[부산 다세대주택 경매] 법원경매 권리분석 2025타경102108 장림동 화인빌리지
서류상 떠안을 권리는 0건
경매 기록과 등기부에 적힌 등기는 모두 8건입니다. 이 가운데 낙찰자가 넘겨받는 등기는 없고, 자료 정리로도 인수 부담은 0입니다. 인수할 보증금도 0원입니다. 이유는 아래에서 접수일 순서대로 풀겠습니다.
물건은 부산 사하구 장림동 60-36 화인빌리지 10동 4층 401호입니다. 용도는 다세대주택이고, 전용 59.34㎡(약 18평)에 사용승인은 1994년 7월 11일입니다. 4층 건물의 맨 위층입니다. 부산 1호선 장림역이 592m, 신장림역이 747m 거리에 있습니다.
사건은 부산서부지원 5계가 맡고 있습니다. 경매는 (주)토마토자산관리대부가 신청했고 청구금액은 919만 원입니다. 채무자와 소유자는 같은 사람입니다. 감정가는 7,000만 원(2025-11-13 감정)입니다. 2026-08-25 7,000만, 2026-09-29 4,900만에 유찰돼 2026-11-03에는 3,430만 원부터 시작합니다.
말소기준권리로 줄 세우는 법
권리분석이 어렵게 느껴지는 건 용어가 많아서입니다. 실제로 하는 일은 하나입니다. 낙찰 뒤에도 남아서 낙찰자가 떠안는 권리와, 값을 따로 치르지 않아도 사라지는 권리를 가르는 것입니다. 가르는 기준선이 말소기준권리입니다. 등기부의 근저당·압류·가압류·경매개시결정 중 접수일이 가장 빠른 것이 기준이 되고, 그보다 늦은 권리는 낙찰과 함께 지워집니다.
방법은 세 단계입니다. 권리를 접수일 빠른 순서로 1, 2, 3번을 매기고, 1번 후보가 기준인지 확인한 다음, 나머지를 기준 뒤로 보내면 됩니다. 이 물건에 넣으면 아래 표가 됩니다.
| 순번 | 권리 종류 | 접수일 | 말소기준 앞/뒤 | 낙찰 후 처리 |
|---|---|---|---|---|
| ① | 하나은행 근저당 3,000만 | 2003-04-15 | 기준 | 소멸 |
| ② | (주)토마토자산관리대부 근저당 1,300만 | 2024-01-29 | 뒤 | 소멸 |
| ③ | 가압류 3건(웰컴저축은행 2,713만 / 오케이저축은행 1,371만 / (주)어드벤스대부 1,728만) | 2024-08-06~2025-11-20 | 뒤 | 소멸 |
| ④ | 사하구(부산광역시) 압류 | 2025-10-14 | 뒤 | 소멸 |
| ⑤ | 임의경매 919만 | 2025-10-30 | 뒤 | 소멸 |
| ⑥ | 임차인 | 전입 기록 없음 | 해당 없음 | 인수보증금 0원 |
같은 2003년 4월 15일에 소유권이전 등기도 있지만, 그건 집 주인이 바뀐 기록이라 기준 후보가 아닙니다. 그래서 1번은 하나은행 근저당이고, 이보다 앞선 권리가 없으니 남는 등기도 없습니다. 2번 이하는 모두 기준보다 늦게 생겼으니 낙찰자가 따로 정리할 필요가 없습니다.
가압류와 근저당 금액을 모두 더하면 1억 112만 원인데, 이 돈은 낙찰 대금에서 법원이 순서대로 나눠 주는 몫입니다. 모자라는 부분은 채권자들 사정이지 낙찰자가 채울 돈이 아닙니다.
임차인과 보증금, 낙찰자가 물어야 할 돈
세입자가 있으면 이야기가 달라질 수 있습니다. 확인 순서는 이렇습니다. 먼저 세입자의 전입신고일을 말소기준권리 접수일(여기서는 2003-04-15)과 비교합니다. 전입신고와 실제 거주를 함께 갖춘 날이 더 빠르면 대항력이 있습니다. 대항력은 새 주인에게 보증금을 돌려받을 때까지 버틸 수 있는 힘입니다. 이 경우 배당요구를 하지 않았거나 배당으로 보증금을 다 받지 못한 만큼은 낙찰자가 물어줄 수 있습니다. 늦으면 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 물어줄 일은 없습니다.
이 물건은 비교할 세입자 자체가 없습니다. 경매 기록의 점유·임차 현황에는 "임차인이 없으며 전부를 소유자가 점유 사용합니다"라고 적혀 있고, 전입·확정일자·배당요구·보증금 칸은 모두 비어 있습니다. 판정은 대항력 없음, 인수보증금 0원입니다. 대신 집을 비워 달라고 해야 할 상대는 소유자 본인입니다. 낙찰 뒤 이사 일정은 소유자와 직접 조율해야 합니다.
다만 현황조사는 조사 당일 상황을 적은 것이라 입찰 전에 매각물건명세서에서 한 번 더 봐야 합니다.
입찰 전에 한 번 더 볼 서류
다세대주택은 집합건물이라 두 가지를 더 봅니다. 건물과 땅 지분이 함께 넘어가는지 등기부의 대지권 표시를 봐야 하는데, 이 물건은 확인 필요입니다. 밀린 관리비 가운데 복도·계단 같은 공용부분 몫은 낙찰자가 부담할 수 있고, 이 물건의 체납액은 확인 필요입니다.
서류는 아래 순서로 열면 됩니다.
- 매각물건명세서: 인수되는 권리와 임차인 내용이 적혀 있는지 봅니다.
- 현황조사서: 실제로 누가 살고 있는지 봅니다.
- 등기사항증명서: 위 표의 접수일과 순서가 그대로인지 원문으로 대조합니다.
판정은 서류상 이렇게 보인다는 것이고, 마지막 확인은 입찰 전에 법원 서류로 직접 하셔야 합니다.
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