떠안는 몫이 생긴다는 말은 낙찰자가 그 부담을 그대로 이어받는다는 뜻입니다.
찾는 방법은 간단합니다. 등기부에서 아래 후보들을 골라 날짜를 비교합니다. 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정 등기입니다. 이 중 날짜가 가장 빠른 것이 기준입니다. 기준보다 늦은 권리는 낙찰로 사라지고, 기준보다 빠른 권리는 남을 수 있습니다. 소유권이전이나 상속은 소유자가 바뀐 기록이라 후보에 들지 않습니다.
임차인은 따로 봅니다. 주택 임차인이 전입신고를 하고 실제로 살고 있으면, 신고한 다음 날부터 제3자에게 맞설 힘(대항력)이 생깁니다. 이 날짜를 말소기준권리와 비교해 더 빠르면 대항력이 있어서 보증금을 낙찰자가 물어줄 수 있습니다. 확정일자는 배당 순서를 정해 주는 날짜입니다. 배당요구는 "경매 대금에서 내 보증금을 달라"는 신청입니다.
이 물건의 날짜로 계산해 보겠습니다. 입력은 근저당 설정 2017-08-03, 임의경매 개시 등기 2025-10-20입니다.
결과는 이렇습니다. 가장 빠른 근저당(2017-08-03)이 말소기준권리입니다. 임의경매 개시 등기(2025-10-20)는 기준보다 늦어서 낙찰로 말소됩니다.
만약 임차인 전입일이 2017-08-03보다 빨랐다면 대항력이 생겨 보증금을 낙찰자가 물어줄 수 있습니다. 경계선도 있습니다. 전입일이 기준일 2017-08-03과 같으면 효력이 다음 날 0시에 생기므로 기준보다 뒤로 봅니다.
이 물건의 권리를 날짜순으로 줄 세우기
자료에서 확인되는 건물 등기와 임차 현황을 날짜순으로 놓으면 다음과 같습니다. 이 물건의 소유자는 개인이며, 채무자와 소유자는 다릅니다.
| 순번 | 날짜 | 권리 종류 | 말소기준권리보다 앞/뒤 | 낙찰 후 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2012-09-28 | 소유권이전(매매, 거래가액 1억 100만 원) | 앞 (후보 아님) | 소유자 변경 기록일 뿐, 부담 없음 |
| 2 | 2017-08-03 | 근저당권설정, 기장수협, 채권최고액 5,760만 원 | 기준(을 11번) | 말소 |
| 3 | 2021-01-27 | 소유권이전(상속, 4명이 각 1/4) | 뒤 | 소유자 변경 기록일 뿐, 부담 없음 |
| 4 | 2025-10-20 | 임의경매 개시 등기, 기장수협, 청구금액 3,914만 원 | 뒤 | 말소 |
| 5 | 조사된 날짜 없음 | 임차인: 전입·확정일자·배당요구·보증금 모두 기재 없음 | 비교할 날짜 없음 | 대항력 없음, 인수보증금 0원 |
2017년 8월 3일 근저당이 이 물건의 기준입니다. 신청채권자 기장수협은 을구 11번 근저당의 권리자와 같습니다. 청구금액 3,914만 원은 근저당 채권최고액 5,760만 원 안에 들어갑니다. 이 근저당은 낙찰 대금에서 배당받고 말소됩니다. 다만 기록상 접수일은 2025-10-01이고 등기부에 개시 등기가 올라온 날은 2025-10-20이라, 두 날짜를 헷갈리지 않아야 합니다.
상속은 소유자 기록이라 비교 대상이 아니고, 경매 개시 등기는 기준보다 늦어 말소됩니다. 임차인 칸은 비어 있어서 대항력 비교 자체를 할 수 없습니다. 이 물건 등기는 근저당 1건, 소유권이전 2건, 경매 개시 1건뿐입니다.
이 표는 건물 등기 기준입니다. 대지 쪽 등기에 별도 권리가 있는지는 확인 필요입니다.
입찰 전에 직접 열어볼 서류 3가지
서류는 세 가지를 순서대로 엽니다. 최종 판단은 아래 서류로 직접 해야 합니다.
1. 등기부등본: 건물과 대지 양쪽의 갑구(소유권)와 을구(저당 등 제한 권리)를 열어, 위 표의 날짜와 같은지 대조합니다. 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정 등기 중 가장 빠른 날짜에 표시합니다. 이 사건이라면 2017-08-03이 나와야 합니다. 이 날짜가 다르면 이 글의 결론도 달라집니다.
2. 매각물건명세서: 법원이 인수되는 권리와 임차인 정보를 직접 적어 두는 문서입니다. 임차인 칸에 전입일과 확정일자, 보증금이 적혔는지 보고, "인수되는 권리" 칸이 비었는지 봅니다.
3. 현황조사서: 집행관이 현장에 가서 누가 사는지 조사한 기록입니다. 이 물건은 조사된 임차내역이 없는 것으로 나와 있습니다. 실제 점유자가 소유자 쪽인지는 확인 필요입니다.
이 글은 읽는 순서를 설명한 것이고, 입찰을 권하는 글이 아닙니다.
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